대한주택건설협회 'HUG 감정평가 제도' 개선 건의

[프라임경제] 대한주택건설협회(회장 김성은, 이하 협회)는 임대보증금보증 가입 시 적용되는 'HUG 인정 감정평가 제도' 개선을 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 공식 건의했다고 22일 밝혔다.

대한주택건설협회가 'HUG 인정 감정평가 제도' 개선을 국토교통부와 HUG에 공식 건의했다. © 대한주택건설협회

국토교통부와 HUG는 전세사기 방지를 위해 지난 2023년부터 전세보증금반환보증 심사 기준을 강화했다. 이에 감정평가금액 적용을 제한하고 주택 가격 담보인정비율을 하향 조정했다.

이 과정에서 전세사기와 구조적으로 무관한 민간건설임대주택(이하 민간임대주택)까지 동일한 기준이 적용됐다. 이후 임대보증금 보증 가입 부담이 급격히 악화해 건설임대시장 불안이 가중되고 있다는 지적이다.

HUG가 감정평가를 직접 의뢰하는 방식은 2024년 10월부터 모기지보증·공공지원민간임대 등에 적용됐다. 이후 종전 대비 20∼30% 수준의 과소 산정 사례가 빈번히 발생하고 있다.

지난해 6월부터는 임대보증금보증 가입에서 동일한 문제가 발생했다. 법령에서는 KB 시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 등 '시세'를 인정하고 있다. 하지만 실제 감정평가는 담보 취득용 평가(시세 대비 약 80%)로 제한돼 저평가 논란을 자초하고 있다는 것이 협회의 설명이다.

민간임대주택은 최초 임대 시점에 10년 이상 장기 임대를 전제로 자금 계획을 수립하고 있다. 이런 상황에서 감정평가금액이 급격히 하락할 경우, 임대 사업자가 감당할 수 없는 수준의 대규모 임대보증금 반환 부담이 발생해 정상적인 임대사업 지속이 어렵다.

실제로 △임대사업자의 흑자 부도·파산 △임차인 보증금 분쟁 및 주거 불안 △HUG 대위변제 증가에 따른 재정 부담 확대 등 연쇄적인 부실 가능성이 커지고 있다. 이처럼 일부 중견 건설사의 법정관리 신청으로 우려는 현실화되고 있다.

이에 협회는 다음과 같은 제도 개선을 건의했다.

우선 임대보증금 보증용 HUG 인정 감정평가 목적을 담보 취득용에서 일반 거래용(시세 반영)으로 상시 전환해 달라고 요청했다. 아울러 민간임대주택법 시행령을 개정해 HUG 직접 의뢰 방식 대신 감정평가사협회를 통한 제3자 추천·의뢰 방식으로 개선할 것을 요구했다.

협회 관계자는 "전세사기 방지라는 정책 취지에 공감·동참하지만, 건설임대시장까지 과도한 기준을 적용하는 것은 부작용이 클 것"이라며 "임대시장 안정과 주택 공급 기반 유지를 위해 제도 취지에 부합하는 합리적 개선이 시급하다"라고 전했다.