3주택자, 5월 9일 이후 2채 팔면…양도세 7억→14억대 ‘껑충’

[이데일리 최정희 기자] 다주택자 양도세 중과가 5월 10일부터 예정대로 시행되면서 다주택자들은 세금 부담 액수를 가늠하고 있다. 세금 폭탄을 피하기 위해서라도 5월 이전에 매물이 출회될 것이라는 게 정부의 기대다.

(그래픽=이데일리 김정훈 기자)

◇ 마포·노원 아파트 팔면 양도세 7억대에서 14억대로 껑충

4일 이데일리가 우병탁 신한 프리미어 패스파인트 전문위원에게 의뢰해 다주택자의 세금을 시뮬레이션 한 결과 중과 여부에 따라 양도세가 두 배 이상 늘어나는 것으로 조사됐다.

서울 송파구 엘스 아파트(전용면적 84㎡), 마포구 프레스티지자이(84㎡), 노원구 상계주공 3단지(84㎡) 등 세 채를 보유하고 있는 경우 똘똘한 한 채를 제외한 나머지 주택을 매도할 가능성이 높다. 이 경우 마포구 프레스티지자이와 노원구 상계주공 3단지를 매도한다고 가정하자. 각각 2023년 2월 15억 4500만원, 2017년 5월 4억 7000만원에 취득해 최근 28억 9000만원, 10억 8000만원에 매도한다고 할 때 마포구는 13억 4500만원, 노원구는 6억 1000만원의 매도차익을 얻게 된다.

양도세 중과 이전에 마포구 프레스티지자이와 노원구 상계주공 3단지를 팔게 되면 7억 4800만원(지방소득세 포함)의 세금을 내게 되지만 다주택자 양도세 중과가 적용되면 양도세가 무려 14억 7700만원으로 두 배 가량 급증하게 된다.

양도세 중과 이전엔 양도세 과세표준에 따라 6~45%의 세율만 적용되는데 중과가 적용되면 최고 세율 45%가 65~75%로 껑충 뛰게 된다. 서울 전역이 작년 10.15 대책으로 조정대상지역으로 묶여 있기 때문에 2년 이상 보유를 전제로 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트 중과되기 때문이다. 다만 앞의 세금 계산 사례는 3주택자인 상황에서 마포구와 노원구 아파트를 각각 매도, 30%포인트 중과세율이 적용된다고 가정한 것이다. 양도차익이 적은 노원구 아파트를 먼저 팔고 마포구를 팔게 되면 2주택자로서의 중과세율이 적용돼 마포구를 먼저 팔 때보다 더 적은 세금이 부과된다.

다주택자의 양도세 부담이 갑자기 배로 증가하다 보니 양도세 중과가 시행되기 전에 매물을 시장에 내놓으라는 게 이 대통령의 강력한 메시지다. 우병탁 전문위원은 “다주택자가 세금 계산 비교를 묻는 질문이 이전보다 늘어나긴 했지만 전반적으로 지켜보자는 분위기”라고 설명했다.

◇1주택자 장기보유특별공제율 하향되면

이재명 정부의 양도세 강화 의지는 다주택자에만 그치지 않고 있다. 재정경제부가 7월 발표할 세제개편안에 1주택자의 장기보유특별공제율을 낮추는 방안도 검토되고 있다. 이 대통령은 지난 달 23일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 “1주택이라도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유했더라도 세금을 감면해주는 건 이상하다”고 밝혔다.

1주택자의 경우 10년 이상 장기 보유할 경우 40%, 10년 이상 장기 거주할 경우 40%의 공제율이 적용돼 최대 80%의 공제율이 적용된다. 만약 이러한 공제율이 최고 공제율 45%가 적용되던 2008년초 수준으로 되돌아간다면 이 역시 양도세가 수 배 급증하게 된다. 2008년 당시엔 1주택 보유를 전제로 3년 이상 10%에서 15년 이상 45%의 공제율이 적용된 바 있다.

만약 1주택자가 송파구 엘스 아파트를 2015년 5월 10억원에 매입해 계속 보유·거주하다가 최근 34억 9000만원에 매도해 24억 9000만원의 매도차익을 얻었다고 가정하자. 11년 이상을 보유·거주에 해당돼 1억 1400만원의 양도세를 내면 되지만 2008년초 11년 이상 보유 공제율 33%를 적용하면 양도세가 4억 6800만원으로 껑충 뛴다. 마포구 프레스티지자이 1주택자는 3년 보유, 13억 4500만원의 차익을 봤다면 2억 3500만원(공제율 24%)을 내야 하지만 공제율이 2008년 수준(10%)으로 축소되면 양도세가 2억 8600만원으로 증가한다. 대통령이 비거주 1주택에 대해 제동을 건 만큼 장기보유특별공제 중 보유의 공제율을 낮추는 방식이 더 유력하게 거론된다.

정부가 전방위적인 양도세 강화 공세를 펼칠 경우 세금 부담이 큰 고령층에선 매물 출회가 나올 수 있다는 관측이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “6월 지방선거 이후에도 7월 세제개편안에서 보유세 강화 등이 나올 수 있어서 보유세 부담 전 차익실현을 하려는 매물이 나올 수 있다”며 “특히 세금 부담 체감이 커지는 은퇴 수요나 고령층은 고민이 있을 수 있다”고 밝혔다. 이어 “출회되는 매물들이 7억~10억 안팎이라면 해당 매물을 잡기 위해 매수세가 유입될 수도 있다”며 “전세 매물 부족이나 월세화 등으로 전세금을 보태 대출을 받아 집을 사려고 하는 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구), 용인 쪽의 수요가 있을 것”이라고 덧붙였다.