최근 서울 주택시장이 활기를 넘어 과도하게 쏠리고 있어 위험 수위에 근접했다는 경고가 나왔다.
지난달 한국은행이 공개한 '주택시장 특징과 금융시스템 영향' 보고서는 현재 주택시장의 가장 두드러진 변화로 지역 간 가격 흐름의 극명한 분화를 지목했다. 수도권, 서울의 집값은 상승 흐름을 이어가는 반면, 비수도권 주택시장은 여전히 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있다는 분석이다.
보고서에 따르면 지난해 11월 말 기준 서울 아파트의 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로 집계됐다. 이는 부동산 시장 과열기였던 2020년 8월 기록한 이전 최고치(43.2%)를 넘어선 수치다.
한국은행은 서울을 중심으로 한 수도권 집값 상승이 지속될 경우 금융 불균형이 누적되어 중장기적인 시스템 리스크로 이어질 수 있다고 경고했다.
임대차 시장의 구조 변화 역시 최근 주택시장의 중요한 특징으로 꼽혔다. 지난해 9월과 10월 기준 전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 각각 60.3%, 60.2%로 2017년 이후 관련 통계 작성 이래 가장 높은 수준을 기록했다.
한은은 이러한 변화가 전세 사기 여파로 인한 보증금 반환 불안, 전세자금대출 규제 강화 등 복합적인 요인의 영향을 받은 결과라고 설명했다.
월세 비중 확대는 가계부채 축소와 시장 변동성 완화 측면에서는 긍정적이지만, 주거비 부담 증가로 인해 저소득·취약계층의 재무 안정성을 악화시킬 가능성도 함께 내포하고 있다는 지적이다.
주택가격과 가계부채 간의 관계도 이전에는 집값 상승과 함께 주택담보대출이 빠르게 늘어나는 흐름이 일반적이었지만, 최근에는 가계부채 관리 정책의 영향으로 대출 증가세가 억제되는 가운데서도 서울 일부 지역의 매매가격은 상승세를 지속하고 있다.
서울 집값 올해도 상승 기대 심리 높아
이는 대출이 아닌 자기자본을 활용한 주택 매입과 가격 상승 기대 심리가 여전히 시장을 지지하고 있기 때문이라는 분석이다.
시장에서는 올해 역시 서울 집값의 상승 압력이 이어질 가능성이 높다는 전망이 나온다. 시중 유동성은 여전히 풍부한 반면, 신규 주택 공급은 감소 국면에 접어들었기 때문이다.
정부가 지난해 9·7 대책을 통해 공급 확대 의지를 밝히긴 했지만, 실제 주택이 시장에 유입되기까지는 최소 3년 이상의 시간이 필요해 단기적인 공급 부족 우려는 해소되지 않고 있다.
특히 올해 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 큰 폭으로 줄어들 전망이다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 서울의 아파트 입주 예정 물량은 2만9161가구로 지난해(4만2611가구)보다 약 31.6% 감소할 예정이다.
단순계산만으로도 1만3000가구 이상 줄어드는 셈이다. 이로 인해 수급 불균형이 심화되며 주요 상급지 중심으로 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 크다는 분석이 나온다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “대외·대내적으로 경제 위기와 같은 돌발 변수가 발생하지 않는다면 서울 한강벨트를 중심으로 거래량은 제한적일 수 있으나 신고가 경신 사례는 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.
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