황희, 與서울시당 지선기획단장 "재건축 이미 3중과세···재초환·토허제는 과도한 규제"

황희 더불어민주당 의원(양천구 을, 서울시당 지방선거기획단장)이 6일 '현 정부 부동산 정책의 돌파구 제시를 위한 새로운 주택공급유형, 방식 발표 기자간담회'에서 기자들과 질의응답 하고 있다. [사진=의원실 제공]

황희 더불어민주당 의원(양천구 갑, 서울시당 지방선거기획단장)이 6일 지방선거를 앞두고 가장 큰 정책 난제인 부동산 정책에 대해 기자간담회를 열었다.

황 의원은 재건축 초과이익환수제와 토지거래허가구역 등 과도한 규제를 비판하고, 일본·유럽처럼 공공부지를 30~40% 수준으로 대폭 확대해야 한다고 설명했다. 또 주교복합 개발과 지분적립형 주택을 통해 공급을 늘리되, 토지의 공공성·건물의 시장성·주거의 안정성이라는 3대 원칙을 세워야 한다고 강조했다.

황 의원은 이날 오후 여의도 국회에서 열린 간담회에서 "대선부터 지금까지 정부와 여당이 여러 차례 부동산 정책을 발표했지만 체감도가 떨어지고 이전 정부와 크게 차이가 없다는 불만이 있다"며 "정부가 부동산 정책을 1월로 연기한 가운데, 당 차원이 아닌 개인 차원에서 방향성을 제언하고자 한다"고 밝혔다.

그는 "대선 때 주거대책 특별위원장을 맡았던 경험으로 문재인 정부 때 여러 차례 발표했음에도 소기의 목적을 달성하지 못한 경험을 토대로 말씀드리고 싶다"며 "정부가 정책을 발표하기 앞서 마중물이 될 수도, 불쏘시개가 될 수도 있는 이야기를 하고자 한다"고 설명했다.

재건축 "이미 3중과세…재건축 초과이익환수제도는 시장논리 안맞아"

황 의원은 "재건축할 때 용적률을 상향시키면 공공기여를 하고, 보유하면 보유세를 내고, 매각할 때 양도소득세를 내는데, 이미 3중 과세"라며 "여기에 또 초과이익을 환수한다는 것은 불합리하다"고 말했다.

이어 "초과이익을 환수하는 것은 정부가 논밭이나 공공부지, 나대지 같은 데를 신도시로 개발하겠다고 발표하기 직전에 투기적 요소가 발생하지 않도록 하는 것"이라며 "기성 도시에서 살고 있으면서 계속 세금을 내고 있는데, 과도하게 재건축 초과이익환수제를 적용하거나 토지거래허가구역으로 묶는 것은 시장을 과도하게 규제하는 것"이라고 비판했다.

그러면서"회사 사옥을 짓거나 연구단지에 공장을 지을 때도 정부가 인프라를 깔아주는데 초과이익을 환수하지 않는다"며 "시장 논리에 안 맞는다"고 강조했다.

"선심성 재건축 허가는 포퓰리즘"

황 의원은 "무조건 재건축 재개발 허가 내줘야 한다는 것도 무책임하다"며 "선거 기간에 표 얻으려고 재건축 재개발 해주고, 모 시장은 4년 동안 토지거래허가구역으로 다 묶어놨다가 선거 때 되니까 풀었다"고 지적했다.

이어 "4년 전에 지금보다 아파트 집값이 더 올라갔는데, 토지거래허가구역을 왜 묶어놨는지 모르겠고 지금 왜 푸는지도 모르겠다"며 "변화가 있어야지 풀고 묶고 해야 하는데, 이런 식으로 한다고 해서 될 문제가 아니다"라고 비판했다.

"일본·유럽처럼 공공부지 30~40% 확보해야"

황 의원은 "일본이나 유럽, 독일에 가면 공공부지가 30~40%인데, 우리는 지자체와 정부가 땅을 팔아서 개발하기 때문에 몇 평 없다"며 "어떻게 보면 부동산 투기에 대한 원초적인 원인 제공자는 정부일지도 모른다"고 지적했다.

그는 문래동 창작촌 사례를 들며 "문래동은 공장지대가 빠져나가면서 문화예술인들이 값싼 임대료 덕분에 들어와 핫플레이스가 됐지만, 임대료가 올라가면서 문화예술인들이 쫓겨나는 젠트리피케이션이 발생했다"며 "만약 서울시나 영등포구청이 공공부지를 확보했더라면 문화예술인들에게 무료나 저렴하게 임대해 도시 정체성을 지속 가능하게 만들 수 있었을 것"이라고 말했다.

이어 "함부로 공공부지를 매각하지 못하게 하고, 끊임없이 예산을 들여 정부가 토지를 매입해야 한다"며 "고밀도 지역은 매각하되 그 자산으로 저밀도 지역을 매입해야 다음 기회를 엿볼 수 있다"고 제안했다.

그러면서 자신의 지역구인 양천구를 예로 들며 "구청 부지를 빼고 쓸 수 있는 공간이 1만5천평밖에 없는데, 다 팔아서 개발했다"며 "(땅을)함부로 팔면 배임이라고 생각한다"고 말했다.

더불어민주당 서울시당 지방 선거기획단장인 황희 의원이 6일 국회 의원회관에서 부동산 정책 방향을 주제로 기자간담회를 하고 있다. [사진=연합뉴스]

"토지 정책 없이 금융·세제만 활용…근본적 한계"

황 의원은 부동산 정책의 근본적인 문제점으로 토지 정책의 부재를 지적했다.

그는 "국내 부동산 가격은 토지에 기반한 가격이 반영되는데, 정부는 토지 정책을 사용하지 않고 금융, 세제, 토지거래허가구역, 초과이익환수제 등 부수적인 규제만 활용한다"고 우려했다.

이어 "강남 대치동에 텐트를 쳐놔도 값이 엄청나게 뛰고, 경기도 시골에 대궐 같은 집을 지어도 집값이 싸다"며 "이는 토지에 기반한 부동산 자산 가치가 형성되기 때문인데, 정부가 토지 정책을 하지 않는 것은 문제"라고 지적했다.

그러면서 부동산 정책의 기본 원칙으로 △토지의 공공성 △건물의 시장성 △주거의 안정성을 제시했다. 황 의원은 "이 세 가지 원칙이 기본으로 세워져야 부동산 정책이 미시적으로 이루어지더라도 원칙이 흔들리지 않아 불확실성이 제거된다"고 강조했다.

"초중고 대학 중심 주교복합 방식 제안···도시형학교 4법 발의"

황 의원은 "3기 신도시처럼 수도권 인근 한 곳에 5만~10만 세대를 공급하는 것은 상당히 위험하다"며 "그 지역의 인구를 폭증시키고, 교통 인프라와 생활 인프라의 혼선으로 재구조화 비용이 더 들 것"이라고 우려했다.

그는 "기존 도시 인프라를 훼손하지 않으면서 비용을 최소화하며 주택을 공급하는 방향이 최선"이라며 "주차장을 한 곳에 200면씩 만들면 교통 체증이 일어나듯, 주택도 여러 군데 분포시켜 소규모 다량으로 공급해야 한다"고 설명했다.

이어 "초중고 대학을 중심으로 주거와 교육기관을 복합 개발하는 주교복합 방식을 제안한다"며 "인구 절벽 시대에 초중고가 점점 줄고 있는데, 이 공간은(학교) 동네 가운데 있어 매력적인 사이트"라고 전했다.

그러면서 "양천구 2천 세대, 은평구 1500세대, 강서구 3천 세대 이런 식으로 공급하면 서울 지역 전체 10만 세대도 공급할 수 있다"며 "일본처럼 구청이나 주민센터 등 공공기관을 복합 개발하는 방식도 활용해야 한다"고 제안했다.

황 의원은 발의한 주교복합 관련 법안에 대해 "교육청은 빨리 통과되기를 기다리고 있다"고 대답했다.

그러면서 "교육4법(도시형학교 4법)을 이미 발의했는데, 지금은 (학교부지를)교육부지로만 사용 할 수 있는 것을 다양한 유형을 도입해 부지를 사용 할 수 있게 하는 내용"이라고 말했다.

더불어민주당 서울시당 지방 선거기획단장인 황희 의원이 6일 국회 의원회관에서 부동산 정책 방향을 주제로 기자간담회를 하고 있다. [사진=연합뉴스]

"교환재 성격 반영···지분적립형 주택, 민간으로 확대해야"

황 의원은 "부동산은 사용재의 성격도 있고 교환재의 성격도 있는데, 이 둘을 현실을 직시하고 적절하게 활용해야 한다"고 말했다.

그는 "청년들에게 10명을 물어보면 7~8명은 '안정적으로 주거를 마련해 주거비 지출을 낮추면서도, 재테크 수단으로 일부 사용할 수 있다면 그것도 좋다'고 답한다"며 "실제 시민들의 부동산에 대한 사용재적 의미와 교환재적 의미를 복합적으로 추진하는 정책을 정부가 펼쳐야 한다"고 언급했다.

황 의원은 "지분적립형 주택은 소유권 임대주택을 개선한 것으로, 집이 10억이면 건축비 등을 합쳐 3억 정도에 매입할 수 있게 하고, 나머지 7억에 대해서는 20년에 걸쳐 우선 매수권을 주는 방식"이라고 설명했다.

그는 "3억 주고 사서 소유권을 이전받았는데 이 집이 2년 뒤 20억으로 올랐다면 최소한 3억 외에 내 지분이 6억은 되는 것"이라며 "어느 정도 교환재 성격이 있기 때문에 입주한 사람들이 안정성을 느끼고, 100% 주택을 통해 재테크를 하려는 투기성 과열 투자를 완화시킬 수 있다"고 설명했다.

이어 "지금은 공공에서만 적용되고 있는데, 민간으로 확대할 필요가 있다"며 "토지비와 건축비를 합치면 주택 값의 절반이 좀 안 되는데, 민간에서도 임대사업을 하고 있으므로 충분히 공급할 여력이 있다"고 말했다.

"비주거용 자산, 부동산 유동화로 주식 투자처럼"

황 의원은 "상가 등 비주거용 자산에 대해서는 주식 투자를 할 수 있게 해줘야 한다"며 "이재명 정부 들어와서 주식시장이 상당히 상승하고 있고, 금융위 샌드박스를 통해 부동산 자산을 유동화시키는 것들이 시범적으로 추진되고 있어 우리 사회에 경험도 있고 역량도 있다"고 말했다.

그는 "조각 투자를 통해 주거 외 부분은 투기성을 떨어뜨리고 건전하게 투자할 수 있는 문화를 견인하는 것이 더 현실적이고 건강하다"며 "주거용 자산은 지분적립형을 통해 교환재 성격을 집어넣고, 비주거용 자산은 유동화시켜 주식처럼 투자할 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다"고 강조했다.

"대규모 공동주택 단지 재건축, 블록개발이 대안"

황 의원은 "서울과 수도권 중심으로 대규모 단지가 51개 지역 있는데, 이들이 재건축하면 대체 도시가 없어진다"며 "2만세대, 3만세대가 재건축을 하면 이사 가야 하는데 주변에 전세 대란이 일어나고, 대중교통 체계가 일시에 붕괴되지 않겠냐"고 걱정했다.

그는 블록개발 방식에 대해 "4개 단지가 용적률 상한가 300%씩인데, 2개 단지에만 600%를 몰아주자는 것"이라며 "1,2단지만 먼저 철거하고 이사 가면 되고, 3,4단지는 그냥 살고 있으면 된다"고 설명했다.

이어 "1,2단지에 600% 용적률로 고층과 저층을 섞어 주거를 만들고, 다 지으면 1,2단지 입주하고 옆에 살던 3,4단지가 들어온다"며 "3,4단지는 부수고 용적률 제로의 공원으로 만들면 도시 전체가 절반으로 줄면서 나머지 절반이 공원이 되어 주거 환경이 상당히 좋아질 것"이라고 강조했다.

그러면서 "정부와 제 법안이 병합해서 나온 게 노후도시 특별법인데, 지금 테스트를 하고 있는 것 같다"고 말했다.

"소규모 재개발, 분담금 최소화 방안 필요"

황 의원은 "대부분 '내가 15평에 사는데 20평 아파트 만들면 공짜로 주나 보다'고 생각하고 사인을 하는데, LH나 SH에서 와서 설명하면 분담금을 3~4억 내야 한다고 한다"며 "거기서 대부분의 재개발이 늘어진다"고 지적했다.

그는 "분담금을 최소화하는 방법은 여러 가지가 있다"며 "공유 지분을 정부가 투자해서 공유 지분에 대한 부담을 줄여주거나 공유 공간형 공동주택을 만들어 내 집에 15평이면 분담금을 최소화 해서 15평 짜리 집을 지어주는 것"이라고 설명했다.

이어 "주거는 국민의 안정적 주거와 안전 문제와 직결되는 부분인데, 우리 헌법에 이 법이 없다"며 "헌법에 주거권이 신설돼야 정부가 과감하게 재정을 투입할 수 있다"고 말했다.

황 의원은 구체적 방안으로 "공유지분을 정부가 투자해서 부담을 줄여준다거나, 공유공간형으로 내 집은 15평이지만 공동주택 안에 50명을 초대해서 함께 사용할 수 있는 식당, 도서관, 로비 등을 만들어놓으면 된다"고 제안했다.

그는 "좋은 리조트에 가면 방 평수는 크지 않아도 리조트 안 퍼실리티를 다 사용할 수 있기 때문에 그 전체가 내 집 아니냐"며 "삶의 질을 높이는 데 드는 비용을 정부도 주거권 신설을 통해 지출할 준비가 돼 있어야 하고, 시공사와 조합원이 공동 주체가 되면 충분히 감당할 수 있다"고 말했다.

황희 더불어민주당 의원(양천구 을, 서울시당 지방선거기획단장)이 6일 '현 정부 부동산 정책의 돌파구 제시를 위한 새로운 주택공급유형, 방식 발표 기자간담회'에서 정책 방향성에 대해 발언하고 있다. [사진=의원실 제공]

"내·외장재 수명 일치·도시·교통계획 병합 설계해야"

황 의원은 철근콘크리트 아파트의 내외장재 수명 불일치 문제도 지적했다.

그는 "외장재는 100년 가는데 내장재는 30년 수명이라 계속 재건축해야 하는데, 이는 무책임하다"며 "루이비통 가방이 지퍼 고장 났다고 가방을 통째로 버리고 새 가방 사는 것과 같다"고 비유했다.

이어 "유틸리티를 밖으로 뺄 수 있다"며 "충분히 밖으로 빼서 아파트는 그대로 놔두고 내장재만 계속 바꿀 수 있는데, 그렇게 건축하지 않는 것은 정부도 책임이 있고 건설사만 좋은 것"이라고 비판했다.

그러면서 도시계획과 교통계획의 병합 설계 필요성도 강조했다.

황 의원은 "대한민국은 도시 계획과 교통 계획을 병합해서 설계하지 않는 문화가 있다"며 "교통 체계도 대중교통 따로, 철도 따로, 국도 따로, 고속도로 따로 다 5년 10년 단위 계획이 따로따로 돼 있다"고 지적했다.

그는 "도시에 대한 장기적 계획과 거기에 따른 철도, 도로, 유동성 체계를 어떻게 갖출 것인지 교통 체계와 도시 체계가 함께 설계돼야 하는데, 우리는 중장기적으로 이게 별도로 돼 있다"며 "협의의 의미에서 지구단위계획과 교통영향평가를 하는 기관이 다 달라 병합해서 하지 않는다"고 비판했다.

"금융·세제 정책도 무주택자 중심으로"

황 의원은 "금융 정책을 규제하는 이유는 빚 내서 주택을 매입했다가 집값이 떨어지면 망가지는 것을 선제적으로 막아주겠다는 것"이라며 "그런 경우에도 해당 지역에 생애 첫 주택을 매입하려는 무주택자들에 한해서는 그 도시의 평균가를 기준으로 한 대출이 돼야 한다"고 말했다.

그는 "정부가 부동산 정책을 발표할 때 집 없는 서민 입장에서 '내가 부동산을 매입할 희망이 생겼구나'라는 걸 느껴야 하는데, 계속 발표하면 투기해서 돈 벌려는 사람도 위축되지만 집 없는 서민들에게는 더 어려운 허들이 생긴다"고 지적했다.

이어 "보유세를 조금 특히 1주택자나 수도권·광역의 2주택, 지방의 1주택 같은 사실상 1주택 형태에 대해서는 세제를 과감하게 완화하고 거래세 중심으로 전환해야 한다"고 제안했다.

그러면서 다주택자 양도세 중과 배제가 5월까지인 것에 대해선 "다주택자에 대해서는 시장에 맞는 것이라고 본다"면서도 "다만 실제로 살고 있는 1주택이나 광역 외의 2주택으로 보는 부분에 대해서는 철저하게 보호해야 한다"고 대답했다.

더불어민주당 서울시당 지방 선거기획단장인 황희 의원이 6일 국회 의원회관에서 부동산 정책 방향을 주제로 기자간담회를 하고 있다. [사진=연합뉴스]

"공공임대주택, 매각·분양 엄격히 제한해야"

황 의원은 공공임대주택 정책에 대해 "정부가 지금까지 만들었던 공공임대주택을 한 채도 분양 안 했다고 한번 생각해 보라"며 "공공임대주택은 공공임대주택으로서 계속 존재해야지, 나중에 언젠가 분양해서 나한테 돌아온다고 생각하는 순간 공공임대주택 정책이 무너진다"고 말했다.

그는 "실제로 정부가 만들었던 공공임대주택이 지금까지 전체를 다 정부가 보유하고 있었다면 상당히 탄력성 높은 정책이 추진될 수 있었을 것"이라며 "공공임대주택을 매각하거나 분양하는 부분을 엄격히 제한해야 한다"고 강조했다.

"지금이 변화의 시점…원칙 세워 종합적 추진 필요"

황 의원은 "오랜 기간 동안 우리 사회에 누적된 문제라 누가 와서 풀어도 답이 안 나온다"며 "그럴 때는 원칙이 제일 중요하다. 원칙을 빨리 세우자"고 언급했다.

그는 "정부가 우려가 되더라도 이 원칙은 고수하고, 최소한 이 원칙만은 보수해야 한다"며 "기존에 우리가 도시를 만들고 주택을 공급할 때 문제됐던 여러 형태와 행정, 일하는 방식을 고쳐야 한다"고 말했다.

그러면서 "기본적인 게 전혀 안 돼 있는 상태에서 똑같은 방식으로 계속하면 또 다른 문제가 생긴다"며 "종합적으로 구조화해놓고 그다음에 뭐가 부족하면 세제 정책도 하고 금융 정책도 해야 한다"고 강조했다.

황 의원은 "도시와 주택이 40년 정도 지나면서 교통정리가 필요한 시점"이라며 "한번 터닝되는 부분인데, 계속 30~40년 정도 되는 것들이 나오고 있으니 지금이 변화의 시점이라고 생각한다"고 밝했다.

그는 "공공부지를 확대하는 정책을 해야 하고, 교환재 성격을 집어넣어서 현실에 맞출 필요가 있다"며 "재건축 재개발할 때는 여러 가지 다양한 대안들이 펼쳐져야지, 그렇지 않으면 포퓰리즘에 지나지 않는다"고 설명했다.

이어 "내외장재 수명 일치, 도시계획과 교통계획을 병합해서 설계하는 것은 국토부와 정부가 꼭 개선해야 한다"며 "다른 나라도 이렇게 하고 있는데 우리나라만 이렇게 하는 게 아니다"라고 재차 강조했다.

그러면서 "이런 부분이 종합적으로 추진됐을 때 부동산 문제를 정부가 충분히 컨트롤할 수 있다고 본다"며 "안 그러면 실패할 것"이라고 경고했다.

황 의원은 끝으로 "어디 가서 이 얘기를 진짜 100번을 한 것 같다"며 "원칙과 기본 방향, 그 방향성에 대한 대안들을 중심으로 부동산 정책을 설계해야 한다"고 말했다.

[폴리뉴스 박형준 기자]