2026년 새해 초 국내 숙박 시장에 적지 않은 파장이 예고됐다. 국토교통부가 지난 5일 발표한 생활숙박시설(생숙) 규제 완화 조치가 시행되면서, 그동안 제도 밖에 머물던 다수의 객실이 합법 시장 진입을 앞두게 됐다. 업계에서는 최대 10만 개에 달하는 잠재 객실이 단계적으로 풀릴 수 있다는 관측이 나온다.
이번 조치는 단순한 행정 기준 완화가 아니다. 정부가 비대면 기술과 온라인 플랫폼을 기반으로 한 새로운 숙박 운영 방식을 제도권 안으로 편입시켰다는 점에서 의미가 작지 않다. 동시에 기존 숙박업계에는 공급 확대라는 부담도 함께 안겼다.
가장 큰 변화는 진입 장벽이다. 그동안 생숙으로 숙박업 신고를 하려면 최소 30개 객실을 확보하거나 건물 연면적의 3분의 1 이상을 소유해야 했다. 사실상 개인 투자자나 소규모 소유주에게는 접근이 어려운 구조였다.
이번 규제 샌드박스 승인으로 조건이 바뀌었다. 특정 온라인 플랫폼을 통해 운영할 경우 1개 객실만 보유해도 합법적인 숙박 영업이 가능해졌다. 제도 설계의 초점이 ‘소유 규모’에서 ‘관리 방식’으로 이동한 셈이다.
운영 방식도 달라졌다. 과거에는 고정형 접객대, 즉 프런트 데스크 설치가 필수였다. 이는 상시 인력 배치와 고정 비용 부담으로 이어졌다. 새 기준에서는 모바일 본인 인증, 안면 인식, 비대면 체크인 시스템을 갖추면 접객대 설치 의무가 사라진다.
숙박업 전반에서 무인화 흐름이 이어지고 있는 상황에서, 정부가 이를 공식적으로 인정했다는 점이 업계의 시선을 끈다. 다만 기술 도입 비용은 사업자 부담으로 남는다.
규제 완화와 함께 관리 기준도 강화됐다. 무분별한 불법 영업을 막기 위해 온라인 플랫폼 기반의 실시간 운영 모니터링, 정기적인 위생·안전 점검이 의무화된다. 개인이 단독으로 운영하는 방식은 사실상 허용되지 않는다.
정부 승인 체계 아래에서 플랫폼이 예약 관리, 이용자 인증, 안전 관리까지 맡는 구조다. 플랫폼은 중개를 넘어 관리 주체 역할을 하게 된다. 업계에서는 이를 두고 ‘플랫폼이 프런트이자 지배인이 된 구조’라는 평가가 나온다.
이번 조치로 가장 직접적인 영향을 받는 곳은 도심 숙박 시장이다. 그동안 신고 요건을 맞추지 못해 비어 있던 객실들이 관광객용 숙소로 전환될 가능성이 높다. 교통 접근성이 좋은 역세권과 업무 지구 인근을 중심으로 중저가 숙소 공급이 늘어날 전망이다.
단기적으로는 가격 경쟁이 불가피하다. 특히 모텔, 비즈니스호텔, 도심형 게스트하우스는 직접적인 경쟁 구도에 놓일 수 있다. 반면 장기적으로는 미신고 운영이 줄고 세금·안전 기준이 정리되면서 시장 신뢰도가 높아질 수 있다는 기대도 공존한다.
기존 펜션·모텔 운영자들에게 생숙과 동일한 무인 시스템 경쟁은 현실적으로 쉽지 않다. 업계에서는 기술 경쟁 대신 대면 서비스와 체험 요소를 강화하는 전략이 필요하다는 목소리가 나온다.
지역 정보 안내, 조식 제공, 커뮤니케이션 중심 운영은 플랫폼 기반 생숙이 쉽게 따라오기 어려운 영역이다. 실제로 휴식·체험 중심 여행 수요는 팬데믹 이후 꾸준히 유지되고 있다. 숙소 성격을 ‘잠자리 제공’에서 ‘기억에 남는 체류’로 바꾸는 접근이 요구된다.
규제 완화가 곧 수익을 보장하는 것은 아니다. 정부 승인 여부가 불분명한 플랫폼을 이용할 경우 여전히 법적 위험이 남는다. 비대면 인증 시스템, 모니터링 체계, 세무 처리까지 고려하면 개인이 모든 것을 직접 구축하기는 어렵다.
업계 관계자들은 플랫폼을 단순 예약 창구로 보지 말고 운영 파트너로 인식해야 한다고 조언한다. 공실률 관리, 다채널 노출, 가격 조정 역량이 수익성에 직접적인 영향을 미친다는 설명이다.
생활숙박시설 규제 완화는 숙박 시장 구조 전반에 변화를 예고한다. 기술 기반 운영 모델을 제도권으로 끌어들였다는 점에서는 긍정적인 평가가 가능하다. 반면 공급 확대에 따른 수익성 저하와 기존 업계의 부담도 분명한 과제로 남는다.
시장 재편은 이미 시작됐다. 제도 변화에 어떻게 대응하느냐에 따라 기회와 부담의 크기는 달라질 전망이다.
Copyright ⓒ 스타트업엔 무단 전재 및 재배포 금지
본 콘텐츠는 뉴스픽 파트너스에서 공유된 콘텐츠입니다.
