부동산 PF ‘탈출구’ 열렸다…프로젝트 리츠, 개발 공식 바꾼다

천안역세권혁신지구재생사업 조감도. [서울투자운용]

[직썰 / 임나래 기자] 정부가 분양 중심 개발 구조의 대안으로 프로젝트 리츠 1호를 승인하면서, 부동산 개발 공식이 전환점을 맞았다. 개발 단계부터 투자해 준공 이후에도 자산을 보유·운영하는 방식이다. 이는 프로젝트파이낸싱(PF) 의존도를 낮출 대안으로 주목받고 있다. 다만 개발 리스크를 안은 채 운영에 나서는 구조기 때문에, ‘수익성 검증’과 ‘투자자 보호 장치 마련’이 사업성의 관건이 됐다.

◇분양 일변도 탈출…개발·보유·운영으로

프로젝트 리츠는 완공 자산을 매입해 임대수익을 추구하는 기존 리츠와 달리, 부동산 개발 단계부터 투자가 가능하다. 준공에 따른 자산 가치 상승과 함께 임대수익, 운영 안정화 이후의 자산 재평가까지 장기 수익원이 된다.

1호 프로젝트 리츠로 승인된 ‘동탄 헬스케어 리츠’는 오피스텔·노인복지주택·한방병원 신축 사업이며, ‘천안역세권혁신지구 재생사업 리츠’는 공동주택·지식산업센터·환승주차장 개발을 추진한다. 두 사업 모두 장기 임대·운영으로 안정적인 현금흐름을 전제로 한다.

프로젝트 리츠 도입으로 공공성이 높은 자산에 장기 자본이 유입되면서, 분양 중심 부동산 개발 구조가 변하고 있다.

◇PF 의존도 낮추고, 자기자본 중심 구조로

기존 PF는 분양 실패 시 금융권 부실로 직결됐다. 반면, 프로젝트 리츠는 임대·운영 장기적 수익으로 자금을 회수해 리스크가 분산된다. 토지나 건물을 현물로 출자할 경우, 양도세를 이연할 수 있어 초기 자금 부담도 완화된다.

특히, PF 대비 자기자본 비율이 높아 손실이 발생하더라도 ‘배당 감소’와 ‘자산 가치 조정’ 형태로 흡수돼 재무적 완충력이 크다. 이러한 구조적 장점에도 불구하고, 실제 현장에서의 평가는 다소 신중하다.

한 중견 건설사 관계자는 “현물 출자로 지분을 확보할 수 있다는 점은 매력적이지만 리츠나 사업 규모에 따라 실제 수익성이 차이가 크다”며 “수익률이 어느 수준인지 아직 가늠하기 어려운 만큼 현 시점에서는 차라리 자체 사업을 추진하는 편이 나을 수 도 있다”고 말했다.

◇개발 리스크 여전…정보 공시·사업성 검증이 관건

개발 단계부터 투자가 이뤄지기 때문에 공사 지연이나 원가 상승, 임대 부진 등 기존 개발 사업에서 나타났던 리스크도  상존한다. 수익성 압박이 직접적으로 작용하면서 임대료 조정 시도나 관리·운영비 절감을 통한 수익 방어 움직임이 나타날 수 있다. 

한 부동산업계 관계자는 “운영 성과가 기대에 미치지 못할 경우 배당 여력이 줄어들 수 있고 이를 만회하기 위한 부담이 커질 수 있다”며 “ 운영이 원활하지 않으면 고정금리에 대한 압박이 임대료 인상으로 전가될 수 있다”고 우려했다.

다른 대형 건설사 관계자는 “고위험·고수익 구조인 만큼 일반 투자자 보호를 위한 충분한 정보 공시가 필요하다”며 “엄격한 사업성 검증과 보수적인 수익성 가정이 뒷받침돼야 제도의 실효성을 확보할 수 있다”고 말했다.