서울 아파트 거래 '바닥 찍었나'…12월 계약, 이미 전월 넘어 회복 신호

[사진=연합뉴스]

지난해 10·15 대책 이후 급격히 위축됐던 서울 아파트 매매 시장이 12월 들어 다시 움직이기 시작했다. 아직 거래 신고 기한이 남아 있음에도 불구하고 12월 계약 건수가 이미 11월 전체 거래량을 넘어선 것으로 나타나면서 시장에서는 "매수 심리가 바닥을 다지고 되살아나는 것 아니냐"는 해석이 조심스럽게 나온다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 12월 거래 신고 건수는 3,584건으로 집계됐다. 이는 11월 한 달 동안 기록된 3,335건을 이미 넘어선 수치다. 12월 계약분은 이달 말까지 신고가 가능해 최소 20일 이상이 남아 있는 만큼, 최종 거래량은 11월 대비 훨씬 큰 폭으로 늘어날 가능성이 높다. 부동산 업계에서는 12월 전체 거래량이 6,000건 이상으로 늘어날 수 있다는 전망도 제기하고 있다.

서울 아파트 시장은 지난해 9월과 10월 각각 8,485건, 8,456건의 거래가 이뤄지며 비교적 활발한 흐름을 보였다. 그러나 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶이면서 매수·매도 심리가 급속히 얼어붙었고, 11월 거래량은 3,335건으로 급감했다. 대출 규제 강화와 토허구역 확대라는 이중 부담이 단기간에 시장을 위축시킨 것이다.

그런데 12월 들어 다시 거래가 늘어나고 있다는 점은 시장 분위기에 의미 있는 변화를 시사한다. 전문가들은 이를 단기 반등이라기보다는 "과도한 위축 이후 정상화 과정"으로 해석하는 경우가 많다. 특히 강북권과 중저가 아파트를 중심으로 실수요자들의 움직임이 살아나고 있다는 점이 눈에 띈다.

자치구별로 보면 기존 토허구역이었던 강남3구와 용산구, 그리고 은평구를 제외한 21개 구에서 모두 12월 거래량이 11월을 넘어섰다. 노원구는 11월 230건에서 12월 393건으로 약 71% 증가했고, 강동구, 구로구, 동작구, 영등포구, 관악구 등도 눈에 띄는 증가폭을 보였다. 상대적으로 가격 부담이 적고 실거주 수요가 많은 지역에서 먼저 회복세가 나타난 것이다.

현장에서도 분위기 변화가 감지된다. 노원구 상계동의 한 공인중개사는 "대책 직후에는 매수 문의 자체가 거의 없었는데, 12월 들어서는 꾸준히 집을 보러 오는 사람들이 생겼다"며 "전셋값이 계속 오르다 보니 차라리 매수하겠다는 실수요자들이 움직이고 있다"고 전했다. 성북구 길음동의 한 중개업소 관계자도 "최근에는 저가 매물을 중심으로 거래가 성사되고 있다"며 "자기 집을 팔고 면적을 넓히거나 주거 여건이 나은 곳으로 이동하려는 수요가 많다"고 설명했다.

거래 회복 배경으로는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 우선 대출 규제가 강해졌음에도 불구하고 집값이 급락하지 않으면서 '더 늦기 전에 사야 한다'는 인식이 일부 실수요자 사이에서 확산되고 있다. 또한 토지거래허가구역 확대에 따른 행정 절차 지연으로 인해 실제 계약 시점이 뒤로 밀리는 '토허제 시차 효과'도 12월 거래 증가에 영향을 준 것으로 분석된다.

토허구역에서는 매수자가 계약 체결 전에 지자체의 허가를 받아야 하고, 이후 계약서를 작성해 신고하기까지 최소 30~40일이 소요된다. 11월에 거래 의사가 성사됐더라도 실제 계약과 신고는 12월로 넘어가는 사례가 많았다는 것이다. 이로 인해 11월 거래량이 실제 시장 움직임보다 과소 집계됐고, 12월에 거래가 집중된 것처럼 보이는 착시 효과도 존재한다.

반면 강남3구와 용산구는 여전히 거래가 부진하다. 강남구와 서초구의 12월 거래 신고 건수는 각각 127건, 82건으로 11월 대비 절반에도 못 미쳤고, 송파구 역시 12월 현재까지 신고된 거래량이 11월보다 크게 적다. 고가 아파트가 밀집한 지역일수록 대출 규제와 토허구역 지정의 영향이 더 크게 작용하고 있다는 분석이다.

이 같은 흐름은 매매수급지수에서도 확인된다. 서울 동남권(강남3구 포함)은 최근 매매수급지수가 소폭 하락한 반면, 강북권은 지난해 10월 이후 가장 높은 수준까지 회복됐다. 이는 매수 심리가 고가 주택보다는 중저가·실거주 위주 시장에서 먼저 살아나고 있음을 보여준다.

전문가들은 당분간 이러한 흐름이 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 대출 부담이 상대적으로 적은 소형·중저가 아파트 중심으로 거래가 재개되고, 고가 아파트는 회복이 더딜 것이라는 전망이다. 다만 시장을 좌우할 핵심 변수로는 양도소득세 중과 부활 여부와 토지거래허가구역 조정 가능성이 꼽힌다.

현재 다주택자 양도세 중과 유예는 올해 5월 초 종료를 앞두고 있다. 정부는 아직 명확한 방침을 내놓지 않고 있어 시장의 불확실성이 커진 상태다. 중과가 부활할 경우 일부 다주택자들이 매물을 내놓으면서 단기적으로 가격 조정이 나타날 수 있다. 반대로 정책 결정이 늦어질 경우, 토허구역 규제로 매도가 쉽지 않아 매물이 다시 거둬들여질 가능성도 있다.

실제 토허구역에서는 임차인이 있는 주택의 경우 계약 만료 전에는 매도가 불가능하다. 이로 인해 매도 의사가 있어도 시장에 매물이 나오지 못하는 상황이 발생하고 있다. 서울 아파트 매물 수는 지난해 10·15 대책 이전 대비 20% 이상 줄어든 상태다. 수요보다 공급이 더 빠르게 위축되면서 가격이 쉽게 내려가지 않는 구조가 만들어지고 있다는 평가다.

여기에 6월 지방선거를 앞두고 일부 지역의 토허구역 조정 가능성도 거론된다. 강남권과 한강변 핵심 지역을 제외한 일부 강북 외곽이나 수도권 일부 지역이 규제에서 풀릴 수 있다는 관측이 시장에서 조심스럽게 나온다. 다만 실제 정책 변화로 이어질지는 미지수다.

전문가들은 서울 아파트 시장이 본격적인 상승 국면으로 전환됐다고 보기는 어렵지만, 최소한 급격한 위축 국면은 벗어나고 있다고 평가한다. 한 부동산 전문가는 "지금의 회복은 투기 수요가 아니라 실수요가 시장을 지탱하고 있다는 점에서 이전과 성격이 다르다"며 "정책 불확실성이 해소되기 전까지는 거래 회복과 관망세가 반복되는 혼조 국면이 이어질 가능성이 크다"고 분석했다.

결국 서울 아파트 시장의 방향성은 정부의 정책 결정과 규제 완화 여부, 그리고 실수요자의 매수 지속 여부에 달려 있다. 12월 거래량이 보여준 회복 신호가 일시적 반등에 그칠지, 아니면 침체 국면을 통과한 이후의 정상화 흐름인지는 앞으로 몇 달간의 거래 추이가 가늠자가 될 전망이다.

[폴리뉴스 이상명 기자]