신통기획, '어디' 보다 '언제' 짓느냐가 돈이다[손바닥부동산]

[송승현 도시와경제 대표] 부동산 시장에서 서울시의 ‘신속통합기획(신통기획)’ 단지들을 단순히 언젠가는 갈 상급지로 묶어 평면적으로 비교한다.

서울시청 브리핑룸에서 ‘신속통합기획(신통기획) 2.0’ 추진 계획이 발표되고 있다. (사진=연합뉴스)

많은 이들이 압구정이나 성수 같은 상징적인 지역이 정답이라는 상급지 편향에 빠져 있지만, 자본 투입 대비 회수율(ROI)이라는 냉정한 잣대로 평가하면 시장의 이면에는 전혀 다른 기회가 숨어 있다

신통기획은 형식적인 행정 편의 서비스가 아니라, 초고층이라는 인센티브와 공공기여라는 기회비용을 맞바꾸는 가치 교환 시스템이다. 지금처럼 공사비가 폭등하고 고금리가 상수가 된 시장에서 투자의 핵심은 상징성이 아니라 사업의 확정성과 실행 속도에 있다. 아무리 입지가 좋아도 공공기여 비중을 두고 서울시와 소모적인 기싸움을 벌이며 5~10년을 허비하는 단지보다, 영리하게 실리를 챙겨 사업의 불확실성을 먼저 제거한 단지의 자본이득이 클 수밖에 없다.

한강변 투자의 핵심 지표가 이제 동네의 이름값이라는 정적인 계급장에서, 주민의 합의 속도 및 추정비례율이라는 동적인 수익 지표의 비중이 커졌다.

일부 보수적인 소유주들은 서울시가 내 땅을 공공보행로로 가져가는데 사업성이 나오겠느냐며 기부채납을 자산 침해로 규정한다. 하지만 이는 재건축의 핵심인 일반분양가 극대화의 메커니즘을 간과한 논리다. 압구정 2~5구역이나 여의도 시범아파트가 70층 이상의 초고층을 추진하는 것은 단순히 욕망 때문이 아니다. 층수가 높아질수록 한강 조망권을 확보한 고층 세대수가 늘어나고, 이는 일반분양가의 상승을 견인하여 조합원의 분담금을 획기적으로 낮추는 결과를 낳는다.

서빙고 신동아나 광장 극동아파트처럼 상대적으로 조용했던 단지들이 신통기획에 적극적으로 올라타는 이유는 명확하다. “공공기여라는 제도적 레버리지를 활용해, 그간 한강변의 가치를 가둬왔던 획일적인 높이 규제를 극복하기 위함이다. 가치가 낮은 단지 하층부의 일부 공간을 시민에게 개방하고, 그 대가로 가치가 높은 조망권을 신규 창출하는 것은 손실이 아니라 고도의 자산 가치 상향전략이 된다.

기부채납 비율을 단순 손실로 계산하는 시대는 끝났다. 이제는 공공성을 얼마나 영리하게 활용해 주변 시세와는 차원이 다른 독보적인 랜드마크 지위를 획득하느냐가 투자의 성패를 가른다.

수요자들이 가장 예리하게 주목해야 할 지점은 이웃한 구역 간의 키 맞추기와 사업 효율성의 격차다. 성수전략정비구역은 향후 한강변 자산 가치의 새로운 기준점이 될 절대적 랜드마크로서의 입지를 굳히고 있지만, 그만큼 진입 장벽이 높고 이해관계가 복잡하여 투입 자본 대비 회수 시점이 불투명할 수 있다. 자산 가치의 내실 있는 인접 지역도 함께 고려할 필요가 있다.

자양4동A구역은 성수의 인프라와 한강 입지를 고스란히 공유하면서도, 추정비례율 113%라는 사업성을 도출해냈다. 2,999세대의 압도적 규모와 49층 설계는 물론, 경사가 없는 평탄한 지형 덕분에 시공 효율성까지 갖췄다. 특히 주민협의체가 성공적으로 구성되며 보여준

높은 참여도는 재개발의 최대 적인 시간 비용을 획기적으로 줄여 준다. 투자자의 관점에서 비례율 113%는 향후 발생할지 모를 공사비 변동 리스크를 방어할 수 있는 안전마진이다.

단순히 성수라는 이름에 매몰되어 과도한 프리미엄을 지불하는 투자자보다, 신통기획을 통해 사업성을 극대화하고 속도전을 선택한 인접 알짜 구역을 선점하는 투자자는 자본 효율성 면에서 승리할 수 있다.

일부에선 서울시의 가이드라인에 휘둘리는 설계가 독이 될 수 있다고 우려한다. 하지만 지금 정비사업의 주적은 서울시가 아니라 통제 불가능한 공사비 폭등이다. 사업이 1년 지연될 때마다 조합원이 짊어져야 할 금융 비용과 공사비 증액분은 상당하다.

2025년 하반기 LH 주택건설 공사비지수 (그래픽=도시와경제)

흑석, 신반포, 잠실 등 이미 입지가 검증된 상급지조차 시공사와의 공사비 갈등으로 사업이 멈춰 서는 상황에서, 인허가 절차를 파격적으로 줄여주는 신통기획은 리스크 관리의 핵심 수단이다. 정책의 메시지는 명확하다. 공공성을 담보로 사업의 속도를 보장받아 비용 상승의 늪을 조기에 탈출하라는 것이다. 결국 속도가 곧 수익률인 시대에 신통기획은 해당 사업지의 완공 가능성을 담보하는 가장 신뢰도 높은 가치 척도로 자리매김했다.

이제는 어디가 더 많이 오를까라는 막연한 기대보다 어디가 중간에 멈추지 않고 수익을 실현할까를 냉정하게 따져야 한다. 신통기획의 제도적 보호망 속에 있는 단지가 수요자에게 안정성을 확보해줄 것이다.

한강변 신속통합기획은 서울 부동산의 부의 지형도를 재편하고 있다. 과거의 공시지가가 보증하던 고착화된 서열보다 누가 더 빠르게 스카이라인을 점유하느냐도 새로운 부의 척도가 되었다.

여의도의 글로벌 금융 경쟁력, 압구정의 독보적 상징성, 그리고 자양4동A구역이 입증한 높은 비례율과 실행력은 모두 수요자가 자신의 자본 성격에 맞춰 선택해야 할 포트폴리오의 핵심 요소들이다.

상징성이라는 이름의 과거에 머물를 것이 아니라 비례율과 속도라는 미래의 수익률을 향해 움직여야 한다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)