서울 노원구, 강남3구 등 거래 허가 건수 앞질러

[이데일리 최정희 기자] 작년 10.15 대책으로 서울 25개 자치구 모두에 토지거래허가제(토허제)가 적용된 가운데 서울 노원구가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 거래 건수를 넘어선 것으로 조사됐다. 노원구 아파트 거래가격이 5억~6억원대로 비교적 저렴해 매수 접근이 용이한 점이 영향을 미친 것으로 분석됐다.

12일 직방이 서울시 토지거래허가내역을 분석한 결과 10월 20일부터 11월 28일까지, 10.15 규제 직후 40일간의 허가 건수가 5252건으로 조사됐다. 그 다음 40일간(11월 29~2026년 1월 7일)의 허가 건수는 5937건으로 그 이전보다 13% 증가했다.

토허제가 적용되는 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 취득하려면 관할 지자체의 사전 허가를 받아야 한다. 실거주 의무, 계약 목적에 부합하는 이용 계획서 제출 등의 요건을 충족해야 한다. 10.15 규제로 서울시 전체가 규제 지역으로 묶으면서 주택담보대출비율 제한, 자금조달계획서 제출, 실거주 요건 등이 추가돼 일반 수요자 입장에선 거래 진입 장벽이 다소 높아진 상황이다.

그럼에도 토지거래 허가 건수가 증가하고 있는 것은 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정 부분 회복되고 있음을 의미한다는 게 직방의 분석이다.

기존에 토허제가 적용됐던 강남3구와 용산구에선 점차 허가 건수가 감소하고 있는 반면 노원구 등 10.15 규제로 신규로 적용된 자치구에선 허가 건수가 증가세를 보이고 있다.

예컨대 10.15 직후 40일간의 송파구 허가 건수는 827건이었으나 그 이후 40일간의 허가 건수는 439건으로 쪼그라들었다. 강남구, 서초구, 용산구도 이 기간 각각 484건, 362건, 199건에서 233건, 164건, 90건으로 감소했다.

반면 노원구는 284건에서 615건으로 늘어났고 성북구는 259건에서 392건, 은평구는 203건에서 313건, 구로구는 176건에서 312건, 영등포는 131건에서 311건으로 늘어났다.

김민영 직방 빅데이터랩실 매니저는 “강남3구와 용산구는 대출 규제 영향이 상대적으로 크지 않고 그간 자금 여력이 있는 수요를 중심으로 거래가 꾸준히 이어져왔다”면서도 “최근 허가 건수가 줄어든 것은 높은 가격 수준에 대한 부담과 고점 인식이 확산돼 거래가 신중해진 영향”이라고 밝혔다.

반면 김 매니저는 “신규로 토허제가 적용된 지역의 경우 규제 도입 초기 일시적 관망 이후 실수요 중심의 거래가 점차 회복되는 모습”이라며 “허가 절차와 제도에 대한 이해가 높아지면서 실거주 요건을 충족할 수 있다는 판단 아래 거래에 나서는 수요도 감지된다”고 밝혔다.

특히 노원구에 대해선 “5억~6억원 대의 가격대로 타 지역 대비 거래 가격대가 낮다는 점과 함께 상계, 중계 일대 지구단위 계획이 고시되고 복합정비구역 후보지로 일부 단지들이 거론되며 노원 일대 매수세 증가에 힘이 실린 것으로 보인다”고 설명했다. 이어 “상계, 중계 일대 지역의 경우 향후 10만 3000가구 규모의 주거복합도시로 재편될 예정”이라며 “용적률 완화 등을 통해 기존 정비사업 추진 중인 단지들의 사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대한다”고 덧붙였다.

중계동 중계그린1단지 전용면적 49㎡ 규모는 5억 5300만~5억 8500만원, 상계동 상계주공 9단지 58㎡는 5억~5억 6300만원에 거래됐다.

김 매니저는 “현재 주택 거래시장은 전반적으로 소강 상태를 보이는 가운데 규제 환경에 대한 적응이 진행되며 실거주 목적의 수요를 중심으로 제한적인 매수 움직임이 이어지고 있다”며 “당분간은 거래량의 뚜렷한 반등보다는 지역과 가격대 수요 성격에 따라 선별적인 거래 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 밝혔다.