한때 안정적인 임대수익과 자산 상승을 동시에 기대할 수 있는 투자처로 꼽히던 상가가 최근 몇 년간 침체를 겪으며 투자자들 사이에서 외면받는 분위기다.
특히 온라인 쇼핑 확산으로 인해 오프라인 상권이 약화되자 공실 장기화와 대출 이자, 관리비 부담이 겹치면서 ‘공실 지옥’ 문제까지 빠지지 않고 거론되고 있다.
다만 이러한 침체 속에서도 적은 투자금으로 똘똘한 상가를 매입하면 '제2의 월급'이라고 불릴 만큼 안정적인 수익을 기대할 수도 있어 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.
전문가들은 상가 투자에서 중요한 점은 유행에 따라 급격히 변하는 상권보다 지역 기반의 안정적인 수요가 있는 상권을 찾는 것이라고 조언했다. 또한 저평가된 매물을 선별하는 것을 핵심 전략으로 꼽았다.
우선 상가 투자에서 반드시 1층 매장만을 고집할 필요는 없다는 지적이 나온다. 병원이나 프랜차이즈 미용실, 헬스장 같은 업종은 넓은 공간을 필요로 하지만 임대료 부담을 줄이기 위해 상층부 매장을 선호하는 경우가 많기 때문이다.
충분한 자금을 보유한 투자자라면 1층 상가가 유리할 수 있지만, 일반 투자자에게는 상대적으로 가격 부담이 낮은 상층부 상가가 현실적인 대안이 될 수 있다.
또 하나의 전략은 경매나 공매를 활용해 매입 가격을 낮추는 것이다. 2025년 기준 서울 상가 경매 낙찰가율은 50%대를 조금 넘는 수준에 불과했으며 지방은 이보다 더 낮은 가격에 거래된다.
만약 상가를 분양가나 일반 매매 가격보다 절반 수준 이하로 매입할 수 있다면 투자 위험을 크게 줄일 수 있다는 분석이다. 저렴한 가격에 매입하면 임대료를 합리적인 수준으로 설정할 수 있어 공실 가능성도 낮출 수 있고, 대출 활용 시 수익률도 높일 수 있다는 장점이 있다.
최근 분양된 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 단지 내 상가의 경우를 보면 높은 임대료가 공실 문제로 이어질 수 있음을 보여준다.
싸게 사서 안정적인 임차인 확보가 성공 비결
전용면적 23.14㎡ 규모 매장의 월 임대료가 약 700만원에 달해 3.3㎡당 100만원 수준을 기록했는데, 이는 강남역 핵심 상권과 비슷한 수준이라 볼 수 있다. 과도한 임대료 부담 때문에 현재도 상당수 매장이 비어 있는 상황이다.
반면 충남 천안시 불당동에서는 경매를 통해 비교적 적은 자금으로 상가 투자에 성공한 사례가 있다. 투자자 A씨는 전용면적 231.4㎡ 규모의 6층 상가를 감정가 5억원이 넘는 가격에서 경매로 2억4000만원대에 낙찰받았는데 이는 감정가 대비 약 48% 수준에 불과하다.
해당 상가는 천안아산 KTX역과 천안시청 인근의 불당지구에 위치해 있으며 주변에 아산탕정신도시가 형성된 지역이다. A씨는 해당 상가를 임대해 월세 200만원 수준의 수익을 올렸고, 약 3년 뒤 3억4500만원에 매도하면서 시세 차익도 확보했다.
특히 낙찰가가 낮았기 때문에 대출을 약 90%까지 활용할 수 있었고 보증금을 제외한 실제 투자금은 약 800만원 수준에 불과했다. 대출 이자를 제외하고도 매달 약 110만원의 순수익을 얻는 구조였다는 설명이다.
현장의 부동산 관계자는 "요즘 경기 침체로 상가 투자 심리가 많이 위축됐는데, 오히려 지금이 저평가된 상가를 찾을 수 있는 시기"라며 "수도권 신도시에서도 5000만원 안팎의 자금으로 접근 가능한 상가 매물을 찾는 것이 어렵지 않다"라고 귀띔했다.
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