반포자이 84㎡ 양도세 시뮬레이션 돌려보니...20억 사서 52억 팔면 세금만 21억

양도소득세 중과[讓渡所得稅 重課 재산을 팔아(양도) 얻은 차익(소득)에 대한 세금(세), 다주택자 등 특정 조건에서는 기본 세율보다 더 높게 세금(중과)을 부과] 시점이 3개월 앞으로 다가오면서 2주택 이상 보유자들의 매도 시점 선택이 그 어느 때보다 중요해진 상황이다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡를 보유한 2주택자가 오는 5월 9일 이후 주택을 매각할 경우 양도소득세 부담이 최대 20억원에 달할 수 있다는 시뮬레이션 결과가 나오는 상황에서 매각 여부 판단이 필요해 보인다.

5일 관가에 따르면 정부는 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 조치를 예정대로 5월 9일 종료하기로 최종 결정했다. 이에 따라 조정지역 내 주택을 보유한 다주택자는, 5월 9일까지 계약을 체결하면 3~6개월의 유예 혜택을 받을 수 있다. 강남 3구와 용산구 등 기존 조정구역은 3개월 유예가 적용되며, 서울 나머지 21개 구와 경기 일부 지역은 11월 9일까지 잔금과 등기를 마쳐야 중과 배제를 받을 수 있다.

현행 소득세법에 따르면 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매각할 경우, 기본 양도세율(6~45%)에 추가로 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트의 중과세율이 적용된다. 여기에 지방소득세 10%까지 포함되면, 실효세율이 최대 82.5% 수준까지 치솟는다. 강남권에서는 계약 후 잔금까지 통상 3개월 이상 걸리는 점을 감안하면, 이달 중 매매 계약을 체결하지 않으면 사실상 중과를 피하기 어렵다는 분석이 나온다. 서울 외곽이나 경기 일부 지역도 잔금 기간을 고려하면 6개월 안팎의 시차가 발생하므로, 중과 유예 종료가 시장에 미치는 영향은 점차 가시화될 전망이다.

이런 가운데 국세청이 공개한 양도세 시뮬레이션이 눈길을 끈다. 임광현 국세청장은 SNS를 통해 양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 보유기간 15년을 가정했을 때, 중과 배제 시 양도세는 2억6000만원이지만, 중과 적용 시 2주택자는 5억9000만원, 3주택자는 6억8000만원으로 늘어난다고 밝혔다. 정부가 공식적으로 제시한 '기준선'인 셈이다. 양도차익 규모가 커질수록 세금이 급격히 늘어나는 누진 구조를 보여주는 사례다.

이를 바탕으로 강남권 핵심 단지의 실거래가에 대입해보면 중과 유예 종료 이후 세 부담이 얼마나 커질지 보다 명확히 드러난다. 우선 은마아파트 전용 84㎡를 매도가 42억원, 취득가 10억원으로 가정하면 양도차익은 약 32억원에 달한다. 현행 세율을 적용할 경우, 과세표준 구간별 누진세를 반영한 국세와 지방소득세를 합산하면 세 부담은 약 13억~15억원 수준이다.

하지만 5월 9일 이후 매각해 중과가 적용되면 상황은 달라진다. 2주택자에게는 기본 세율에 20%포인트가 가산되고, 장기보유특별공제는 배제된다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 세금 부담은 약 18억~20억원 수준까지 치솟는다. 즉, 중과 유예 적용 여부에 따라 세금 차이는 최소 5억원 이상 발생하게 된다.

강남권 대표 대장주로 꼽히는 서울 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡를 예로 들어도 비슷하다. 매도가 52억원, 취득가 20억원으로 계산하면 양도차익은 32억원. 현행 양도세를 적용하면 세 부담은 약 14억~16억원 수준이지만, 중과 적용 시 약 19억~21억원으로 늘어난다. 매도가격이 50억원을 넘어 초고가 주택이더라도, 양도차익이 비슷하면 중과 적용 시 세금 부담 역시 유사하게 형성되는 구조다.

세무업계에서는 이번 양도세 중과 유예 종료가 단기적으로 강남권 매물 출회 압박 요인이 될 수 있다고 분석한다. 하지만 동시에 세금 부담이 너무 커 매도를 미루거나 관망에 들어가는 집주인도 많을 것으로 보고 있다. 한 세무 전문가는 "양도차익이 큰 강남권 단지는 중과 적용 시 세금이 차익의 절반 수준에 육박한다"며 "실제 거래는 세금을 감당할 수 있는 일부 사례에 한정될 가능성이 크다"고 설명했다.

또 다른 관점에서 보면, 다주택자 입장에서는 5월 9일 전 계약과 이후 매각의 선택이 재산 규모에 따라 수억원의 차이를 만들 수 있다. 강남권 아파트 한 채만으로도 세금 차이가 최소 5억원 이상 발생한다는 점에서, 매도 시점을 조율하는 전략이 중요하다. 중과 유예 종료 이후 매도하는 순간 세금 부담이 급증하므로, 다주택자들은 잔금·등기 일정까지 포함해 매도 계획을 세밀하게 조정해야 한다.

결국 이번 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세율 적용 문제를 넘어 다주택자들의 매도 전략과 부동산 시장 움직임 전반에 영향을 미칠 변수가 되고 있다. 시장에서는 강남권 일부 매물이 단기적으로 출회될 수 있지만, 과도한 세금 부담으로 인해 실제 거래량은 제한적일 가능성이 크다는 분석이 우세하다.

5월 9일 이후 매각 시 세금 부담이 차익의 절반 이상으로 치솟는 현실은, 다주택자들의 부동산 전략을 근본적으로 바꾸어 놓는 계기가 될 전망이다. 은마아파트 84㎡와 같은 강남권 핵심 단지 사례를 통해 확인되는 세금 '충격'은, 다주택자들의 매도 판단뿐 아니라 시장 전반의 가격 흐름에도 적잖은 영향을 줄 것으로 보인다.