지난해 말까지만 해도 “2억원만 있으면 바로 계약하겠다”는 말이 공공연히 나오던 구리시 아파트 시장이 급속히 식고 있다. 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제로 묶이자 대체 투자처로 부상했던 구리는 이른바 ‘풍선효과’의 대표 지역으로 꼽혔지만, 최근 들어 매수세가 눈에 띄게 위축되는 분위기다.
현지 중개업계에 따르면 지난해 10·15 대책 발표 직후 구리 인창동 일대는 외지 투자자들로 북적였다. 신축 단지를 중심으로 매물이 빠르게 소진됐고, 일부 매수자는 내부를 확인하지도 않은 채 계약 의사를 밝힐 정도로 과열 양상을 보였다.
당시에는 갭투자를 전제로 한 자금 유입이 두드러졌고, 호가 역시 단기간에 큰 폭으로 뛰었다는 게 중개업소들의 공통된 설명이다. 하지만 올해 들어 상황은 달라졌다. 이재명 대통령이 다주택자와 비거주 1주택자에 대한 보유세 강화 가능성을 시사하며 강도 높은 투기 억제 기조를 재확인하자 투자 심리가 빠르게 냉각됐다.
2021년 고점 근접…추격 매수 경고
특히 고강도 세제 개편이 현실화될 수 있다는 전망이 나오면서 단기 차익을 노리던 매수세가 자취를 감췄다는 분석이다. 거래 지표도 변화를 보여준다. 한국부동산원에 따르면 구리 아파트 매매가격 지수는 지난해 가을 이후 가파른 상승 흐름을 보였으나, 최근에는 상승 폭이 둔화되는 모습이다.
서울과 인접한 지리적 이점과 교통 개선 기대감으로 수요가 몰렸지만, 가격이 단기간에 2021년 고점 수준에 근접했다는 평가가 나오면서 추가 상승 여력에 대한 의문도 제기된다. 중개 현장에서는 투자 비중이 눈에 띄게 줄고 실거주 목적의 거래가 상대적으로 늘었다는 진단이 나온다.
지난해 말만 해도 갭투자 문의가 대부분이었다면, 최근에는 생애 최초 매수나 동일 단지 내 평형 이동 등 ‘갈아타기’ 수요가 중심이라는 설명이다. 외부 자금이 빠진 자리를 내부 수요가 일부 메우고 있지만, 과거와 같은 속도의 가격 상승을 기대하기는 어렵다는 관측이 많다.
다만 매물 감소 현상은 여전하다. 신축 단지의 경우 이미 상당수 매물이 소진된 상태라 호가가 쉽게 내려오지 않고 있다. 일부 단지에서는 거래는 뜸하지만 매도자들이 가격을 크게 낮추지 않으면서 관망세가 이어지고 있다. 이에 따라 단기간 급락 가능성은 제한적이지만, 정책 변수에 따라 변동성이 커질 수 있다는 지적도 나온다.
전문가들은 추격 매수에 신중해야 한다고 조언한다. 최근 가격 흐름이 정책 기대와 규제 회피 수요에 의해 형성된 측면이 크기 때문에 세제·대출 규제가 현실화될 경우 투자 수익률이 급격히 낮아질 수 있다는 것이다. 특히 대출을 최대한 활용해 진입하는 경우 금리와 세 부담이 동시에 확대될 가능성도 배제할 수 없다고 본다.
결국 구리 아파트 시장은 단기 급등 국면을 지나 ‘실수요 중심의 재편’ 단계에 접어들었다는 평가가 나온다. 서울 인접 지역이라는 입지 경쟁력은 유효하지만, 정책 환경이 강화되는 상황에서 과거와 같은 투자 열기를 기대하기는 쉽지 않다는 전망이다. 시장의 방향은 세제 개편 구체화 여부와 대출 규제 강도에 따라 다시 한 번 갈림길에 설 것으로 보인다.
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