| 한스경제=한나연 기자 | 정부의 다주택자 양도소득세 중과 재개와 비거주 1주택자에 대한 세제 손질 가능성이 제기되면서 서울 주요 지역 부동산 시장의 판단 기준도 한층 복잡해지는 모습이다.
이재명 대통령이 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 입장을 밝힌 이후 강남 등 선호도가 높은 지역을 중심으로는 매물이 소폭 늘고 호가도 일부 조정되는 양상이 관측된다. 다만 대출 규제와 토지거래허가구역 등 중첩 규제로 인해 실거래로 바로 이어지지는 않고 있어, 장기적인 가격 조정으로 이어질지는 아직 미지수라는 분석이 나온다.
27일 업계에 따르면 이재명 대통령은 최근 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “다주택자 양도세 중과 유예 종료는 지난해 이미 정해진 사안”이라며 재연장 가능성에 선을 그었다. 이어 “올해 5월 9일까지 계약한 매매에 대해서는 중과 유예를 적용하는 방안을 국무회의에서 논의해보겠다”고 언급했다. 사실상 유예 종료 방침을 공식화한 발언으로, 다주택자들에게는 매도 시점을 더 이상 미루기 어렵다는 정책 신호로 받아들여지고 있다.
실제 시장 반응은 아직 제한적인 수준이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 25일 기준 서울 아파트 매물은 5만6777건으로 집계됐다. 이는 정부 방침 발표 직전인 22일(5만6216건) 대비 약 1% 증가한 수치다. 정책 발표 이후 매물이 소폭 늘어나기는 했지만, 단기간에 급매가 대거 쏟아질 정도의 뚜렷한 변화로 보기는 어렵다는 평가다.
다주택자 양도세 중과는 기본 양도세율(6~45%)에 주택 수에 따라 추가 세율을 부과하는 제도다. 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p가 가산된다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 이르게 된다. 특히 중과 적용 시에는 장기보유특별공제가 배제돼 세 부담이 급격히 커진다.
이에 유예 종료 전까지는 절세 목적의 매물이 일시적으로 출회될 가능성이 거론된다. 실제 강남 일부 단지에서는 대통령 발언 이후 기존 호가보다 수억원 낮춘 급매물이 등장했다는 전언도 나온다. 강남 외 지역에서도 가격 조정 움직임이 보인다. 예컨대 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 지난해 최고가 27억원 이후 최근 25억원대에 매물이 나온 것으로 알려졌다.
이은상 NH투자증권 연구원은 “서울 및 경기 12개 지역 등 규제지역 중심으로 매물 출회가 확대될 수 있다”며 “또 장기보유특별공제율 인하가 검토로, 1주택자라도 양도차익이 큰 경우 세 부담이 증가할 수 있다”고 짚었다.
다만 급매 출회가 거래량 증가로 곧바로 이어질지는 불투명하다. 서울 전역과 경기 주요 지역 상당수가 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실거주 의무가 적용되고, 대출 규제 역시 여전히 강력한 수준이기 때문이다. 또 다주택자 매물의 상당수가 ‘전세 낀 주택’이라는 점도 현실적인 제약으로 작용한다.
영등포구의 한 공인중개사무소 관계자는 “양도세 중과 재개로 급매가 나올 거라는 기대는 있지만, 실제 현장에서는 체감할 만큼 늘어난 급매물은 거의 없다”며 “급한 집주인 일부만 가격을 낮춰 매물을 내놓을 가능성이 크다”고 말했다.
시장에서는 양도세 중과가 본격 시행될 경우 오히려 다주택자 매물이 줄어드는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 수 있다는 관측도 나온다. 세 부담이 과도하게 커진 만큼 매도를 포기하고 장기 보유를 선택하거나, 증여로 방향을 틀 가능성도 적지 않다는 것이다. 단기적으로는 급매 기대감이 형성되지만, 제도 시행 이후에는 거래 위축과 가격 경직성이 동시에 나타날 수 있다는 분석이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "토허제 대상 아파트 거래는 별도로 15일가량 허가 기간을 포함해야 하는 데다 2월에는 설 연휴도 끼어 있어 실질적으로 매도 가능한 기간은 3개월이 채 남지 않았다"며 "통상 거래에 2∼3개월가량 걸리는 점을 감안하면 시기적으로 촉박한 상황"이라고 말했다.
한 주택업계 관계자 역시 “유예 종료 전까지는 일부 절세 목적 매물이 나오겠지만, 규제 환경을 감안하면 시장 전반의 거래 흐름을 바꿀 정도의 물량은 아닐 것”이라며 “중과 재개 이후에는 오히려 거래 절벽과 매물 잠김이 병존하는 구조로 갈 가능성도 있다”고 말했다.
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