정부가 다주택자에 대한 양도세 유예 종료를 발표하며 규제를 강화할 것이라는 예고를 하면서 서울 부동산 시장에서는 급매물이 속출하는 분위기다.
다만 재건축 사업이 진행 중인 단지의 경우 조합원 지위 양도 제한 규정 때문에 매도나 증여가 사실상 불가능한 사례가 적지 않아 제도적 보완이 필요하다는 지적이 제기된다.
현재 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 재건축 단지의 경우 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다. 예외적으로 10년 이상 보유하고 5년 이상 실제 거주한 경우에만 양도가 가능하다.
이러한 제한은 매매뿐 아니라 가족 간 증여에도 동일하게 적용되기에 결과적으로 다주택자가 보유한 재건축 아파트는 매도도, 증여도 어려운 상황에 놓이게 됐다.
해당 규정은 특히 재건축 단지가 밀집한 지역의 거래량에도 영향을 미치고 있는데, 법원 등기정보광장 자료에 따르면 지난 2월 서울에서 집합건물과 토지 등을 포함한 증여 신청 건수는 1597건으로 집계됐다.
이는 1월 1479건보다 약 7% 증가한 수치인데, 주목할 점은 재건축 단지가 많은 일부 지역에서는 오히려 감소세가 나타났다는 사실이다.
특히 재건축 사업이 활발하게 진행되는 지역인 양천구 목동 일대는 지난 2년 동안 목동신시가지 단지 가운데 5·9·10·11·13·14단지 등 6개 단지가 신탁사를 사업시행자로 지정하며 ‘사업시행자 고시’를 완료했다.
이는 조합설립인가와 동일한 효력을 갖는 절차로 최근에는 목동 12단지가 약 19일 만에 조합설립인가를 받으면서 사업 추진 속도가 상당히 신속한 모습을 보였다.
이로 인해 목동신시가지 아파트 14개 단지 중 상당수 조합원들은 조합원 지위 양도 제한에 묶이게 됐다. 가장 먼저 조합설립인가를 받은 6단지를 포함해 총 8개 단지 조합원들은 예외 조건을 충족하지 않으면 매매나 증여가 모두 제한되는 상황이다.
재건축 조합원 ‘출구 막힌 다주택자’ 증여도 어려워
문제는 여기에 추가 규제까지 적용된다는 점이다. 투기과열지구 내 정비사업 단지에서는 ‘5년 내 재당첨 제한’ 규정도 함께 적용된다.
재건축 아파트를 두 채 이상 보유한 상태에서 사업 진행 시점이 5년 이내로 겹칠 경우 분양 신청 자격이 제한되며, 일부는 강제 현금청산 대상이 될 가능성도 있다.
이러한 제도는 실제 시장 가격에도 영향을 미치고 있다. 예를 들어 조합설립인가를 앞두고 있는 목동 3단지의 경우 다주택자 매물이 일부 급매 형태로 나오면서 가격이 하락했다.
전용면적 64㎡는 지난해 10월 25억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했지만 현재 호가는 약 23억3천만원부터 시작하기에 약 2억2000만원 정도 낮아진 상태다.
현장에서는 규제에 따른 현실적인 어려움을 호소하는 목소리도 나오고 있다. 목동 재건축 아파트 두 채를 보유한 한 소유주는 “조합원 지위 양도 제한 때문에 집을 팔 수도 없고 자녀에게 증여하는 것도 불가능하다”며 “현재로서는 1주택자가 되기 위해 배우자와 이혼 후 각각 한 채씩 나눠 보유하는 방법 외에는 방법이 없는 상황”이라고 토로했다.
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