사진= 엄정숙 변호사. 법도 종합법률사무소 제공
전세금반환소송에서 승소 판결을 받은 임차인이 임대 목적물이 아닌 집주인 소유의 다른 부동산을 경매해 전세금을 회수하려는 사례가 있다. 특히 역전세 상황에서는 임대 목적물 자체로는 보증금 전액 회수가 어려워 집주인의 다른 재산에 눈을 돌리게 되는데, 해당 부동산이 주택연금에 가입돼 있다면 사실상 경매가 불가능해 주의가 필요하다.
지난 15일 엄정숙 변호사는 "판결문까지 확보한 임차인이라도 집주인 소유 아파트에 주택연금 부기등기가 돼 있으면 해당 부동산을 경매로 환가하는 것은 현행법상 불가능하다"고 말했다.
주택연금은 만 55세 이상 주택 소유자가 한국주택금융공사에 주택을 담보로 제공하고 매월 연금을 수령하는 제도다. 가입 시 해당 주택에는 근저당권 설정과 함께 주택연금 가입 사실을 공시하는 부기등기가 이루어진다. 문제는 이 부기등기의 법적 효력이다. 한국주택금융공사법 제43조의7 제3항은 부기등기일 이후에 이루어진 압류·가압류 등의 처분은 그 효력이 없다고 명시하고 있다. 따라서 임차인이 전세금반환 판결에 기하여 강제경매를 신청하더라도 부기등기 이후의 압류는 효력 자체가 부정되므로 경매 절차가 진행될 수 없다.
이 규정은 주택연금 가입자의 안정적인 노후 생활을 보장하기 위한 취지에서 마련됐다. 주택연금 담보 부동산이 제3의 채권자에 의해 경매로 처분되면 연금 수급이 중단돼 고령자의 주거 안정이 심각하게 위협받을 수 있기 때문이다. 결국 임차인 입장에서는 집주인이 주택연금에 가입한 부동산에 대해서는 강제집행이 원천적으로 차단되는 셈이다.
실무적으로 임차인이 이를 사전에 확인하지 못하고 경매를 신청하면 시간과 비용만 낭비하게 된다. 경매 신청 후 법원 단계에서 부기등기 사실이 확인되면 절차가 각하되거나 취소될 수 있어, 집행 비용을 고스란히 부담하게 되는 것이다.
엄정숙 변호사는 "역전세 상황에서 임차인이 집주인의 다른 재산을 알아볼 때 등기부등본을 반드시 확인하여 주택연금 부기등기 여부를 먼저 파악해야 한다"며 "부기등기가 되어 있다면 해당 부동산 경매는 불가능하므로 집주인의 다른 재산이나 채권 등 별도의 집행 대상을 모색해야 한다"고 조언했다.
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