이 기사는 2026년 3월 23일 08시 41분 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
하나금융그룹의 첫 상장리츠인 하나오피스리츠가 IPO(기업공개)를 준비중인 가운데, 공모자금 대부분이 구주주의 엑시트에 사용된다는 점에서 공모흥행 여부에 이목이 집중된다.
특히 공모 투자자의 경우 상장후 주가하락에 따른 시장가격 노출 부담이 생기는 데에 반해, 구주주들은 투자원금을 보장받고, 비슷한 수준의 배당도 받는다. 뿐만 아니라 이미 상장된 다른 리츠들의 평균 시가배당률보다 하나오피스리츠의 예상 배당률이 낮아 투자매력도가 떨어진다는 평가도 나온다.
반면 하나오피스리츠 측은 현재 공모가가 자산가치 대비 매우 싼 수준이라며, 공모주주에게 유리한 조건이라고 설명했다. 또한 배당성장 역시 가능할 것이라고 자신했다.
23일 금융감독원 전자공시에 따르면 하나오피스리츠는 내달 17일 코스피 상장을 앞두고 있다. 이날부터 이틀간 수요예측을 진행하며 31일부터 일반공모 청약을 받는다. 공모주식수는 2520만주로, 주당 공모가는 5000원, 모집총액은 1260억원이다. 상장 후 공모주주 지분율은 68.8%가 될 전망이다.
해당 리츠의 현재 투자자산은 하나금융그룹의 강남사옥과 강남 태광타워를 보유한 자리츠 지분(50%)이다. 하나금융그룹의 첫번째 공모리츠로서, 자산관리회사는 하나자산신탁이다. 이번 공모자금 1260억원을 활용해 기존 주주들이 엑시트하고, 선순위 대출을 추가로 일으켜 남은 자리츠 지분 50%를 취득하는 구조로 설계됐다.
구체적으로 보면 공모자금 1260억원 중 약 90%에 해당하는 1126억원을 1,2,4 종류주 상환에 사용한다. 자리츠 지분 취득에 필요한 520억원은 △남은 공모자금 96억원 △선순위 추가 담보대출 395억원 △자체 보유현금 29억원을 통해 조달한다.
박우철 하나자산신탁 리츠사업본부장은 지난 20일 진행된 IPO 기자간담회에서 "금리가 높을 때 건물을 싸게 사서 높은 수준의 배당이 가능하다"며 "하나금융그룹이 300억원을 공동투자하고, 임차인으로 참여해 배당 안정성을 높였다"고 설명했다.
하나오피스리츠가 제시한 향후 5년 평균 공모가 대비 배당률은 6.5%다. 같은 날(20일) 종가 기준 국내 상장리츠의 평균 시가 배당률이 9.35%임을 감안하면 상대적인 배당 매력도는 낮다는 평가다. 특히 시장가 노출 위험이 생기며, 기존 종류주 주주 대비 불리한 구조라는 지적이 나온다. 종류주 주주들은 IPO 공모자금으로 당초 납입액을 그대로 돌려받기 때문이다.
운용업계 관계자는 "배당률 6.5%는 낮진 않지만, 가격 노출 위험이 생긴 만큼 기존 상장리츠 대비 매력이 있지는 않다고 본다"며 "상장이 구주주의 엑시트 수단으로 악용되는 게 아니냐는 지적도 나올 수 있을 것 같다"고 평가했다.
제1종 종류주의 주주로는 △농업협동조합중앙회 △코람코오피스우선주제1호리츠 △기타 소액주주 등이 참여했으며, 이들은 2종 종류주 주주로도 참여했다. 유진투자증권은 2종 종류주 주주로만 참여했다. 4종 종류주는 자산관리를 맡는 하나자산신탁만 이름을 올렸다.
1종 종류주로 조달한 자금은 755억원, 2종 종류주로 조달한 자금은 301억원이다. 이들 우선주의 배당률은 각각 연 7%, 연 5.5%다. 조달금액을 고려한 합산 배당률이 6.6%이므로, 공모주주들의 배당률(6.5%)과 비슷한 수치다. 다만 종류주 주주들은 시장가 노출 위험이 없었음을 감안해야 한다.
또한 1, 2종 종류주는 누적적 우선주로 배당가능이익이 부족해 약정된 배당을 받지 못하면, 다음해에 우선적으로 보상받는 권리를 보유하고 있었다. 실적배당형 상품인 이번 공모주식과는 배당 예측가능성이 다르다.
이에 따라 하나오피스리츠가 향후 배당실적을 얼마나 늘릴지, 또 공모가 대비 주가를 잘 방어할지가 관건이라는 분석이다. 다만 자리츠가 담고 있는 태광타워의 공실률과 지난해 급격히 늘어난 강남사옥의 평가액이 변수다.
태광타워의 현재 공실률은 약 10%다. 하지만 향후 공실률 수준은 장담할 수 없는 상황이다. 현재 공간의 37%를 임차중인 시선인터내셔널이 올해 4월 계약기간 만료에 따른 임대차 계약 종료 의사를 통보한 상황이기 때문이다. 또한 35%를 임차중인 헥토그룹도 올해 12월 임대차 계약이 만료된다.
현재 하나오피스리츠는 임대차 종료 시 공실기간을 3개월로 잡아 예상배당률을 제시한 상태다. 향후 공실기간이 더 길어질 경우 실제 배당은 기대에 못 미칠 위험이 있다.
하나금융그룹 강남사옥은 가장 최근 감정평가금액이 지난해 6월 3340억원인데, 이전 감정평가액인 2024년3월 2856억원 대비 약 17% 늘었다. 불과 10개월만에 가치가 급격히 상승한 셈이다.
운용업계 관계자는 "최근 강남업무지구의 상승률을 감안해도 1년도 안된 기간에 이같은 상승률은 이례적으로 보인다"고 지적했다.
이와 관련해 하나자산신탁은 향후 배당 및 주가 상승에 자신이 있다는 입장을 밝혔다. 테헤란로를 거점으로 하고 있는 오피스의 수요가 여전히 높고, 강남사옥의 경우 자산가치 상승을 뒷받침할 합당한 근거가 있다는 설명이다.
박 본부장은 "최근 임차인들의 탐방이 이어지고 있고, 신용도가 높고 더 높은 임대료를 낼 수 있는 임차인을 선별하고 있어 향후 배당이 오히려 더 늘어날 수 있다"며 "평가액이 급격히 상승한 건 해당 시점에 임대료수익이 60% 이상 늘어난 덕이고, 현재 장부가를 기준으로 보면 주당가치가 5700원으로 공모가인 5000원보다 높다"고 답변했다. 이어 "유상증자도 최소화해 시장의 우려를 줄일 것"이라고 부연했다.
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