서울의 저소득층과 사회초년생들에게 '주거 사다리' 역할을 해온 비아파트(연립·다세대·다가구) 시장이 기록적인 공급 절벽을 맞이했다. 15일 국토교통부가 발표한 '주택 유형별 준공실적' 통계에 따르면, 지난해 서울 내 비아파트 준공 물량은 총 4858가구로 집계됐다.
이는 전년(6123가구) 대비 20.6% 감소한 수치이며, 공급이 활발했던 2018년(3만5006가구)과 비교하면 86.1%가 증발한 수준이다. 더욱 심각한 지표는 아파트 공급량과의 격차다.
2018년 당시 서울의 비아파트 공급량은 아파트(3만8859가구)의 90.1%에 달하며 시장의 한 축을 담당했다. 그러나 지난해 아파트 준공 물량이 4만9973가구에 달하는 동안 비아파트는 9.7% 수준인 4000가구 대에 머물렀다. 사실상 신축 빌라 공급 체계가 붕괴 단계에 진입했다는 분석이 나오는 이유다
비아파트 공급이 이처럼 급감한 원인은 복합적인 비용 상승과 수요 위축에 있다.먼저 공급 측면에서는 공사비의 가파른 상승이 민간 사업자의 수익성을 악화시켰다.
한국건설기술연구원이 발표한 건설공사비지수는 2020년 1월 99.86에서 올해 1월 133.28로 4년 만에 33.5% 상승했다. 여기에 서울 시내 토지가격 상승세가 지속되면서 소규모 정비사업이나 신축 빌라 시행의 기대 수익률이 마이너스로 돌아섰다. 수요 측면에서는 2021년 발생한 전세사기 사태의 여파가 여전히 시장을 짓누르고 있다.
비아파트에 대한 임차인들의 기피 현상이 심화되면서 소유주들의 자산 가치가 하락했고, 이는 곧 분양 시장의 위축으로 이어졌다. 아파트로의 수요 쏠림 현상이 강화되면서 비아파트 시장의 유동성이 고갈되는 '돈맥경화' 현상이 뚜렷해진 것이다.
공급 절벽은 이미 시장 가격에 반영되고 있다. 한국부동산원 조사에 따르면 지난해 서울 연립주택의 매매가는 연간 5.26% 상승했다. 전세 사기 여파로 전세 가격 상승폭(2.05%)은 상대적으로 낮았으나, 전세 기피에 따른 월세 수요 급증으로 월세 가격은 2.66% 올랐다.
업계에선 비아파트 공급 부족이 장기화될 경우, 저소득층이 거주할 수 있는 중저가 주택 매물이 고갈되어 주거 취약계층의 주거비 부담이 더욱 가중될 것으로 보고 있다. 아파트 전월세를 감당하지 못하는 수요층이 빌라 시장으로 유입되지만, 신축 공급이 끊기면서 노후 주택의 가격까지 동반 상승하는 악순환이 우려되는 시점이다.
물론 정부는 '신축매입임대주택' 사업을 통해 돌파구를 찾고 있다. 민간이 지은 빌라를 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 매입해 임대주택으로 활용하는 방식이다. 아파트 대비 공기가 짧은(6개월~1년) 비아파트의 특성을 살려 단기 공급 효과를 노리겠다는 취지다. 하지만 시장에서는 공공 매입 가격의 현실화가 선행되지 않으면 공급 확대에 한계가 있다고 지적한다.
현재의 토지비와 인건비, 자재비를 고려했을 때 공공기관이 제시하는 매입 단가가 민간 사업자의 기회비용을 충족시키지 못하고 있다는 것이다.
업계 관계자는 "과거에는 연간 수십 동씩 빌라를 짓던 중소 시행사들이 지금은 전멸 상태"라며 "공사비는 평당 800만~900만원을 호가하는데 전세 사기 트라우마로 인해 분양이나 전세가 산정조차 불투명해서다"고 말했다. 이어 "정부의 매입임대 사업 역시 현실적인 공사비 증액분이 반영되지 않는다면 민간의 참여를 유도하기 어렵고, 이는 결국 양질의 서민 주택 공급 중단으로 이어질 수밖에 없다"고 강조했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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