입주물량 대폭 감소에 매물잠김까지…집값 상승세 이어간다

[이데일리 최정희 기자] 내년 전국 아파트 입주 물량이 급감할 전망이다. 특히 서울은 추정하기에 따라 30~50% 가량 감소할 것으로 예상됐다.

서울은 주택담보대출 6억원 한도 규제와 토지거래허가구역 전면 지정 등으로 기존 주택의 매물 잠김 현상까지 나타나고 있어 내 집 마련이 더 어려워질 것으로 전망된다. 공급 감소 속에 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요는 더 커지면서 아파트 가격 상승이 예상되고 있다.

(그래픽=이데일리 김정훈 기자)

◇ 서울 아파트 입주 물량 반토막 전망도 나와

28일 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 물량은 21만 387가구로 올해(27만 8088가구) 대비 24.3%(6만 7701가구) 줄어든다. 부동산R114 집계 기준으로 2014년 이후 12년 만에 최저 수준이다. 전국 17개 시·도 중 광주광역시(5318가구에서 1만 1656가구로 증가)만 제외하고 16개 시·도에서 모두 입주 물량이 감소한다. 세종시의 경우 올해 1840가구가 입주했으나 내년엔 아파트 입주 물량이 ‘0건’이다.

특히 주택 수요가 많은 서울은 아파트 입주가 2만 9161가구로 올해(4만 2611가구) 대비 31.6%(1만 3450가구) 줄어든다. 서울, 경기, 인천 등 수도권의 아파트 입주 물량은 11만 1900가구로 올해(13만 6860가구) 대비 18.2% 감소한다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “가격 불안감이 가장 높은 수도권은 일반적으로 연간 15만~20만 가구가 입주했으나 내년에는 11만 가구에 불과하다”고 밝혔다.

이는 부동산R114가 이달 15일 기준 청약홈 아파트 입주자 모집공고를 통해 추정한 것으로 30가구 미만의 소규모 아파트는 포함되지 않는다. 입주자 모집공고로 확인이 어려운 후분양 아파트나 청년안심주택 물량 등과 연립·다세대 주택 등 비아파트도 포함하지 않았다.

서울 아파트 입주 물량이 올해보다 반 토막이 날 것이란 전망도 나온다. 직방에 따르면 내년 전국 아파트 입주 물량은 총 17만 2270가구로 올해(23만 8372가구)보다 28% 감소할 것으로 추정된다. 특히 서울은 올해 3만 1856가구가 입주한 반면 내년엔 1만 6412가구로 줄어 48% 가량 감소한다. 서초구 방배5구역을 재건축한 디에이치방배(3064가구), 반포2주구를 재건축한 반포래미안트리니원(2091가구) 등 재개발, 재건축 등 정비사업이 완료된 사업장 위주로 입주 예정이다. 수도권으로 따지면 11만 2184가구에서 8만 1534가구로 27.3% 줄어든다. 임대 단지와 연립주택 등을 제외하고 추정한 수치다.

◇ 신규 입주 줄고 기존 매물도 주니 가격은 상승

이러한 가운데 정부의 6.27 규제와 10.15 규제 등으로 인해 기존 주택의 매물 잠김 현상까지 감내해야 하는 상황이라 공급 절벽은 더 심해질 것이란 전망이 나온다. 6.27 규제로 인해 서울을 포함한 수도권의 주택담보대출 한도가 6억원으로 축소됐고 10.15 규제를 통해 서울 및 경기 12곳에 대해선 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 등 3대 규제가 적용됐다.

윤 리서치랩장은 “신축 입주가 감소하고 기존 주택 매물이 잠기는 가운데 신규 대출을 받기가 어려워지면서 기존 주택 소유자들이 매도를 통해 다른 집으로 이동하기가 매우 까다로워졌다”며 “거래 회전율이 떨어지면서 전월세 임대차 시장도 영향을 크게 받을 것”이라고 밝혔다. 이어 “매매가 어려워진 상황에서 무주택 수요층은 교통이나 교육 선호 지역에서 높은 주거비를 감당해야 하는 상황”이라고 덧붙였다.

공급 부족에 가격 상승은 필연적인 결과다. 주택산업연구원(주산연)은 최근 ‘2026년 주택시장 전망과 정책 방향’을 발표하며 내년 주택 매매가격이 전국 평균 1.3% 상승할 것으로 전망했다. 수도권은 2.5%, 서울은 4.2% 오를 것으로 예상했다. 특히 서울과 수도권 중심으로 오르던 주택가격이 지방까지 영향을 미치며 지방 집값도 5년 만에 상승으로 전환 0.3% 오를 것이라는 전망이다.

주산연은 내년 주택정책 방향과 관련해 무엇보다 가장 시급한 것은 공급 확대라고 강조했다. 때문에 추가적인 수요 억제책보다는 공급 확대의 속도와 실행력을 높이는 데 정책의 초점을 맞춰야 한다고 제언했다. 서종대 주택산업연구원장은 “집값은 단기적으로 수요억제책으로는 부작용만 더 커진다. 결국 주택공급이 결국 부동산 안정의 해결책인데, 지금 분양물량이 너무 적다”며 “도심 내 주택공급 확대는 결국 정비사업이 가장 효율적인데, 정비사업을 막는 규제가 너무 많은 상황”이라고 지적했다. 그러면서 “재초환은 말이 안 되는 제도”라며 “이미 용적률 추가 부분에 대해선 기부채납으로 환수를 하고 있는데, 추가로 환수하겠다는 것은 중복되는 것”이라고 덧붙였다.