[건설사 불황 생존기③] "end가 아닌 and" 운영·반복 수익으로 체질 전환

[프라임경제] 주택 경기 변동성과 PF 조정이 장기화하면서 건설사들의 위기 대응은 분명해지고 있다. 분양 회복을 기다리는 전략만으로는 위기를 극복하기 어렵다는 판단 아래 주택 의존도를 낮추고, 에너지 전환·AI 인프라 등 발주 지속성이 상대적으로 높은 시장으로 포트폴리오를 이동시키고 있다. 불황기에도 매출과 현금흐름을 만들기 위해 건설사들이 실제로 추진하는 '대체 매출' 방향성과 함께 그 과정에서 성패를 가르는 통제력(원가·공정·계약) 및 반복 수익 모델(O&M·자산화)을 점검하고 있다. 

불황이 장기화될수록 건설업 리스크 요인으로 회수(현금화) 지연이 부각되고 있다. 그 흐름을 보여주는 지표가 준공 후 미분양이다.

국토교통부 주택통계에 따르면 전국 미분양은 2025년 11월 말 기준 6만8794호다. 이 가운데 준공 후 미분양은 2만9166호로 집계됐다. 전월 대비 전체 미분양은 소폭 감소했으나, 준공 후 미분양은 3.9% 증가했다.

준공 후 미분양은 분양대금 유입이 늦어지는 구간이 길어지는 상황을 의미한다. 해당 기간 금융비용·관리비용이 누적되는 반면, 현장은 준공·정산 국면에 진입해 선택지가 제한되는 경우가 많다.

이런 환경에서 건설사들은 도급·분양 중심 단발 프로젝트 구조를 보완하는 방향을 모색하고 있다. 공사 이후에도 매출이 이어지는 O&M·운영관리·시설관리 등 운영형 비즈니스 비중을 확대하고, 공기·원가 변동성을 낮추는 공장 제작 및 현장 조립 등 OSC/PC·모듈러 기반 생산성 혁신을 병행하는 흐름이 확산되는 모습이다.

◆준공 후 미분양 경고 "재고는 비용" 운영형(O&M)으로 매출 평탄화

준공 이후 재고는 할인 분양·임대 전환 등 추가 의사결정을 동반하는 경우가 적지 않다. 이 과정에서 브랜드 가치, 분양가 방어, 후속 사업지 마케팅에도 부담이 발생할 수 있다는 점이 업계에서 함께 거론된다. 이에 건설사들은 '다음 분양' 중심 해법과 더불어 프로젝트 외부에서 반복 수익이 발생하는 구조를 병행 구축하는 전략을 검토하고 있다.

현대건설 서산 태양광 전경. Ⓒ 현대건설

운영형 매출이 주목받는 배경으로는 업황과 무관하게 관리할 건축물·설비·인프라 등 자산이 누적되는 구조가 꼽힌다.

국토부 '2024년 전국 건축물 통계'에 따르면, 건축물 허가 면적은 9.0% 감소했지만, 준공은 오히려 10.9% 증가했다. 신규 허가 흐름이 둔화되는 국면에서도 운영·관리 대상 스톡이 확대되는 구조로 해석된다.

실제 건설사들은 운영 체제를 하청 관리 수준에서 확장해 독립적 사업 축으로 구축하려는 움직임을 보이고 있다.

현대건설은 신재생 분야에서 개발→EPC→O&M을 연계 수행하는 사례를 전면에 내세운다. 현대건설 '서산 태양광 발전소'는 사업 개발부터 EPC, O&M까지 수행하며 '토털 솔루션' 역량을 강조하는 사례로 언급된다.

현대엔지니어링의 경우 EPC 수행과 함께 운영 역량 기반으로 포트폴리오 확장을 추진하고 있다. 지난 2024년 8월 미국 '260㎿ 힐스보로 태양광 발전소' 사업권 인수를 발표하면서 관련 방향성을 제시한 바 있다. 

SK에코플랜트는 2022년 한수테크니칼서비스 인수를 통해 초순수(반도체 핵심) 분야에서 O&M을 출발점으로 삼고, 수처리 플랜트 EPC·산업폐수 재이용 등으로 협업 범위를 넓히겠다는 전략을 밝힌 바 있다. 업계에서는 이를 '운영 기반 확대 이후 설계·시공 영역과의 결합' 경로로 바라보고 있다. 

물론 운영형 비중이 커질수록 조직·지표도 함께 변화한다. 

공사 조직 중심 구조에서 운영 조직(에너지사업부·운영센터·FM조직) 비중이 커지는 흐름이 나타난다. KPI는 수주·준공 중심 지표에서 가동률·성능·장기 유지비 절감 등 운영 지표로 확장된다. 계약 구조 역시 단기 도급에서 장기 서비스(운영·유지보수) 비중이 커지는 형태로 전개되고 있다. 준공 이후 단계가 '운영' 중심으로 이어지는 구조가 형성되기 때문이다.

◆운영 역량 요구 확대…ZEB 의무화와 생산성 혁신 '접점'

운영 역량이 중요해지는 또 다른 축은 에너지 성능 제도화다.

제로에너지건축물(이하 ZEB) 로드맵에 따르면, 지난해부터 민간 신축 1000㎡ 이상 등은 5등급 수준 설계가 의무로 적용되고 있다. 2030년에는 민간 500㎡ 이상으로 확대된다. 

이런 변화는 준공 이후에도 △에너지 성능 유지 △설비 운영 △점검 이력 관리 등이 중요해지는 환경을 의미한다. 이에 따라 운영 체계가 규제 대응형 서비스 매출로 연결되는 가능성도 함께 거론된다.

업계 관계자는 "운영형이 매출을 평탄화하는 역할을 한다면 생산성 혁신은 손익 방어에 기여한다"라며 "불황 국면에서 원가율 변동 요인은 △공기 지연 △현장 리스크 △품질 편차로 요약된다"라고 설명했다. 

그는 이어 "이를 줄이기 위한 방식으로 OSC/PC·모듈러(공장 제작·현장 조립)가 검토되고 있다"라며 "기술 소개 수준을 넘어 제조 인프라와 표준 플랫폼을 구축했는지가 경쟁 포인트로 부상한다"라고 부연했다. 

GS건설 PC목업(Mock-Up) 주택 세대 내부 사진. Ⓒ GS건설

건설사들 역시 PC 제조 기반 구축과 플랫폼화를 병행하며 대응 속도를 높이고 있다.

GS건설은 자회사 GPC를 통해 PC 제조 기반을 구축했다. GPC 연혁에 따르면 2021년 음성 공장을 준공해 납품을 개시했고, 2022년에는 벽체 생산라인 가동을 시작했다. 2025년 10월 말에는 LH 등과 함께 OSC 기술 세미나를 개최해 '자이 PC 플랫폼'을 공개했다. 라멘 구조 적용을 전면에 내세워 평면 가변성과 상품성을 함께 겨냥했다는 설명이다. 

현장 시공 중심 체계는 공장 제작 비중 확대 및 플랫폼 기반 표준 구매 확대 등으로 재편되는 흐름을 보이고 있다. 설계·구조·제조·시공 등을 묶는 통합 엔지니어링(표준 디테일·접합·검증) 역량도 핵심 자산으로 언급된다. OSC/PC는 공법을 넘어 표준 플랫폼과 제조 인프라를 전제로 한 운영 방식으로 해석되는 배경이다.

업계 관계자는 "준공 후 미분양 2만9166호가 상징하듯 분양 중심 단발 수익 구조는 회수 지연과 변동성에 취약한 구간이 존재한다"라고 분석했다. 

그는 이어 "체질 전환은 조직과 수치로 나타난다"라며 "운영 조직 확대, 장기 서비스 계약 확대, 공장·플랫폼 중심 현장 재편이 동시에 진행되는 모습"이라고 덧붙였다.

종합하면 건설사 전략의 축은 △O&M·운영·자산화로 '공사 이후' 현금흐름을 확보하고 △OSC/PC·모듈러로 공기·원가를 관리 가능한 영역으로 전환하는 방향으로 정리된다. 불황이 길어질수록 운영 기반 반복 수익과 표준화를 통한 손익 방어 전략 중요성이 함께 부각되고 있다.

과연 건설사들이 이런 체질 전환을 지속하며 새로운 시장 환경에 적응해 경쟁력으로 연결할 수 있을지 관련 업계가 이들 행보에 주목하고 있다.