“5000만원 더 줄테니 방 빼달라”…임대차법이 낳은 ‘퇴거보상’ 거래

[이데일리 박지애 기자] “이사비 명목으로 5000만원을 드릴 테니 이번 만기에 계약 갱신 없이 비워주실 수 없겠습니까?”

서울 서초구의 한 아파트를 보유한 임대인 A씨는 최근 세입자에게 이 같은 요청을 했다. 최근 아파트 임대차 시장에서는 수백만원을 넘어 수천만원에 이르는 거액의 ‘퇴거 보상비’가 심심치 않게 등장하고 있다. 계약을 갱신해 시세 대비 낮은 보증금을 유지하느니, 별도의 돈을 주더라도 세입자를 내보내는 편이 낫다는 집주인들의 판단이 늘고 있는 것이다.

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임대인들이 이처럼 추가 비용을 감수하면서까지 세입자 퇴거를 유도하는 가장 큰 이유는 계약갱신청구권과 전월세상한제로 대표되는 ‘임대차 2법’이 만들어낸 전세가격의 이중 구조 때문이다. 여기에 다주택자 규제 강화, 토지거래허가제 확대 등 각종 규제가 겹치며 전셋값 급등 현상 심화도 영향을 미치고 있단 분석이다.

◇ 집주인, 세입자에 수천만원 주고 보증금 수억 올린다

21일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울 서초구 반포자이 전용 85㎡는 이달 15일 기준 기존 전세계약을 갱신할 경우 보증금 7억 8000만원대에 계약이 체결됐다. 반면 지난달 말 같은 면적의 신규 전세계약은 17억원에 이뤄졌다. 동일 단지·동일 면적임에도 갱신과 신규 계약 간 전셋값 차이가 9억원 이상 벌어진 셈이다.

비슷한 생활권인 서초구 래미안원베일리 전용 84㎡ 역시 신규 전세계약은 21억~23억원대에서 체결되는 반면, 갱신 계약은 15억~18억원 수준에 머물고 있다. 평균적으로 신규 계약과 갱신 계약 사이에 5억~6억원의 보증금 격차가 발생하고 있는 것이다.

이 같은 상황에서 임대인 입장에서는 수천만원에 달하는 거액의 퇴거 보상금을 지급하더라도 기존 세입자를 내보내고 신규 세입자를 받아 수 억원의 보증금을 추가로 확보하는 편이 훨씬 유리하다. 결과적으로 ‘값비싼 이사비’ 명목의 퇴거 보상금은 집주인에게 비용이 아니라 당장의 목돈을 늘리기 위한 일종의 필요 경비로 인식되는 셈이다.

전셋값의 이중가격 현상은 강남권 학군지나 직주근접 지역 등 실거주 수요가 높은 곳을 중심으로 나타나고 있으며, 점차 주변 지역으로 확산하는 양상이다. 서울 마포구 마포래미안푸르지오, 용산구 한가람아파트 역시 강남권만큼은 아니지만 동일 면적 기준으로 신규 전세계약과 갱신 계약 간 보증금 차이가 적게는 1억~2억원까지 벌어지고 있다.

◇ “토허제로 세입자 내보내야 집 팔려”

규제 강화로 세입자에게 퇴거비를 주는 사례는 전세 시장을 넘어 매매 시장으로도 확산하고 있다.

실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역 내 아파트는 매수자가 즉시 입주해야 허가를 받을 수 있기 때문에, 세입자가 있는 매물은 사실상 거래가 어렵다. 이로 인해 매매시장에서는 공실이거나 집주인이 거주 중인 주택, 또는 세입자가 곧 퇴거할 것이 확실한 매물만 거래가 성사되고 있다. 실제 서울 송파구 헬리오시티 전용 84㎡의 경우 즉시 입주가 가능한 공실이나 집주인 거주 매물은 호가가 30억~30억5000만원대까지 형성된 반면, 세입자를 안고 있어 퇴거 일정 협의가 필요한 매물은 28억원대에 나오고 있다. 즉시 입주 가능 여부에 따라 가격 차이가 2억원 이상 벌어진 것이다.

다주택자 세금 폭탄을 피하기 위해 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 사례도 늘고 있다. 다만 이 경우 집주인에게 법적인 실거주 권한이 보장되기 때문에, 매매나 신규 계약을 위해 기존 세입자에게 거액의 보상금을 쥐여주는 사례는 드물다는 평가다.

전문가들은 이러한 과도한 규제로 인해 나타난 전셋값 이중가격, 거액의 보상금 등 변칙적 거래 관행이 시장의 가격 체계를 왜곡하고 있다고 우려하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “임대차 2법 시행 이후 세입자의 갱신권이 강화되면서 시장 수급이 충돌한 결과”라며 “집주인들은 법적 규제를 우회해 주택 가치를 보전하기 위해 세입자의 권리 포기를 거액의 합의금으로 거래하는 구조가 고착화되고 있다”고 진단했다.

이어 “이 같은 관행이 지속될 경우 거액의 보상금과 같은 비공식적 거래 비용이 전셋값이나 매매가에 전가돼 전반적인 주거 비용 상승을 부추길 수 있다”며 “법적 근거가 불명확한 금전 요구가 관행처럼 굳어질 경우 임대인과 임차인 간 예상치 못한 갈등이 격화되고, 자본력이 부족한 계층의 주거 이동성이 크게 제약돼 시장의 건전한 선순환을 해칠 우려가 크다”고 경고했다.