다주택자를 겨냥한 양도소득세 중과 유예 조치가 종료 시점을 향해 가면서 부동산 시장의 긴장감이 높아지고 있다. 특히 수도권 조정대상지역을 중심으로 다주택자가 부담해야 할 세금 규모가 예상보다 훨씬 커질 수 있다는 계산 결과가 나오면서 시장 참여자들의 판단이 복잡해지는 모습이다.
최근 세무 전문가들이 분석한 시뮬레이션에 따르면 조정대상지역에서 주택을 매도하는 다주택자의 경우 양도차익이 동일하더라도 중과 적용 여부에 따라 세금 부담이 크게 달라진다. 예를 들어 약 10억 원의 양도차익이 발생하는 거래에서 중과가 적용되지 않을 경우 수억 원 수준이던 세금이, 중과가 적용되면 5억 원 이상으로 급증하는 사례가 나타난다.
지방소득세까지 포함하면 실제 부담률은 절반에 가까운 수준까지 올라간다. 조정대상지역 내 다주택자는 기본 양도세율에 추가 세율이 더해지고, 장기 보유에 따른 세액 공제 혜택도 적용받지 못한다.
2주택자와 3주택자, 세금 차이는 얼마나
이로 인해 실질 세율은 급격히 상승하며, 주택 수가 많을수록 부담은 더 커진다. 일부 경우에는 최고 실효세율이 80%를 넘는 수준까지 올라갈 수 있다는 분석도 나온다. 이 같은 변화는 다주택자들의 매도 시점을 둘러싼 고민을 더욱 깊게 만들고 있다.
유예 기간이 끝나기 전 매도를 선택할 경우 세금 부담을 줄일 수 있지만, 거래 성사까지 걸리는 시간과 시장 상황을 고려하면 실제로 매물을 처분하기가 쉽지 않다는 지적도 나온다. 특히 부동산 거래는 계약부터 잔금까지 수개월이 소요되는 경우가 많아, 시기 조율이 현실적인 변수로 작용한다.
시장에서는 단기적으로 일부 매물이 등장할 가능성을 거론하지만, 대규모 매물 출회로 이어질지는 불확실하다는 전망이 우세하다. 이미 매도 의사가 있는 다주택자 상당수가 매물을 내놓은 상황이라는 분석과 함께, 가격 조정이 동반되지 않으면 거래가 성사되기 어렵다는 의견도 제기된다.
토지거래허가구역, 대출 규제, 실거주 요건 등 거래를 제한하는 제도적 요소 역시 매물 증가 효과를 제약하는 요인으로 꼽힌다. 오히려 중과 재개 이후에는 다주택자들이 매도 대신 보유 또는 증여를 선택하면서 시장 유동성이 줄어드는 현상이 나타날 수 있다는 관측도 나온다.
이 경우 거래량 감소와 함께 특정 인기 지역의 가격 상승 압력이 강화될 가능성도 배제할 수 없다. 일부 자금이 ‘우량 주택’으로 이동하는 흐름이 반복될 경우, 주택 가격의 양극화가 심화될 수 있다는 지적도 이어진다.
전문가들은 단순히 세금 부담만을 기준으로 매도 여부를 결정하기보다, 기대 수익, 시장 흐름, 거래 가능성, 정책 변수 등을 종합적으로 고려해야 한다고 조언한다. 양도세 중과 재개가 단기적인 매물 증가로 이어질지, 아니면 장기적인 매물 잠김 현상을 촉발할지는 향후 시장의 중요한 분기점이 될 것으로 보인다.
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