돈줄 막고 세금 올리고…‘부동산 공화국’ 탈피 승부수

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 대단지 모습. [사진=뉴시스]

【투데이신문 문영서 기자】 한국 경제의 구조적인 문제로 지적되는 부동산 시장 과열과 가계부채 리스크를 해결하기 위해 정부가 전방위적 압박에 나섰다. 다주택자와 임대사업자의 금융 레버리지를 줄이고 양도세 혜택 완화를 종료해 투기·투자 수요를 줄이며 실수요 중심 시장으로 재편하겠다는 구상이다.

27일 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 관련된 시행령 개정안이 공포된다. 따라서 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝날 예정이다. 

다주택자가 주택을 매도해 발생한 차익에 기본 양도소득세율에 추가 세율을 더해 과세하는 ‘중과’ 제도가 있다. 다만 중과가 적용될 경우 세 부담이 크게 늘어나 거래가 위축된다는 지적이 제기되면서, 정부는 지난 2022년 5월부터 이를 한시적으로 면제해왔다.

이처럼 중과 유예 기간이 끝나면서 조정대상지역(서울·경기권) 주택 양도 시 장기보유특별공제가 배제되고, 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트 중과세율이 적용된다.

등록임대사업자 역시 규제 범위에 포함된다. 이재명 대통령이 지난 9일 자신의 SNS에 “같은 다주택인데 한때 등록임대였다는 이유로 영구적으로 특혜를 줄 필요가 있냐는 의견도 있다”고 언급한 만큼 당국은 대출 규제 대상에 임대사업자 대출까지 추가할 것으로 보인다. 

전체 임대사업자 대출 13조9000억원(약 4만2500세대) 중 올해 만기가 도래하는 약 80% 가량을 시작으로 RTI(임대업이자상환비율)를 대폭 강화해 주택 보유량을 줄이겠다는 의지다.

이뿐만 아니라 금융당국은 올해 가계부채 관리방안에서 은행권 가계대출 총량 증가율 목표치를 1.8%보다 상당폭 낮추는 방안을 담을 예정으로 전해졌다.

특히 규제지역 내 아파트를 보유한 다주택자가 주택담보대출 만기를 연장할 경우 사실상 LTV(담보인정비율) 0%를 적용받게 된다. 기존 신규 대출에만 LTV 0% 적용해 추가 대출을 막아온 것을 넘어 기존 대출 연장에까지 규제를 확대하겠다는 방침이다. 

이 과정에서 종합부동산세와 재산세 등 보유세 실 세율 인상 논의까지 더해지면서, 다주택자들은 기로에 놓인 상황이다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난해 “보유세 강화가 응능부담 원칙에 부합한다”고 밝힌 바 있으며, 대외경제정책연구원에 따르면 국내 총생산(GDP) 대비 보유세를 1%포인트 인상 시 실질주택가격 상승률은 1.151%포인트 하락하는 것으로 나타났다.

정부의 구상은 대출 규제로 돈줄을 죄고, 이를 통해 나온 매물을 무주택 실수요자가 흡수하도록 유도하는 것으로 보인다. 무주택자가 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 때 일정 기간 실거주 의무를 유예해 주는 방안을 검토하는 것도 이와 궤를 같이한다.

하지만 다주택자와 임대사업자의 퇴출이 빌라나 다세대, 오피스텔 등 비아파트 위주의 전월세 공급 축소로 이어질 수 있다는 시장의 우려도 있다. 특히 보유세 강화가 임대료로 전가될 가능성도 제기된다. 

이와 관련해 배재대 경영학과 김현동 교수는 “보유세를 인상하면 집값이 하락할 수 있는데, 이는 주택 보유에 따른 채산성이 낮아진다는 의미로 해석된다. 이 경우 수익성이 악화되면서 공급이 줄고, 그 여파로 임차인의 임대료가 상승할 수 있다는 분석도 나오지만 채산성에 영향을 미치는 요인이 보유세만 있는 것은 아니다”라고 말했다.

김 교수는 이어 “보유세 인상은 미래 현금유출의 증가로 이어져, 미래 현금흐름의 현재가치인 주택가격을 하락시키는 효과를 창출한다”고 덧붙였다. 

아울러 부동산 공화국 탈피는 필수적이지만 부작용 완충 장치가 선행돼야 한다는 의견이 나온다. 금융과 세제 규제를 동시에 밀어붙일 경우 전월세 시장 불안을 야기할 수 있다는 지적이다. 결국 보유세 인상에 맞춘 거래세 완화와 공공임대 확충 등 종합적인 정책 패키지가 동반되어야 시장의 부작용을 최소화할 수 있다는 것이다.

한 경영학과 교수는 “장기적으로 매물은 늘지만 단기적으로는 물량이 줄어 전월세 부담이 늘어날 수 있고, 공공임대로 수요를 확충하기까지는 시차가 있어 단기 가격 상승 문제는 불가피한 상황”이라고 경고했다.