부동산의 소유자가 아니지만 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다(민법 제245조 제1항). 이를 점유취득시효라고 한다. 그런데 점유취득시효의 완성을 전후해 시효취득 대상 부동산의 소유자가 변경된 경우의 법률관계는 어떻게 될까?
우선 취득시효기간 중 대상 부동산에 대한 등기부상 소유명의자가 변동 없이 동일한 경우, 그 기산점을 어디에 두든지 간에 취득시효의 완성을 주장할 수 있는 시점에서 보아 그 기간이 경과한 사실만 확정되면 충분하므로, 점유자는 임의로 기산점을 선택할 수 있다.
다음으로 대상 부동산에 대한 취득시효기간의 완성 전에 등기부상의 소유명의가 변경된 경우, 그렇다고 하더라도 종래의 점유상태의 계속이 파괴됐다고 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다(대법원 1993. 5. 25. 선고 92다52764, 92다52771 판결 참조). 다만 이 경우 원칙적으로 시효취득의 기초가 되는 점유자의 점유 개시시점이 기산점이 되고, 점유자가 임의로 기산점을 선택할 수 없다. 등기부상 소유명의자가 변동된 경우까지 시효이익을 주장하는 자가 그 기산점을 임의로 선택할 수 있게 한다면, 이해관계 있는 제3자(대상 부동산의 소유명의를 새로 취득한 자)의 법적 지위가 점유자의 선택에 의해 좌우되게 되어 부당하기 때문이다.
한편 대상 부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 상황에서 점유자가 대상 부동산에 대한 소유권이전등기를 마치지 않고 있는 사이에 등기부상의 소유명의가 제3자로 변동된 경우, 대상 부동산의 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없다. 다만 이 경우에도 기존의 점유자가 계속 대상 부동산을 점유하고 있고, 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 취득시효가 완성됐다면, 대상 부동산의 점유자는 취득시효의 완성을 주장할 수 있다(대법원 1994. 3. 22. 선고 93다46360 전원합의체 판결 참조).
실제 실무상 점유자가 오랜 기간 동안 대상 부동산을 점유해 취득시효가 완성됐음에도, 소유권이전등기를 마치지 않은 사이에 대상 부동산의 소유자가 변경돼 점유취득시효의 완성을 주장하지 못하는 경우가 종종 발생한다. 따라서 대상 부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 경우, 점유자는 신속하게 대상 부동산의 등기부상 소유자를 상대로 부동산처분금지가처분신청 및 소유권이전등기청구소송을 제기하는 등의 조치를 취해야 그 권리를 보장받을 수 있다.
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