서울에서 고소득 맞벌이 가구조차 원하는 주택을 구입하기 어려운 상황이 현실화되고 있다. 연봉이 2억원을 넘는 직장인들 사이에서도 “이제는 소득보다 현금이 더 중요하다”는 말이 공공연하게 나오고 있다. 대출 규제가 강화되면서 주택 구매의 기준이 급격히 바뀌었기 때문이다.
30대 맞벌이 직장인 A씨 부부는 최근 서울에서 20평대 아파트 매입을 알아보다가 계획을 접었다. 수억원의 자금을 마련했지만, 주요 지역 아파트 가격이 16억~18억원 수준까지 올라선 데다 대출 한도가 제한되면서 자금 조달이 불가능해졌기 때문이다. 결국 이들은 서울 외곽이나 수도권으로 눈을 돌리는 방안을 고민하고 있다.
이 같은 사례는 최근 서울 부동산 시장 전반에서 나타나는 흐름이다. 실제로 아파트 거래는 특정 가격대에 집중되는 양상을 보이고 있다. 대출을 최대한 활용할 수 있는 15억원 이하 주택에 수요가 몰리면서, 전체 거래 중 상당수가 이 구간에서 이뤄지고 있다. 가격이 상승했음에도 거래는 오히려 중저가에 집중되는 이례적인 상황이다.
대출 규제가 만든 ‘15억 마지노선’
배경에는 금융 규제가 있다. 현행 제도에서는 일정 가격을 초과하는 주택에 대해 대출 한도가 크게 줄어든다. 이로 인해 실수요자들은 대출이 가능한 범위 내에서만 주택을 선택할 수밖에 없고, ‘살고 싶은 집’보다 ‘살 수 있는 집’을 찾는 구조가 자리 잡았다. 시장에서는 이를 두고 “가격이 아니라 대출 기준이 시장을 지배하고 있다”는 평가가 나온다.
이 과정에서 시장 양극화도 심화되고 있다. 대출에 의존하는 수요는 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역으로 이동하고, 충분한 현금을 보유한 수요만이 강남 등 고가 지역에 접근할 수 있는 구조가 형성되고 있다.
특히 최근에는 소형 면적 선호 현상이 두드러지며 20평대 아파트 가격이 빠르게 상승하고, 일부 지역에서는 중형과의 가격 격차가 크게 줄어드는 현상도 나타나고 있다. 반면 고가 아파트 시장은 거래가 위축되며 약세를 보이고 있다.
일정 가격대를 넘는 순간 매수세가 급감하는 ‘가격 단절’ 현상이 뚜렷해졌다는 분석이다. 일부 단지에서는 매물을 낮춰도 거래가 쉽게 이뤄지지 않는 상황도 관측된다. 시장에서는 이러한 흐름이 단기적인 조정이 아니라 구조적 변화로 이어질 가능성에도 주목하고 있다.
전문가들은 이러한 흐름이 지속될 경우 자산 격차에 따른 주거 양극화가 더욱 고착화될 수 있다고 지적한다. 동일한 소득 수준을 유지하더라도 자산 지원 여부에 따라 주거 입지가 갈리는 구조가 강화될 수 있다는 것이다. 부동산 시장이 더 이상 ‘소득의 문제’가 아니라 ‘자산의 문제’로 재편되고 있다는 평가가 나오는 이유다.
서울 부동산 시장은 지금, 연봉이 아니라 현금 보유 여부가 집을 살 수 있는지를 결정하는 새로운 국면에 들어섰다. 앞으로 정책 변화와 금리 흐름에 따라 이 같은 구조가 더욱 강화될지, 완화될지 시장의 관심이 쏠리고 있다.
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