이 기사는 2026년 2월 14일 08시 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
고금리와 공사비 급등 여파로 수익형 부동산 시장이 전반적으로 위축된 가운데, 서울 핵심 권역의 프라임 오피스 자산에 대한 관심은 오히려 확대되고 있다. 특히 코람코자산신탁(이하 코람코)이 강남에서 역대급 매각 차익을 거둔 데 이어 여의도 금융권 핵심 자산 매각에 나서며 시장의 이목을 집중시키고 있다.
14일 관련 업계에 따르면 코람코더원리츠가 보유한 ‘하나증권빌딩’이 매각 시장에 등장했다. 해당 자산은 서울 영등포구 의사당대로 82에 위치한 여의도 금융업무지구(YBD) 핵심 오피스로, 대지면적 7570㎡, 연면적 6만9826㎡ 규모다.
하나증권이 주요 임차인으로 입주해 있으며, 지난해 말 리츠에 매수선택권 행사 의사를 통지한 상태다. 이에 따라 기존 임차인과 신규 원매자 간 경쟁 구도가 형성될 가능성이 제기된다.
시장 관계자들이 이 자산을 주목하는 핵심 배경은 ‘개발 잠재력’이다. 현재 용적률은 약 580% 수준이지만, 향후 여의도 금융중심 지구단위계획이 확정될 경우 최대 1200%까지 확대될 가능성이 거론된다. 산술적으로 연면적을 두 배 이상 확보할 수 있는 셈이다.
여기에 여의도 금융특구 지정, 신안산선 및 GTX-B 노선 개통 기대 등 교통·인프라 개선 호재가 더해지면서 대형 개발 가능 자산의 희소성이 더욱 부각되고 있다.
특히 주요 임차인인 하나증권은 지난해 말 코람코더원리츠에 이 빌딩의 매수선택권 행사를 통지한 상태다. 그에 따라 이번 매각은 매수선택권을 보유한 기존 임차인과 신규 원매자 간 치열한 경쟁 구도가 펼쳐질 것이라는 관측이 제기되고 있다. 코람코는 입찰 공고 이후 입찰참여자들에게 입찰안내서 배포와 내달 9일 입찰을 거쳐 3월 중 우선협상대상자를 선정할 계획이라고 밝혔다.
코람코는 최근 상장 리츠와 부동산 펀드 등 상업용 부동산 운용 전 영역에서 굵직한 거래를 연이어 성사시키고 있다. '분당두산타워', '케이스퀘어 강남2' 등 핵심 입지의 우량 자산을 적기에 확보하며 포트폴리오 경쟁력을 강화하고 있고, '케이스퀘어 데이터센터 의정부'와 '로지스포인트 여주' 등 데이터센터, 물류센터 등 뉴이코노미 자산으로도 투자 영역을 확장하고 있다.
이처럼 코람코가 여의도에서 대형 거래를 추진할 수 있는 자신감의 배경에는 최근 강남권에서 거둔 압도적인 성과가 자리 잡고 있다. 실제 코람코는 최근 강남역 인근의 신축 오피스인 '케이스퀘어 강남2'를 3550억 원에 매각하며 시장을 놀라게 했다. 해당 자산의 총 투자비가 2200억 원이었음을 감안하면, 최초 출자금700억원의 두 배가 넘는 약 1350억 원의 매각 차익을 거둔 셈이다.
이 거래는 단순히 차익 규모를 넘어 단위 면적당 매각가 측면에서도 상징적인 기록을 남겼다는 평가가 나온다. 케이스퀘어 강남2는 3.3㎡(평)당 약 5350만 원에 거래되었는데, 이는 강남권(GBD) 오피스 역사상 현대차그룹이 매입한 스케일타워(평당 약 5400만 원대)에 이어 두번째로 높은 가격이다.
특히 고금리 여파로 자산 가치가 하락하는 시기에 이 같은 성과가 가능했던 것은 코람코만의 가치 제고 전략 덕분이다. 대지의 높낮이 차이를 활용해 로비층을 지하화하는 등 도시공학적 설계로 실질 용적률 이득을 극대화한 전략이 이번 매각가에 고스란히 반영됐다는 평가다.
이상헌 코람코자산신탁 가치투자부문장 부사장은 “이번 매각은 고금리와 거래 위축이라는 시장 환경 속에서도 입지 중심의 투자와 설계 단계부터의 가치 제고 전략이 유효했음을 입증한 사례”라며 “코람코는 앞으로도 자산의 본질적 경쟁력에 기반한 투자를 진행하고 책임 있는 회수 전략을 적용해 자산운용의 안정성과 투자자들의 수익 제고에 최선을 다할 것”이라고 밝혔다.
이번 하나증권빌딩 매각은 단순한 오피스 거래를 넘어, 여의도 금융중심 재편의 방향성을 가늠할 시험대가 될 전망이다. 용적률 상향이 현실화될 경우 단순 임대수익형 자산을 넘어 ‘도심 초고밀 복합 개발지’로 탈바꿈할 수 있는 잠재력을 지니고 있기 때문이다.
고금리 국면에서도 ‘입지+개발 모멘텀’을 갖춘 자산에는 자금이 몰린다는 점을 다시 한 번 확인하는 거래가 될지 시장의 관심이 쏠리고 있다.
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