환율 언제 꺾이나…해외 글로벌 리츠, 환정산 부담 눈덩이

제이알글로벌리츠 투자자산. (그래픽=이데일리 이미나 기자)

[이데일리 김경은 기자] 원·달러 환율 상승세가 꺾이지 않으면서 해외 부동산에 투자한 국내 리츠의 환헤지 정산 리스크가 가중하고 있다. 환율을 사전에 고정하는 환헤지 계약이 오히려 대규모 정산금 부담으로 이어지면서 리츠의 재무 건전성에도 빨간불이 켜진 상황이다.

27일 한국거래소에 따르면 제이알글로벌리츠(348950) 주가는 연일 신저가를 갱신하고 있다. 이날 주가는 전 거래일 대비 2.32% 내린 2315원에 거래를 마감했다.

제이알글로벌리츠는 지난 23일 장 마감 후 1200억원 규모의 유상증자를 공시했다. 제이알글로벌리츠는 유상증자 공시 이후 첫 거래일인 지난 26일 신주 발행 부담으로 주가가 직전 영업일보다 15.81% 하락 마감하기도 했다.

이번 유증은 환헤지 정산금 문제를 해소하기 위한 고육지책으로 풀이된다. 환헤지는 해외 자산 투자 시 환율 변동에 따른 손실 리스크를 방지하기 위해 환율을 사전에 고정하는 구조다. 만기 시점 환율이 계약 시점 대비 변동될 경우 추가 자금을 납입하거나 반환받는 방식으로 운영된다.

이혜진 대신증권 연구원은 “장기 투자 및 안정성을 중시하는 리츠 특성상 국내 리츠는 해외 부동산 투자 시 환헤지 비율 100% 적용을 권고받아 왔다”며 “이에 따라 해외 자산을 보유한 국내 상장 리츠는 원금 100%, 배당금 80% 수준의 환헤지 계약을 체결해 왔다”고 설명했다.

문제는 환율 급등세가 이어지면서 환헤지 정산금 부담이 좀처럼 해소될 기미가 보이지 않고 있다는 점이다. 제이알글로벌리츠는 지난해 2월 미국 자산 관련 약 295억원, 같은 해 8월 벨기에 자산 관련 약 524억원의 환정산금을 납입했다. 오는 5월 만기 도래하는 벨기에 자산 헤지계약에 따른 추가 환정산금도 예정돼 있다.

이 연구원은 “지난해 초 환율 상승으로 다수 리츠에서 환헤지 정산금 이슈가 발생한 이후 투자자 보호에 지장이 없는 범위 내에서 환헤지 비율에 대한 자율성을 일부 인정하는 방향으로 제도가 완화됐다”며 “다만 기존 리츠는 계약 내용 등에 환헤지 비율이 명기돼 있어 이미 체결된 환헤지 비율을 조정하는 건 사실상 불가능한 상황”이라고 지적했다.

당초 이 회사는 5월 초 1200억원 규모 회사채 발행을 통해 환정산금 900억원과 파이낸스타워 인테리어 개선 비용 300억원을 마련할 계획이었으나, 신용평가사가 추가 채권 발행에 우려를 표명하면서 자금조달 방식을 유상증자로 변경했다.

한국신용평가는 “중장기적으로는 환율하락에 따른 환정산금 회수 여부, 임대차계약 연장 등을 통한 자산가치 증대와 이에 따른 실질적인 차입금의존도 하락, 시장성 차입부채 비율 감축 등 재무구조 개선가능성이 있으나, 예정된 자금소요, 해외 상업용 부동산 경기, 기준금리 및 환율에 대한 불확실성 확대 등을 감안할 때 당분간 높은 재무부담이 지속될 가능성이 높을 것”이라고 분석했다.

당장 이번 유증을 통해 연간 약 80억원의 금융비용을 절감하며 재무구조 개선도 기대된다. 회사 측은 “이번 유상증자를 통해 2028년까지 환정산금에 의한 단기 유동성 압박은 제거됐다”며 “유상증자 이후에도 주당 연간 230원의 배당은 유지된다”고 말했다.