“11만호 공급 속도전” 선언했지만…‘대못 규제·지자체 반발’ 넘을까

태릉CC 전경. [연합뉴스]

[직썰 / 임나래 기자] 정부가 수도권 핵심 입지를 중심으로 ‘2030년 착공을 목표, 총 6만 가구를 공급 로드맵’ 을 내놨다. 발표와 동시에 공급 예정지를 토지거래허가구역으로 지정하며 투기 차단에 나섰지만, 과천·태릉·용산 등 과거 사업 지연과 철회를 반복했던 부지가 다시 포함돼 실제 착공과 입주까지는 불투명하다. 민간 공급 확대 방안과 정비사업 활성화, 세제 조정 등 단기 수요를 조절할 수 있는 정책 수단이 빠진 점도 한계로 꼽힌다.

◇정부, 수도권 6만가구 공급 로드맵…착공까지는 ‘험로’

지난 29일 정부가 수도권 주택 공급대책을 발표했다. 핵심 입지를 중심 2030년 착공을 목표로, 수도권에 총 6만가구를 공급한다. 발표와 동시에 모든 공급 예정지를 토지거래허가구역으로 지정해 “공급 시점까지 투기는 즉시 차단하겠다”는 의지도 드러냈다.

대책의 방향성은 이미 시장에서 예고돼 있었다. 과천 경마공원과 태릉골프장(CC) 일대에서는 지난해 하반기부터 토지 거래가 증가했고, 지분을 쪼개는 방식의 거래도 있었다. 해당 지역들은 문재인 정부 당시 8·4 대책에서 거론된 공급 후보지였다. 다만 과거 사업 지연·표류 전례가 있어, 실제 착공과 입주까지 험로가 예상된다.

부동산 한 전문가는 “이번 공급 대책은 정부가 주택 공급을 빠르게 추진하겠다는 의지를 시장에 보여준 것”이라며 “실제 착공과 입주까지는 최소 5년 이상이 소요될 가능성이 커 단기간에 공급 효과를 기대하기는 어렵다”고 말했다. 이어 “총량 측면에서 보더라도 수도권 6만 가구는 시장 전체를 안정시키기에는 충분한 물량이라고 보기는 어렵다”고 덧붙였다.

◇과거 표류지 재등장에 ‘변수 산적’…민간 공급도 빠졌다 

정부는 용산 일대에 기존 구상보다 약 4000가구 늘린 1만2600가구 공급 계획을 제시했지만, 서울시는 용산국제업무지구를 글로벌 업무·상업 중심지로 육성해 왔기에 곧바로 반대했다. 용산구 역시 “자치구 및 주민과의 공식 협의 없이 일방적으로 발표됐다”고 말했다. 

노원구 태릉CC 부지도 변수다. 정부는 6800가구 공급을 계획했지만, 인근 문화재 규제 부담이 크다. 과거에도 주민 반발과 문화재 훼손 논란으로 사업이 표류했다. 9800가구를 공급하는 과천 역시 지난 2021년 정부과천청사 유휴지 개발 추진 당시 교통 포화와 기반시설 부족 등을 이유로 주민 반발이 거셌고, 계획이 철회됐다.

부동산 다른 전문가는 “이번 대책은 정부의 직접 공급에만 초점이 맞춰져 있어 민간이 공급에 참여할 수 있는 대책이 부족한 점이 아쉽다”고 덧붙였다. 이어 “민간 공급을 확대하려면 재건축·재개발 등에서 보다 파격적인 규제 완화가 필요하지만 현재는 규제 강화 기조가 유지되고 있어 현실적으로 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. 

◇정비사업·세제 카드 부재…단기 가격 안정엔 한계

실제 착공까지 상당 시간 소요될 전망이다. 하지만 정부는 공급 규모를 수치로 명확히 제시해 시장의 불안 심리를 선제적으로 안정시켰다. 다만, 정비사업 활성화 방안이나 세제 등 직접적 수요를 억제할 수 있는 수단은 빠져 단기적 가격 안정은 어렵다.

공급 대책의 유형도 청년·신혼부부 중심으로 설계돼 취약 계층을 대상으로 한 주거복지 성격이 강했다. 공급 면적이 줄고, 일반분양보다는 임대나 공공 자가주택 비중이 커질 수 있다. 문재인 정부 당시 신혼희망타운을 중심으로 한 유사한 공급 정책이 추진된 이후, 중산층·실수요 불만이 누적되며 3기 신도시라는 대규모 공급 카드가 뒤늦게 등장한 전례가 있다.

부동산 또 다른 전문가는 “부동산이라는 재화 자체는 정부 정책만으로 통제하기 어려운 성격을 갖고 있다”고 말했다. 이어 “주택 가격의 안정이나 침체, 회복은 정부 정책보다는 거시 경제 성장률이나 금리 환경 등 주변 여건의 영향을 더 크게 받는다”며 “정부는 결국 정책의 속도나 수위를 조절해 규제를 강화하거나 완화하는 역할에 그칠 수밖에 없다”고 덧붙이며 시장을 둘러싼 거시 환경 중요성을 언급했다.