내년 민간 아파트 분양 18만7천 가구…공급 회복 신호일까

[사진=연합뉴스]

내년 전국 민간 아파트 분양 물량이 올해보다 소폭 늘어날 것으로 전망된다. 다만 지역별 편중 현상은 여전하고, 전체 공급 회복 여부는 공공분양과 사업 확정 여부에 따라 달라질 가능성이 크다는 분석이다.

건설업계와 부동산 시장 자료를 종합하면, 내년 전국에서 분양이 예정된 민간 아파트 물량은 현재까지 집계 기준 약 18만7000 가구 수준이다. 이는 올해 실제 분양 실적보다 6000 가구가량 늘어난 수치지만, 최근 3년 평균과 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 아직 분양 계획을 확정하지 않은 주요 대형 건설사의 물량이 반영되지 않았다는 점을 고려하면, 최종 공급 규모는 더 늘어날 여지도 있다.

월별로 보면 내년 분양 물량은 상반기에 비교적 집중되는 양상을 보인다. 1~4월 사이 공급 예정 물량은 연중 가장 높은 비중을 차지하며, 상당수는 올해 분양이 예정됐다가 일정이 이월된 사업장이다. 하반기로 갈수록 월별 공급 규모는 줄어들 것으로 예상되지만, 이는 시장 상황과 정책 환경에 따라 조정될 가능성이 크다.

지역별로는 수도권 쏠림 현상이 더욱 뚜렷하다. 전체 민간 분양 물량 가운데 약 58%가 수도권에 집중돼 있다. 수도권 분양 비율은 최근 몇 년간 지속적으로 상승해 왔으며, 내년에도 이 같은 흐름이 이어질 것으로 보인다. 반면 비수도권은 공급 위축 우려가 여전히 남아 있다.

특히 서울의 분양 물량 증가가 눈에 띈다. 내년 서울 민간 분양 물량은 3만4000 가구를 넘길 것으로 예상돼 올해의 두 배 이상으로 늘어날 전망이다. 다만 이는 일반 신규 택지 개발보다는 재건축·재개발 등 정비사업 비중이 압도적으로 크다. 실제로 서울 분양 물량 가운데 90% 이상이 정비사업에서 나올 것으로 예상된다.

서울 내에서는 서초구가 가장 많은 분양 물량을 기록할 것으로 보인다. 대규모 재건축 단지를 중심으로 공급이 예정돼 있으며, 동작·노원·영등포·성북구 등도 정비사업 물량이 분양 대기 중이다. 대형 단지 위주의 공급이 이어지면서, 분양가 수준과 청약 경쟁률에 대한 관심도 높아질 것으로 예상된다.

경기도는 올해와 달리 지역별 공급 순위에 변화가 있을 전망이다. 올해 분양이 집중됐던 일부 지역 대신, 내년에는 정비사업과 공공 개발이 맞물린 지역을 중심으로 공급이 늘어날 것으로 보인다. 인천 역시 검단을 중심으로 일정 수준의 분양 물량이 유지될 것으로 예상되며, 정비사업이 진행 중인 지역에서는 공급 확대 가능성도 거론된다.

사업 유형별로 보면, 내년 민간 분양 물량의 절반 이상은 건설사 자체 사업이나 도급 사업에서 나온다. 정비사업 비중도 40%를 웃돌아, 민간 분양시장이 재개발·재건축 중심으로 재편되고 있음을 보여준다. 이는 토지 확보가 어려운 수도권 현실과 공사비 상승, 금융 부담 등이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.

한편 올해 민간 분양시장은 연초 우려와 달리 비교적 양호한 실적을 기록했다. 계획 대비 실제 분양 실적이 예상보다 높았고, 공공분양 물량이 일정 부분 이를 보완하면서 전체 주택 공급 규모는 22만 가구를 넘어섰다. 다만 서울의 경우 인허가와 금융 여건 부담 등으로 계획 대비 실적 달성률은 상대적으로 낮았다.

내년에도 민간 분양 물량만 놓고 보면 공급 회복이 본격화됐다고 보기는 어렵다는 평가가 나온다. 그러나 공공분양을 포함할 경우 전체 분양 물량은 21만 가구를 넘어설 것으로 예상된다. 이는 주택 시장의 급격한 공급 공백을 완화하는 데 일정 부분 기여할 수 있을 것으로 보인다.

전문가들은 "내년 분양시장은 지역별, 사업 유형별 양극화가 더욱 심화될 가능성이 크다"며 "금리 흐름과 정책 방향, 분양가 규제 여부가 실제 공급과 청약 시장에 미치는 영향이 중요해질 것"이라고 분석한다.

결국 내년 분양시장은 단순한 공급 증가 여부보다, 어디에서 어떤 형태의 주택이 얼마나 공급되는지가 핵심 변수로 작용할 전망이다. 수도권과 정비사업 중심의 공급 구조가 이어지는 가운데 실수요자의 체감 회복으로 이어질 수 있을지 시장의 관심이 쏠리고 있다.

[폴리뉴스 이상명 기자]