"오늘이 가장 비싸"···강남권 다주택자 '초급매' 확산

이재명 대통령이 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 재연장하지 않겠다는 방침을 분명히 하면서 서울 아파트 매물이 늘고 있다. 관망세를 이어오던 다주택자들까지 세부담 확대를 의식해 가격을 낮춘 급매물을 내놓기 시작했다.

한입뉴스

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송파구 아파트 매물 21.3% 증가(3351→4068건)

강남구 16.2%(7122→8282건), 서초구 16.4%(5837→6787건) 등 주요 자치구 매물 확대

잠실 엘스 70.4%, 리센츠 65.1%, 헬리오시티 61.9% 매물 증가

맥락 읽기

토지거래허가구역 확대, '똘똘한 한 채' 선호 심화

서울 고가 아파트 가격 정상화 신호로 해석

정부, 시장 자극보다 거래 정상화에 초점

향후 전망

보유세 부담 현실화 시 추가 매물 출회 가능성

고가·조건 까다로운 매물 위주, 대기 수요 해소는 제한적

토지거래허가구역 해제·세입자 보호 등 정책 조합 필요

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5일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 주요 지역 아파트 매물은 지난달 1일과 비교해 전반적으로 증가세를 보였다. 정부의 다주택자 중과 유예 종료 정책 메시지가 강해지자 강남권과 한강벨트 지역을 중심으로 매도 물량이 쌓이는 흐름을 보이며 '초급매' 매물도 등장하는 분위기다.

서울에서 매물 증가폭이 가장 큰 자치구는 송파구로 3351건에서 4068건으로 21.3% 증가한 것으로 집계됐다. 광진구는 17.8%(784건→924건), 서초구 16.4%(5837건→6787건), 강남구 16.2%(7122건→8282건), 성동구 14.5%(1215건→1292건) 순으로 집계됐다.

이외에도 용산구 7.8%(1266건→1365건), 강동구 4.5%(2653건→2775건), 동작구 3.9%(1279건→1329건), 마포구 3.5%(1479건→1532건) 등 한강벨트 자치구를 중심으로 매물이 늘었다.

송파구의 한 대단지 아파트 인근 공인중개업소에는 '초초초 급매'가 등장하는 등 중개 현장 분위기도 빠르게 달라지고 있다. 송파는 잠실동 대단지 아파트를 중심으로 매물이 급증했다. '잠실 엘스'는 약 한 달 만에 61건에서 104건으로 70.4% 늘었다. '리센츠' 역시 89건에서 147건으로 65.1% 증가했다. 인근 가락동 대단지 '헬리오시티'도 매물이 468건에서 758건으로 61.9% 늘었다.

강남에서도 호가가 하락하는 흐름을 보이며 급매물이 등장하고 있다. 서울 강남구 압구정동 '현대3차'의 매물은 52건으로 지난 1월 1일(33건)보다 57.5% 증가했다. 최고 59억원~60억원에 호가가 형성됐던 '현대3차' 전용 82㎡는 저층 매물을 중심으로 55억원~56억원으로 가격이 하락했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 41억1000만원에 최고가로 거래됐던 대치동 '은마 아파트' 전용 84㎡는 지난달 23일 거래가 취소되기도 했다.

업계에서는 호가를 대폭 낮춰 급매로 빠르게 거래된 물건은 집계에 곧바로 반영되지 않기 때문에 실제 매물 출회 규모가 통계보다 더 클 수 있다는 관측도 나온다. 향후 보유세 부담까지 가시화될 경우 강남3구와 한강벨트를 중심으로 차익 실현 매물이 추가로 나올 가능성도 보인다.

토지거래허가구역(토허제) 확대 후 실수요자들과 투자자들의 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 짙어지며 비정상적으로 치솟았던 서울 강남3구 등 한강벨트 아파트 가격이 이재명 정부의 부동산 정책을 통해 정상화되고 있다는 분석이다.

부동산 전문가들도 이번 매물 증가 흐름을 정부가 시장을 자극하기보다는 거래 기능을 정상화하려는 정책 신호로 해석한다. 다주택자 정리와 시장 안정이라는 정책 목표를 유지하면서도 실제 거래 현장에서 발생하는 병목을 점검하고 보완하려는 의도가 담겨 있다는 점에서 방향성도 긍정적이라는 평가다.

현재 구조상 전세가 낀 매물이 많아 단기간에 매물이 대거 쏟아지기는 어렵지만, 그럼에도 이번 조치는 그간 멈춰 있던 거래 흐름을 일부라도 복원하려는 시도로 볼 수 있다는 분석이 나온다.

이미 다주택자 상당수가 자산 구조를 일정 부분 재편한 상황에서 시장을 급격히 흔들기보다 점진적으로 숨통을 틔우려는 접근은 안정 관리 측면에서 합리적인 선택에 가깝다는 것이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 보완 기조는 규제 완화로 시장을 자극하려는 성격이 아니라, 거래 현실을 반영해 제도를 미세 조정하려는 성격이 강하다"며 "거래가 살아 있는 시장이 곧 안정적인 시장이라는 점에서 보면 방향성 자체는 충분히 긍정적"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 단기적으로는 강남권 초고가 주택의 급매물이 늘어날 가능성이 있다"며 "세 부담 회피를 위한 선제적 매도가 집중되며 일시적 매물 증가와 가격 조정이 나타날 수 있다"고 말했다.

다만 늘어난 매물 상당수가 고가 주택이거나 조건이 까다로운 물건 위주여서 누적된 대기 수요를 해소하기에는 아직 제한적이라는 평가도 있다. 토지거래허가구역 내 임차인 계약 기간이 남아 있어 매도 자체가 어려운 사례도 여전히 존재한다.

양 전문위원은 "향후 실거주의무 보완과 공급 정책의 실행력이 맞물릴 경우 정책 효과는 단계적으로 확대될 수 있다"며 "이번 조치는 단기 처방이 아니라 중장기 시장 안정을 위한 거래 정상화의 출발점으로 볼 필요가 있다"고 평가했다.

송 대표는 "5월 9일 이후 중과가 현실화되면 매도 유인이 급격히 약화되면서 거래가 급감하고 매물 잠김 현상이 본격화될 가능성이 크다. 세율 부담이 기대수익을 상쇄하면 보유 선택이 합리적 대안이 되기 때문이다"라고 말했다.

이어 "이 경우 가격은 하방 경직성을 보이고 거래절벽이 심화될 수 있다. 시장 왜곡을 완화하려면 토지거래허가구역을 해제해 정상적 수요·공급 흐름을 회복시키고 세입자 보호와 거래 유연성을 병행하는 정책 조합이 필요하다"고 진단했다.

정부도 세입자 보호를 위한 보완책 마련에 나설 방침이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 토지거래허가구역 해제나 재건축초과이익환수제 폐지 가능성에 대해서는 선을 그었지만, 세입자 문제로 인해 다주택자가 매각을 원해도 거래가 이루어지지 않는 구조적 병목에 대해서는 개선 필요성을 인정했다.

세입자가 퇴거하지 못해 다주택자의 주택 매각이 지연되는 상황과 관련해, 김윤덕 장관은 "현재 재정경제부와 협의하고 있고 부수적인 쟁점까지 포함해 협의를 마무리할 것"이라고 말했다.