[뉴스락 신년 특별기획] 2026 부동산 시장, '쇄빙선'이 필요하다

[뉴스락] 올해 부동사 시장은 그 어느 때보다 시린 겨울을 지나고 있다.

정부는 세 차례에 걸친 부동산 대책 손질을 통해 집값 안정과 공급 확대를 약속하며 활성화를 꾀했지만, 현장에서 체감하는 변화는 여전히 미미하다.

오히려 반복된 규제는 대출 문턱을 높였고, 갭투자 금지 여파로 전세 매물이 자취를 감추는 부작용을 낳았다. 갈 곳 없는 실수요자들이 월세로 내몰리는 '월세 가속화'현상이 뚜렷해지면서, 내 집 마련의 꿈은 더욱 멀어지고 있는 실정이다.

매달 발표되는 국토교통부의 주택통계 지표는 완만한 회복세를 그리는 듯 보이지만, 그 이면에는 무더기 처럼 쌓인 '악성 미분양'과 '거래 절벽'이라는 차가운 현실이 도사리고 있다.

<뉴스락>은 국토교통부의 주택통계(2025년 1~11월)를 분석하고, 정부의 공급 대책 점검과 전문가 제언을 통해 '2026년 부동산 시장의 향방'을 전망해 본다.

AI이미지 생성. [뉴스락]

규제는 거래를 눌렀지만…'악성 미분양'만 쌓인 2025년 부동산

올해 부동산 시장은 정부의 고강도 규제와 시장의 불안 심리가 격돌한 한 해였다. 연초 3만 건대에 머물던 매매 거래량은 6월 7만 건을 돌파하며 정점을 찍었지만, 강력한  금융 규제가 도입된 하반기부터 급격히 위축됐다. 

문제는 거래 위축보다도 '준공 후 미분양(악성 미분양)'이 1년 내내 증가했다는 점이다. 특히 세 차례에 걸친 부동산 대책 이후 거래·가격·공급 지표는 엇갈렸지만, 악성 미분양만은 일관된 증가세를 보였다.

국토교통부 주택통계(1월~11월) 통계. [뉴스락 편집]

<뉴스락>이 국토교통부의 주택통계(1~11월)을 분석한 결과, 정부의 수요 억제 정책이 수도권 가격 방어에는 영향을 미쳤지만, 지방을 중심으로 팔리지 않는 주택은 꾸준히 누적된 것으로 나타났다.

연초 부동산 시장은 금리 인하 기대감과 함께 빠르게 달아올랐다. 1월 3만 건대였던 전국 매매 거래량은 6월 들어 7만 건을 넘어서며 두 배 가까이 증가했다. 실수요와 투자수요가 동시에 움직이면서 이른바 '영끌' 흐름도 재현됐다.

다만 공급 지표는 엇갈렸다. 인허가와 착공은 연중 전반적으로 전년 대비 낮은 수준을 유지했다. 금리 부담과 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크, 기존 미분양이 겹치면서 건설사들이 신규 사업에 보수적으로 대응한 영향으로 풀이된다.

반면 분양과 준공은 상반기 특정 시점에 집중됐다. 특히 서울을 중심으로 분양 물량이 몰렸고, 예정된 준공 물량도 상반기에 상당 부분 쏟아졌다. 공급이 확대됐다기보다는 '시기 조정'과 '지역 쏠림'이 나타난 셈이다.

6.27 대책 이후 대출 차단과 더불어 거래 급랭이 시작됐다.

집값 상승세가 가팔라지자 정부는 부동산 대책을 전면 손질하며 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 고강도 금융 규제를 내놨다. 사실상 수요를 정면으로 겨냥한 대책이었다.

정책 효과는 즉각적으로 나타났다. 6월 7만 건을 웃돌던 매매 거래량은 8월 들어 4만 건 중반대로 급감했다. 실수요자들의 자금 조달이 어려워지면서 시장은 빠르게 관망 국면으로 전환됐다.

정부는 9.7 대책을 발표하며 대출 규제와 함께 수도권을 중심으로 연간 27만 가구 착공, 총 135만 가구 공급 계획을 내놨다. 수요 억제 일변도 정책에 공급 신호를 보완하려는 시도였다.

하지만 시장 반응은 엇갈렸다. 규제지역 LTV(주택담보인정비율) 하향과 전세대출 한도 축소에도 불구하고 9월 매매 거래량은 다시 6만 건대 초반으로 반등했다. 규제에 대한 '내성'이 나타났다는 해석이 뒤따랐다.

공급 측면에서도 착공 중심의 대책은 중장기 신호로는 의미가 있었지만, 당장 체감할수 있는 물량 부족과 악성 미분양 해소로는 연결되지 않았다는 지적이 나온다. 실제로 악성 미분양은 이 시기에도 증가 흐름을 멈추지 않았따.

정부는 세 번째 부동산 대책인 10.15 대책을 내놨다. 이번 조치로 정부는 서울 전역과 경기 주요 지역을 투기과열지구 토지거래허가구역으로 묶는 이른바 '삼중 규제'를 도입했다. 15억 원 초과 주택에 대한 주담대 한도도 추가로 축소되며 자금 조달은 사실상 봉쇄됐다.

이후 시장은 빠르게 얼어붙었다. 10월 반등했던 거래량은 11월 들어 다시 감소했고, 매매 수요는 전세 시장으로 이동했다. 전세 거래량은 비교적 높은 수준을 유지하며 전세가 상승 압력으로 작용했다.

수도권 핵심 지역의 가격은 규제에도 불구하고 비교적 견조한 흐름을 보인 반면, 지방은 미분양이 누적되며 지역 간 양극화가 더욱 뚜렷해졌다.

올해 부동산 시장에서 가장 우려되는 지표는 준공 후 미분양이다. 1월 2만 2000여 가구 수준이던 악성 미분양은 11월 2만 9000 가구를 넘어서며 연중 한 번도 감소하지 않았다.

준공 후 미분양은 단순한 수요 부진을 넘어선다. 할인 분양 외에는 해소 수단이 거의 없고, 장기화될 경우 건설사 유동성 악화와 PF 부실, 금융권 리스크로 전이될 가능성이 크다.

한 부동산 전문가는 "수요 억제 정책이 수도권 가격 방어에는 일정 부분 영향을 미쳤지만, 지방을 중심으로 '팔리지 않는 집'만 남기는 구조를 고착화시켰다"고 지적한다.

올해 세 차례의 부동산 대책은 거래량 변동에는 분명한 영향을 미쳤다. 그러나 공급의 질적 문제, 특히 악성 미분양이라는 구조적 리스크를 해소하는 데는 한계를 드러냈다.

수도권 13.3만 가구 공급 확정...주택 공급 판도 바뀔까

공공주택지구별 주요 현황. 사진=국토교통부 [뉴스락]

김윤덕 국토교통부 장관은 최근 "공급은 속도보다 신뢰"라며 추가 주택 공급 대책의 발표 시점을 늦출 수 있디고 밝힌지 보름만인 지난 12월 31일 정부는 수도권을 중심으로 총 13만 3000가구 규모의 공공주택 공급 계획을 구체화했다.

국토교통부는 경기 의왕·군포·안산·화성과 인천광역시 남동구 등 5곳 1069만㎡에 7만 8000가구 규모의 공공주택지구 지구계획을 승인했다. 

구리토평2지구와 오산세교3지구에 대한 5만 5000가구 규모 지정도 집행했다. 모두 합쳐 13만 3000가구 공급이다.

이번에 확정·지정된 지구들은 수도권 주요 지역에 위치해 있으며, GTX-C 노선과 수인분당선 등 광역교통망과 연계된 점이 특징이다.

서울 접근성이 상대적으로 우수한 입지를 중심으로 공공주택 공급이 본격화된다는 점에서, 기존 외곽 중심 공급과는 결이 다르다는 평가도 나온다.

특히 이번 공급 계획은 공공임대와 공공분양 비중을 높여 청년·신혼·무주택자를 주요 수요층으로 설정했다는 점에서, 민간 분양 중심이었던 수도권 주택 공급 판도에 변화를 줄 가능성이 거론된다.

그동안 민간 사업 위축으로 공급 공백 우려가 제기됐던 상황에서, 공공이 공급의 한 축을 담당하겠다는 정책 신호가 보다 분명해졌다는 분석이다.

다만 실제 분양가 수준과 청약 요건, 향후 추가 공급의 지속성에 따라 이번 공급 계획이 시장의 구조적 변화를 이끌 수 있을지는 지켜볼 필요가 있다는 분석도 나온다.

이와 관련해 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 이번 공급 대책이 중장기 수급 안정에는 의미가 있지만, 단기 시장 판도를 바꾸기에는 한계가 있다고 진단했다.

김 연구위원은 "13만 3000가구는 정부가 제시한 5년간 135만 가구 공급 계획의 일부로, 본격적인 시작 단계"라며 "주택 가격 변동의 핵심 지역인 서울 물량이 포함돼 있지 않아 1~2년 내 시장 흐름을 전환시키기에는 제한적"이라고 말했다.

또 "이번 발표는 지구 지정과 지구계획 승인 단계로 실제 입주까지는 빠르면 7~8년, 길게는 10년 이상이 소요될 수 있다"며 "공공 공급만으로는 효과에 한계가 있고, 민간 공급과의 병행 여부 역시 중장기 성과를 좌우할 것"이라고 밝혔다.

"내년 시장, 미분양 해소가 관건"

[뉴스락 미니인터뷰] 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 올해 부동산 시장에 대해 거래 위축과 미분양 누적이 동시에 진행된 한 해로 평가하며, 악성 미분양의 구조적 증가가 내년 시장의 주요 변수로 작용할 수 있다고 진단했다.

악성 미분양 해소되지 않으면 회복 어려울 것

Q. 올해 부동산 시장 어떻게 평가하나

"주택시장은 가격 조정보다는 거래 위축과 미분양 누적이 동시에 진행되는 국면이다. 특히 수요가 위축된 상황에서 준공 물량이 시장에서 흡수되지 못하면서, 악성 미분양이 구조적으로 늘어나는 흐름이 이어지고 있다"

Q. 악성 미분양이 줄지 않는 근본적인 원인은 어디에 있다고 보는가

"수도권은 규제를 통해 가격 방어가 이뤄졌지만, 지방과 비인기 지역에서는 수요 자체가 회복되지 못한 상태다. 이로 인해 준공 이후에도 주택이 팔리지 않는 현상이 장기화되고 있고, 단기간에 해소되기 어려운 구조로 굳어지고 있다"

Q. 내년 시장의 핵심 변수는 무엇이라고 생각하나

"금리나 대출 규제도 중요하지만, 관건은 누적된 미분양을 어떻게 시장에서 흡수하느냐다. 악성 미분양이 줄지 않는 한, 체감 회복은 제한적일 수밖에 없다"

Q. 향후 부동산 정책은 어떤 방식으로 보완돼야 하나

"공급 확대 역시 단순한 계획 발표에 그쳐서는 효과를 기대하기 어렵고, 실제 착공과 분양으로 이어지는 속도를 얼마나 높이느냐가 관건이다. 지구 지정이나 계획 승인 단계에 머무는 공급은 단기 시장 안정에는 한계가 있다. 공급 병목을 해소하지 않으면 수급 불안은 반복될 수밖에 없다"