지난 연말 시중은행의 가계대출 관리 강화로 대출 문턱이 높아지자 일부 수요가 정책대출로 이동했다. 그러나 정책모기지 상품의 경쟁력은 갈수록 떨어지고 있다. 까다로운 요건을 만족시키기 어려울 뿐 아니라 시중은행과 비교해 금리 매력도가 낮기 때문이다.
4일 한국주택금융공사에 따르면 지난해 12월 보금자리론 신규 판매액은 2조351억원으로 2023년 11월(3조688억원) 이후 25개월 만에 최고치를 기록했다.
보금자리론은 지난해 9월 2조원을 돌파한 이후 10월 1조8398억원, 11월 1조8077억원 등으로 꾸준히 2조원 안팎을 유지했다. 정부가 대출 규제를 강화한 이후 시중은행들이 엄격한 가계대출 총량 관리를 한 시기와 겹친다. 은행들이 신규 주택담보대출을 사실상 중단하거나 금리를 조정하는 방식으로 수요를 걸러내자 대출이 급한 실수요자들이 정책대출로 몰린 것이다.
그러나 실제 부동산 시장에서는 까다로운 대출 요건에 대한 불만이 높다. 보금자리론은 부부합산 연 소득 7000만원 이하이면서 6억원 이하 주택을 구입할 때에만 신청할 수 있다. 지난해 12월 서울 아파트 평균 매매가격은 12억8943만원으로 10년 전(5억5130만원)보다 두 배 이상으로 뛰었다. 집값 상승과 맞물려 주금공이 지난해 실행한 보금자리론 대출 7만5347건 중 서울은 4.5%(3413건)에 불과했다. 사실상 정책모기지 상품이 서울에선 의미가 없는 것이다.
금리 경쟁력도 예전만 못하다는 평가다. 서민 주거 비용을 절감하기 위한 저금리 정책대출이라는 당초 취지와 달리 올해 들어서만 두 차례에 걸쳐 총 0.40%포인트 올랐다. 이에 따라 2월 '아낌e-보금자리론' 30년 만기 고정금리는 연 4.25%다. 'U-보금자리론' 't-보금자리론'은 여기에 0.1%포인트 가산돼 4.35%다. 시중은행 주담대 변동금리가 연 3.820∼5.706%, 고정금리가 4.25%~6.39%인데 통상 4% 중반대에 대출이 집행된다는 점을 감안하면 큰 차이가 없는 것이다.
이 때문에 정책대출이 ‘서민 주거 안정’이라는 본래 취지에 비해 적용 대상이 지나치게 제한적이라는 비판이 반복되고 있다. 2017년 1월부터 현재까지 적용된 기준은 주택가격과 소득 기준이 현실을 제대로 반영하지 못한다는 이유에서다. 전문가들은 정책대출이 실수요를 반영하기 위해선 요건을 지역별로 세분화하는 방안 등을 검토해야 한다고 지적한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정책대출이 사회안전망 기능을 한다는 점을 감안하면 기준을 까다롭게 설정하는 것이 맞다"면서도 "현재와 같은 주택가격·소득이 유지된 지 10여 년이 지나면서 서울, 국민평형, 아파트에 그대로 적용하긴 범위가 좁아진 것이 사실"이라고 말했다.
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