최근 도널드 트럼프 미국 대통령이 새로운 주택 정책을 발표한 가운데 주거비 상승의 근본 원인인 공급 부족 문제는 여전히 남아 있다는 분석이 나온다.
뉴시스 보도에 따르면, 11일(현지 시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 업계 전문가와 경제학자들은 트럼프 행정부가 주택 공급을 의미 있게 늘릴 방안도 찾아야 한다고 지적하고 있다. 현재 미국 전역에는 주택 수만 채가 부족한데, 현 정책은 주택 구매자들의 '구매력'을 높이는 데만 집중하고 있기 때문이다.
앞서 트럼프 대통령이 발표한 주택 정책은 주택 구매자를 지원하고 모기지 금리를 낮추는 데 중점을 두고 있다. 월가 금융 회사들의 주택 매입을 금지하고, 2000억 달러 규모의 모기지 채권 매입 등을 지시한 것이 대표적이다.
실제로 주택담보대출 금리 추적 업체인 모기지뉴스데일리에 따르면, 30년 고정금리 주택담보대출 평균 금리는 지난 9일 2023년 이후 최저 수준으로 떨어졌다.
이 밖에도 트럼프 행정부는 기존 모기지 이자율과 조건을 이사 후에도 그대로 이어가는 '포터블 모기지' 등 더 많은 정책을 고려 중이다. 공화당에서는 벌금 없이 은퇴 계좌를 활용해 주택 계약금을 마련하자는 의견도 나온다.
◆공급 없이 수요 과도 자극…집값 더 올라
전문가들은 이러한 정책이 의회 승인을 받아야 하는 등 현실적으로 실현 가능성이 높지 않다고 보고 있다. 특히 모기지 금리를 낮추고 정체된 주택 시장에 활력을 불어넣는다고 하더라도, 공급 없이 수요만 과도하게 자극해 오히려 주택 가격이 오를 수 있다고 지적한다.
미국 기업 연구소 주택 센터의 공동 소장인 에드 핀토는 "수요 측면의 일을 추진하면서 공급 측면의 대책이 없다면 문제가 더 악화할 것"이라고 말했다.
공급 계획 없이 주택 구매를 장려하면 주택 소유자와 주택 구매 여력이 없는 사람들 사이 부의 격차가 더욱 확대될 것이라는 우려도 있다.
컬럼비아 대학교 경영대학원의 부동산 및 금융학 교수 스틴 반 니우어버그는 "주택담보대출에 보조금을 지급하면 어떻게 될 것 같냐"며 "보조금은 모두 주택 가격에 반영된다. 신규 주택 공급이 부족한 상황에서 수요 보조 정책들은 제대로 작동하지 않는다"고 주장했다.
금리뿐 아니라 주택 구매자들은 주택 보험료, 재산세, 주택 소유주 협회(HOA) 회비 등으로 어려움을 겪고 있단 지적도 있다. 고용 안정에 대한 불안감도 커지는 상황이다.
텍사스주 오스틴의 중개업체 브램렛 파트너스의 소유주 에릭 브램렛은 "모든 사람이 금리에만 지나치게 집중하고 있는데, 제 생각에는 그것은 주택 문제의 절반보다 적은 부분에 불과하다"고 짚었다.
◆트럼프 대변인 "내 집 마련 더 쉽게"…공급 제한의 긍정적 측면도
반면 트럼프 측 대변인은 "트럼프 대통령은 불필요한 규제를 제거하고 공급을 늘리고 비용을 낮춤으로써 '내 집 마련'을 더 쉽고 저렴하게 달성할 수 있도록 최선을 다하고 있다"고 주장한다.
일부 트럼프 대통령 측근 참모와 주택업 로비스트들은 건설업자를 위한 정책을 추진하고 있고, 구상에는 개발업자에 대한 세액 공제 확대, 건축 규제 완화 등이 포함된 것으로 알려졌다.
빌 풀티 미 연방주택금융청(FHFA) 국장과 하워드 러트닉 상무장관이 주택 건설업자와 여러 차례 만남을 가졌고, 초기 분위기는 좋지 않았으나 최근 러트닉 장관이 건설업자에게 어떤 인센티브를 원하는지 물었다고 WSJ는 소식통을 인용해 전했다.
한편, 트럼프 대통령이 제한된 공급이 주는 긍정적인 측면을 고려하고 있다는 분석도 있다. 지난해 말 트럼프 대통령은 빠르게 상승한 주택 가격이 많은 미국 주택 소유자들을 부유하게 만들었다며 "갑자기 주택을 대거 공급하면 주택 가격이 떨어진다"고 말했다.
그러면서 그는 "그래서 집을 가진 사람들, 집에 가치가 있다고 생각하지 못했던 사람들을 보살피고 싶다"며 "동시에 사람들이 집을 살 수 있도록 하고 싶다"고 언급했다.
◆집값, 美 가장 큰 경제 부담…주담대 21년 대비 2배 이상 올라
최근 주택 비용은 미국인 사이 가장 큰 경제적 부담으로 떠오르고 있다. 주택 가격은 2019년 이후 50% 이상 올랐고, 임대료는 사상 최고 수준으로 치솟아 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.
주택담보대출 금리는 2021년 대비 2배 이상 올랐고, 지난달 유고브 여론조사에 따르면 미국인 10명 중 8명 가까이가 자신이 사는 지역에서 저렴한 주택을 찾는 것이 매우 또는 다소 어렵다고 대답했다.
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