서울 강남 아파트 시장이 숨 고르기에 들어간 모습이다. 대치동을 대표하는 은마아파트에서 최근 직전 최고가 대비 1억~2억 원 낮은 가격에 거래가 체결되면서 시장의 시선이 쏠리고 있다.
지난해 말 30억 원대 후반까지 올랐던 전용 76㎡가 최근 30억 원대 중반에 손바뀜되자 “상징 단지도 꺾인 것 아니냐”는 해석이 나온다. 강남 집값 흐름을 가늠하는 바로미터로 여겨지는 단지에서 가격 조정이 확인됐다는 점에서 상징성이 작지 않다.
국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 강남구 내 다른 단지에서도 직전 신고가보다 낮은 금액에 거래된 사례가 잇따른다. 자곡·개포·일원동 일대에서는 수억원 가격을 낮춘 급매물이 소화되며 실거래가가 한 단계 내려온 모습이다.
차익 실현 매물, 하락의 신호인가
한국부동산원 통계에서도 최근 강남구 아파트값 상승률은 0%대 초반에 머물며 사실상 보합권에 진입했다. 급등 흐름이 멈추고 관망 심리가 짙어졌다는 평가다. 그러나 이를 곧바로 ‘하락장의 시작’으로 해석하기엔 무리가 있다는 반론도 만만치 않다.
강남과 생활권을 공유하는 서초구 반포·방배 일대에서는 일부 대형 평형이 신고가를 새로 쓰는 등 엇갈린 흐름이 나타난다. 송파구의 대단지 역시 매수 문의가 꾸준해 호가를 지키는 분위기다. 선호 동·층·향에 따라 가격 격차가 벌어지면서 ‘양극화 장세’가 전개되고 있다는 게 현장 중개업소의 설명이다.
전문가들은 최근의 가격 조정을 차익 실현 매물 소화 과정으로 보는 시각이 우세하다. 과거 저점에서 매입해 상당한 평가이익을 거둔 보유자들이 세제 변수와 시장 심리를 고려해 일부 매물을 내놓으면서 가격이 현실화됐다는 분석이다.
겉으로는 “2억이 빠졌다”는 표현이 자극적으로 들리지만, 장기 보유자 입장에서는 여전히 수익 구간이라는 점에서 공포를 자극할 상황은 아니라는 주장이다.
향후 분수령으로는 5월 초 세제 환경 변화가 꼽힌다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 시점을 고민하는 집주인이 늘면서 단기적으로 매물이 더 출회될 가능성이 있다. 반대로 유예 종료 이후에는 매물이 잠기며 호가가 다시 오를 수 있다는 전망도 공존한다.
집주인들이 세 부담을 매매가에 반영하려는 움직임이 나타날 수 있다는 점도 변수다. 자산시장 전반의 유동성 흐름 역시 주목된다. 최근 코스피가 강세를 보이고 삼성전자 등 대형주가 상승세를 이어가면서 증시 자금이 확대되고 있다.
과거에는 주식시장에서 발생한 수익이 일정 시차를 두고 부동산으로 이동하는 사례가 반복돼 왔다. 증시 활황이 지속될 경우 강남 고가 아파트 시장으로 일부 자금이 유입될 가능성도 배제할 수 없다.
결국 은마의 1~2억 원 조정은 상징적 사건이지만, 그것만으로 강남 집값의 장기 방향을 단정하기는 어렵다는 분석이 힘을 얻는다. 신고가와 급매가 혼재하는 현재의 강남은 하락과 반등 사이에서 균형을 찾는 과도기 국면에 가깝다는 평가다. 거래량, 세제 변화, 유동성 흐름이 맞물린 가운데 강남 집값의 ‘진짜 신호’는 앞으로 몇 달간의 실거래 추이를 통해 보다 분명해질 것으로 보인다.
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