유가 변수까지 덮친 정비사업…분담금 폭탄에 1기 신도시 재건축 ‘비상’

경기 성남 분당구 일대 아파트 단지 모습. [연합뉴스]

[직썰 / 임나래 기자] 중동발 지정학적 리스크가 국내 건설시장을 흔들고 있다. 미·이란 간 군사 충돌로 국제유가가 요동치면서, 가뜩이나 치솟은 공사비에 ‘기름’을 부은 격이 됐기 때문이다. 재건축·재개발 분담금 압박에 유가 변수까지 겹치며 1기 신도시 등 대규모 정비사업의 동력이 상실될 수 있기 때문이다. 원가 상승이 분양가 인상과 공급 위축으로 이어지는 ‘주택시장 악순환’의 서막이라는 분석이다.

◇“유가 50% 오르면 생산비 1% 상승”…건설업계 ‘수익성 직격탄’

15일 한국건설산업연구원에 따르면, 국제유가가 50% 상승할 때 국내 건설 생산 비용은 약 1.06% 증가하는 것으로 나타났다. 수치상으로는 미미해 보이지만, 영업이익률이 한 자릿수에 불과한 건설업계 특성상 현장의 체감 온도는 사뭇 다르다.

실제 에너지와 원자재 가격 급등은 공사비 폭등의 ‘도화선’ 역할을 해왔다. 2022년 러시아-우크라이나 전쟁 당시 시멘트와 철근 등 핵심 자재값이 치솟으며, 2020년 100이던 건설공사비지수가 2022년 125.7까지 급등했다. 자재비와 인건비가 동시에 오르면서 실질 공사비는 30% 가까이 뀐 셈이다.

건설업계 한 관계자는 “프로젝트 단위에서 비용이 1%만 상승해도 수익 구조 자체가 무너질 수 있다”며 “유가 상승은 단순한 비용 문제를 넘어 사업의 존폐를 결정짓는 변수”라고 진단했다.

◇둔촌주공 악몽 재현되나…대규모 단지 ‘공사 중단’ 공포

이미 정비사업 시장은 공사비 상승과 고금리 여파로 조합 분담금 부담이 커졌다. 특히 분당·일산 등 사업 규모가 큰 1기 신도시 재건축 단지일수록 공사비 변동에 취약하다. 총사업비가 조 단위인 대단지는 공사비가 소폭만 움직여도 수백억원의 추가 비용이 발생하기 때문이다.

과거 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 사례는 원가 상승이 초래한 비극을 단적으로 보여준다. 1만2000가구 규모의 국내 최대 재건축 현장이었던 이곳은 러시아-우크라이나 전쟁 이후 자재값 상승에 따른 공사비 증액 문제를 놓고 시공단과 조합이 충돌하며 2022년 4월부터 약 6개월간 공사가 전면 중단된 바 있다.

앞서 인용된 관계자는 “유가 상승으로 원자재 가격이 오르면 건설 비용 상승은 불가피하다”며 “결국 늘어난 사업비는 발주처나 조합원의 분담금으로 전가될 수밖에 없는 구조”라고 설명했다.

◇분양가 상승이 부른 공급 절벽…시장 악순환 ‘경계령’

유가 리스크는 공급망 전체를 압박하고 있다. 원가 상승은 분양가 인상 압력을 높이고, 이는 다시 사업성 악화와 공급 지연으로 이어진다. 주택 공급이 줄어들면 집값이 다시 오르는 악순환의 고리가 형성되는 셈이다.

다만 업계 일각에서는 과도한 공포를 경계하는 목소리도 나온다. 현재 건설사들이 대량 구매 계약 등을 통해 리스크 관리 체계를 갖춘 만큼, 코로나19 초기나 러-우 전쟁 당시와 같은 ‘지수 폭등’ 수준은 아니라는 분석이다.

건설업계 다른 관계자는 “현재로서는 체감 부담이 제한적이지만, 고유가 상황이 장기화하면 건설 원가 전반에 하방 압력을 가할 것”이라며 “대외 변수가 워낙 유동적인 만큼 시장 리스크를 예의주시하고 있다”고 밝혔다.

정비사업의 향방을 가를 공사비 검증 제도 개선이나 정부 차원의 자재 수급 안정 대책이 시급하다는 지적이 힘을 얻고 있다.