“전세·소액대출까지 조인다”…DSR 확대 검토에 실수요자 ‘긴장’

서울 시내 부동산 중개업소에 게시된 대출 등 상담 안내. [연합뉴스]

[직썰 / 임나래 기자] 가계대출 증가세가 둔화됐음에도 금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대를 예고하면서 대출 규제가 한층 강화될 전망이다. 고액 전세대출과 1억원 이하 소액대출까지 규제 범위에 포함될 가능성이 거론되자, 전세 이동이나 내 집 마련을 준비 중인 실수요자들의 긴장감도 높아지고 있다.

◇가계대출 둔화에도 “방심 없다”…DSR 적용 대상 확대 시사

이억원 금융위원장은 지난 28일 월례 기자간담회에서 “DSR 적용 대상은 지속적으로 확대하겠다”고 밝혔다. DSR은 개인의 연소득 대비 1년간 상환해야 할 모든 대출의 원리금 비율로, 가계부채를 보다 정밀하게 관리하기 위한 핵심 지표다.

최근 신용대출을 활용한 투자, 이른바 ‘빚투’가 늘어난 점을 감안해 금융당국은 고액 전세대출과 1억원 이하 소액대출까지 규제 대상에 포함하는 방안을 검토 중이다.

실제 지난해 은행권 가계대출 잔액은 32조7000억원 증가해 전년(46조2000억원)보다 증가 폭이 줄었다. 주택담보대출은 52조6000억원 늘어 전년(58조1000억원) 대비 증가세가 둔화됐고, 기타대출은 15조원 감소해 감소 폭이 다소 축소됐다.

그럼에도 금융당국은 올해 내부적으로 설정한 가계부채 관리 목표를 기존 벤치마크보다 낮게 잡고, 보다 엄격한 관리 기조를 유지하고 있다. 이달 말 발표 예정인 ‘2026년도 가계부채 관리 방안’에 DSR 적용 확대 방안이 포함될지 시장의 관심이 쏠리는 이유다.

다만 투기성 차입 억제라는 정책 취지와 달리, 전세 이동이나 내 집 마련 과정에 있는 실수요자까지 규제 영향권에 들어올 수 있다.

◇무주택자 전세대출까지 검토…주거 이동 경로 흔들리나

현재 전세대출에 대한 DSR 규제는 수도권·규제지역 내 1주택 이상 보유자에 한해 적용되고 있으며, 이자 상환분만 반영하고 있다. 금융당국은 적용 대상을 무주택자로 확대하는 방안과 함께, 1주택자의 전세대출 원금까지 DSR에 포함하는 방안도 검토 중이다.

그동안 무주택자는 전세대출을 활용해 거주하다 소득 증가나 가족 구성 변화에 따라 더 나은 입지나 넓은 주택으로 전세를 옮기는 방식으로 주거 이동을 이어왔다. 그러나 무주택자의 고액 전세대출까지 DSR 규제가 확대될 경우, 기존 전세대출 이자와 신규 전세대출 이자가 합산돼 DSR 한도를 넘길 가능성이 커진다.

전세에서 전세로의 이동이 제약되는 것은 물론, 전세대출과 신용대출을 병행한 뒤 주택담보대출로 내 집 마련에 나서던 경로 역시 좁아질 수 있다. 전세대출 이자와 신용대출 상환 부담만으로도 DSR의 상당 부분을 차지하기 때문이다.

서울 성동구에 거주하는 직장인 김모씨(38)는 최근 전세 이사를 계획하다 월세를 선택했다. 김씨는 “더 넓은 집을 알아봤지만 매물이 많지 않았고, 보증금 수준도 기존 전세대출로는 감당하기 어려웠다”며 “전세대출 DSR 규제 확대 가능성까지 거론되면서 추가 대출은 사실상 어렵다고 판단했다”고 말했다.

◇은행권 “방향은 강화…적용 범위·수위가 관건”

은행권과 시장은 구체적인 적용 범위와 규제 수위를 예의주시하고 있다. 소액대출, 전세대출, 주택담보대출 등 대출 유형별로 규제 방식이 달라질 수 있어 차주들의 체감 부담과 시장 영향이 엇갈릴 수 있기 때문이다.

은행권 한 관계자는 “현행 제도에서는 총대출이 1억원 이하인 차주는 DSR 규제 대상에서 제외돼 있다”며 “소액대출을 일부만 반영할지, 전면 적용할지를 놓고 여러 시나리오가 검토되고 있는 것으로 안다”고 말했다. 이어 “소액대출까지 모두 포함될 경우 신용대출이나 소액대출로 자금 여력을 유지해온 차주들의 추가 대출 문턱은 크게 높아질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

은행권 다른 관계자는 “DSR 적용 확대라는 큰 방향성은 이미 정해졌지만, 전세대출과 주택담보대출을 어디까지 포함할지는 아직 확정되지 않았다”며 “규제 기조가 강화 쪽으로 기운 만큼 실제 적용 범위와 수위는 시장 상황과 당국 판단에 따라 달라질 것”이라고 말했다.