혼돈의 부동산시장…집값 잡을 대책? '닥치고 공급'

◦방송: [딥다이브] 병오년 부동산 시장 변화의 분기점 맞을까?

◦진행: 여도은 앵커

◦출연: 이제문 / 창조도시경제연구소장

◦제작: 김준호 PD

◦날짜: 2025년 12월19일 (금)

여도은= 딥다이브 이어가도록 하겠습니다. 오늘 부동산 이야기를 좀 해볼까 하는데요. 맥쿼리에서는 내년도 자산 시장에 있어서 부동산과 인프라를 중심으로 한 투자의 기회가 열릴 것이다라는 전망을 내놨습니다. 워낙에 우리나라 투자자분들이 지금 주식 쪽에 있어서의 비중을 조금 더 늘리려고는 하지만 절대적으로 많은 게 아무래도 부동산일텐데요. 관련한 내년도의 시장 전망은 또 어떤지 이분과 확인해 보도록 하겠습니다. 창조도시경제연구소 이제문 소장님 오랜만에 모셨습니다. 어서 오세요.

◆이제문= 안녕하세요.

◇여도은= 네 반갑습니다. 최근 부동산 시장에 대해서 이런 시장의 움직임을 한마디로 좀 이야기를 하자면 조정이 아닌 이동이다라는 해석이 나오던데요. 최근에 시장에 있어서의 흐름 어떻게 좀 보고 계실까요?

◆이제문= 저는 이제 혼돈의 시대라고 보고 있거든요. 새 정부 출범 이후에 한 6개월이 지남에도 불구하고 확실한 시그널이 이루어지지 않다 보니까 공급에 목말라 하던 실수요자들은 이게 과연 공급이 될까라는 의아심도 있을 수 있고요. 또 경제 전반적인 흐름을 놓고 봤을 때 약간 불안 심리가 확대되면서 좀 더 혼돈이 가중된 시기가 아니었나라고 이제 그렇게 좀 규정을 하고 싶습니다.

◇여도은= 혼돈의 원인은 뭐라고 보세요?

◆이제문= 가장 큰 원인은 이제 제가 봤을 때는 공급에 대한 불안감 확대죠. 2026~2027년은 공급이 많이 줄어들 거다. 공급이 줄어든다라고 얘기했을 땐 ‘지금보다 주택 가격이 훨씬 더 폭등하면 어떡하지? 폭등하게 되면 나는 내 집 마련에 대한 꿈은 영원히 멀어지는 거 아니야?’ 그리고 나는 영원히 월세나 전세로 살아야 되는가에 대한 어떠한 실수요자 가구들에 대한 불안감을 아직까지 이제 정부가 안정화시키지 못했다라는 이 혼선이 당분간은 좀 지속될 거라고 보여집니다.

◇여도은= 네 지금 사실 뭐 금융권에 있어서의 대출도 불안함이 계속해서 이어지고 있고 말씀해 주신 것처럼 공급 대책 관련해서도 로드맵과 청사진은 공개가 되지만 실질적으로 공급이 진행되는 그 시점은 우리가 명확하게 알 수도 없고, 지역도 우리가 원하는 지역이기 참 어렵잖아요.

그러니까 여러 가지 부분에 있어서 내 집이 없는 분들은 지금 굉장한 불안감과 또 계속해서 상승세를 나타내는 일부 지역에 있어서는 FOMO가 있는 것 같아요.

◆이제문= 네 분명히 존재하죠. 자산시장에서는 어느 분야가 됐든지 다 존재를 하는데, 의식주에서 주거에 대한 본질적인 기능을 하는 것이 주택 공급이잖아요.

물론 정부에서는 ‘137만호를 공급을 해서 연간 27만호씩 공급을 할 거야 그러니까 믿고 좀 기다려줘’라고 얘기를 했지만, 실질적으로 이제 그 공급에 대한 총량은 나와 있는데 실수요자 입장에서는 총량을 애기하는 게 아니라 어느 지역에서, 얼마 규모의 주택을 언제까지 공급할건지 좀 더 디테일한 신호를 요구하고 있는데 그게 안나오다 보니까 좀 답답한 그런 상황이죠.

그런 데다가 일부 지역은 정부가 규제를 통해 수요 억제도 했고, 대출 억제도 했지만 부동산 가격이 상승한다라는 언론 기사를 접하다 보니 그 불안감이 점점 더 확대하고, 정책 당국에서도 상당히 고민이 깊어지고 있다라고 보여집니다.

결국에 이런 불안감을 축소시키고, 실수요자들의 안정적인 니즈를 얻기 위해서는 결국 12월과 내년 1월에 공급 시그널에 대한 좀 더 분명한 발표가 되지 않는다면 앞으로 주택 시장에 대한 불안 심리는 더욱 커질 것이라고 우려되고 있는 상황이거든요.

◇여도은= 네. 지금 상황 속에서 현재 정부의 출범 이후에 가격 상승이 나타난 지역과 그렇지 않은 지역에 차이 결정적인 이 변수는 뭐였을까요? 얼마 전에 그 관련해서 규제를 좀 많이 하면서 일부 지역이 또 가격이 확 올라가는 모습들이 나타났잖아요. 가장 중요한 변수가 뭐라고 생각하세요?

◆이제문= 양극화죠. 양극화는 이제 우리나라 전체적인 국토를 놓고 봤을 때의 어떠한 수급 불균형, 그다음에 이제 어느 지역에서는 공급 폭탄이 이루어져서 미분양이 증가하고 있는 반면에 어느 지역은 몇 년이 지나더라도 새로운 수요 신규 주택들이 공급이 되지 않다 보니 구축을 중심으로 한 프리미엄 시장이 형성돼 있고요.

또 어느 시장에서는 재건축과 재개발 이슈에 이제 묻혀서 재개발하게 되면 이 아파트가 많이 올라갈 거야라는 어떤 기대심리 때문에 움직여지는 이런 시장이 복합적으로 지금 작용하고 있는 거죠.

그런데 이제 중요한 거는 우리는 미분양이 증가되는 지역 그다음에 이제 제가 말씀드린 재개발 재건축 지역 이런 지역에 대한 어떠한 물리적인 동선이나 이런 것들은 확보가 되지만 여기에 따르는 공급 시그널이라든지 이제 이런 부분들이 디테일하지 않다 보니 이제 거기에서 어떤 미스 매칭에 의한 시장으로 양극화가 심화되는 상태에 놓여 있다라는 것이 이제 우리 부동산 시장의 현실이라고 보면 되겠습니다.

◇여도은= 최근 이번 정권 들어서면서 가장 많이 오른 지역이 어디죠?

◆이제문= 아무래도 이제 강남 3구 쪽에, 부동산은 영원히 오르고 있는 상황이다 보니깐요. 이제 그 지역의 부동산 가격을 억제시키는 것이 하나의 가이드라인이 돼 있는데요. 저는 강남 3구의 부동산 가격을 누르는 것이 대한민국의 전체 부동산 정책은 아니다라는 거죠. 그렇다라면 정책을 좀 더 세분화해서 디테일하게 할 수 있는 그런 정책들을 좀 입안되고 거기에 따르는 계획들이 좀 이루어졌으면 좋겠다라는 그런 생각이 듭니다.

◇여도은= 지금 상황 속에서 아파트가 규제가 되면서 이 수요가 또 번져서 오피스텔이나 비 아파트로의 수요가 촉발이 된 것은 이게 뭐 정책이 의도된 그런 결과일까요? 아니면 그 정책의 빈틈을 타고 발생하는 그냥 현상일 뿐일까요?

◆이제문= 글쎄요. 그 정책을 의도한 거는 아닌 것 같고요. 아파트 시장은 대체제의 기능을 한다라는 거죠. 아파트가 공급이 원활하지 않을 때에는 주거용 오피스텔이 이제 분양도 잘 되고 가격도 올라가고 판매도 잘 되고 사람들이 선호하게 되는 상황이 생기죠.

그런데 주거에 대한 공급 안정이 이루어진다라고 얘기했을 때는 오피스텔 등이 이제 외면을 받는 상황들이 있기 때문에 아파트와 오피스텔은 어떻게 보면 대체제의 기능도 있고 또 보완재의 기능들이 있기 때문에 시장의 상황에 따라서 약간 이제 부침이 있다 그렇게 판단하시고 접근을 해야 될 거라고 좀 생각이 되고요.

또 이제 오피스텔에 투자를 했을 경우에는 이거를 재판매하는 데 한계가 있을 수 있습니다. 따라서 오피스텔을 선택했을 때는, 주택을 선택할 때보다도 많은 고민과 주변의 의견들을 물어서 선택하시는 것이 제가 봤을 때는 하나의 지혜가 아닌가 이렇게 생각을 합니다.

◇여도은= 사실 지난 여름쯤이었나요? 처음에 이제 6월에 부동산 대책이 나오고 나서 얼마 후에 우리 소장님을 모셨을 때도 그때 제가 여쭤봤잖아요. 아파트를 못 사다 보니까 이제 대출을 조금 더 받을 수 있는 오피스텔 쪽 요새 가격이 좀 들썩들썩거리던데요라고 여쭤봤을 때 그때 당시에는 막 의미 있게 가격이 많이 올라가지 않았는데 결국에는 이런 일들이 벌어지게 됐습니다.

그렇게 된다면 사실 타워팰리스 이런 거를 빼놓고는 오피스텔은 환급성이 좋지 않고, 지금 시점에는 그렇지만, 또 향후에는 어떻게 될지 모르기 때문에 섣부르게 이걸 또 매매하는 게 지금은 좀 위험하다라고 생각할 수도 있겠네요.

◆이제문= 특히 이제 분양을 받게 되면 거기에 거품이 꼈느냐가 가장 중요한 겁니다. 우리가 그런 대안적 상품을 선택할 때, 수익률에 매몰이 되고, 이자 부담 원리금 상환 부담이 충분치 않고, 그거를 환가했을 때 고민들이 쉽지 않기 때문에 결국에 ‘임대료 수익으로 버티고 있어’라는 얘기들을 주변에서 심심치 않게 들을 수 있는데요. 문제는 룸입니다.

예를 들어서 10억짜리 아파트를 LTV 70을 다 써서 6퍼센트의 대출을 받았다고 하면, 아파트보다 오피스텔 대출이 더 많이 나오잖아요. 그렇게 해서 내가 예를 들어서 10억짜리 아파트를 엘티브 70을 다 써가지고서 예를 들어서 뭐 7억이 다 나오진 않겠지만 그래도 간단하게 말씀드려서 7억에 나와 갖고서 아 6퍼센트의 대출을 받아 갖고서 이제 했다 그러면 아파트보다 오피스텔이 더 대출이 더 많이 나오잖아요. 근데 문제는 뭐냐 하면 아파트하고 오피스텔하고 금리가 같지 않다라는 것. 그렇게 된다고 그랬을 때 내가 부담해야 되는 원리금 상환액이 아파트보다 훨씬 높을 수 있기 때문에 가계 경제는 엄청 쪼그라들 수도 있고 그것 때문에 정상적인 소비 패턴이 이루어지지 않을 수 있는 여지가 있기 때문에 아까 제가 말씀드린 세 가지는 반드시 사전에 따져보고 선택을 해도 늦지 않는다라고 말씀드리고 싶어요.

◇여도은= 지금 그러면 사실 절대적인 거래량 자체는 좀 늘고 있지만 가격에 있어서는 크게 변동이 없는 게 오피스텔 시장에 있어서 이게 수요 회복이 있다라고 보기에는 조금 어렵고 그냥 일시적으로 약간 피난처 정도로 삼는 거다라고 볼 수밖에 없겠네요.

◆이제문= 네 일시적인 현상이라고 저는 판단하고 있습니다.

◇여도은= 네 그렇다면 오피스텔의 투자 목적으로 생각을 하시는 분들은 일시적인 현상에 있어서의 꺼짐이 발생할 수 있다는 점도 염두해 두셔야 할 것 같습니다.

또 여전히 그 주택 같은 경우에는 중소형 위주의 거래가 집중되고 있는 상황이 연출되고 있는데 이게 투자 여력 자체가 이제 대출이 어렵다 보니까 그게 축소된 결과일까요?

아니면 원래 사실 아파트나 뭐 이런 주택 같은 경우에는 소형이 또 인기가 많긴 하잖아요. 어떤 영향일까요?

◆이제문= 두 가지 요인이 다 복합적으로 작용했다고 봐야죠. 이제 우리가 아파트를 접근한다고 얘기했을 때에는 이제 가족 수 또는 이제 내가 허용할 수 있는 재력의 범위 내에서 이제 주로 이제 평형이 많이 결정되지 않습니까?

그런데 이제 평형이 결정됐다고 해서 평형이 결정되는데 이제 우리나라는 아파트가 어떻게 보면 이제 다층적 구조로 돼 있는데 쉽게 얘기해서 25억원 이상, 그다음에 15억에서 25억 사이 그다음에 15억 미만 이제 이렇게 가격이 접근성이 있다고 그러면 내가 가지고 있는 종잣돈이 얼마냐에 따라서 이제 아파트를 사야 되잖아요.

나는 강남에서 사고 싶은데 아 내가 가지고 있는 한계 여력이 전혀 도달하지 않는다 그러면 그거는 하나의 꿈일 뿐이죠. 물론 그 꿈을 위해서 사는 것도 나쁘지는 않지만 현실적으로 내가 이제 내 주머니에서 돈이 나갈 때에는 현실적인 여건을 따질 수밖에 없다라는 거죠. 그렇게 된다고 그랬을 때는 애초에 세웠던 계획보다 약간씩 다운되는 어떠한 성향들이 투자자들에게 가지고 있는 성향이거든요.

그렇게 했을 때 내가 선택할 수 있는 가용지에서 최선의 선택이 무엇인가 라고 이제 따져봐야 되기 때문에 제가 봤을 실수요 방어의 효과다 아니면 이제 투자 여력의 축소 결과다라고 보면 두 가지 요인이 복합적으로 작용이 됐다라고 판단하고 있습니다.

◇여도은= 현재 미국의 기준금리는 계속해서 인하 기조를 그려가고 있습니다. 물론 우리나라가 조금 더 빨리 인하를 했다라고 하지만 최근에는 계속해서 동결 기조가 이어지고 있는데 우리나라 금리는 어떻게 내년에 좀 인하할까요?

◆이제문= 이제 갑자기 부동산 얘기를 하다가, 거시경제 측면으로 넘어오면 시청자분께서도 혼동이 될 수 있지만 우리가 금리를 떼서 얘기를 할 수 없는 겁니다. 왜냐하면 부동산도 자산 시장의 하나기 때문에.

제 의견을 말씀드린다면, 2026년 한국은행의 금리가 인상될까? 물음표입니다. 정책의 딜레마 부분이 있어요. 지금 부동산 가격이 계속 올라가는 상태에서 공급 시그널이 분명하지 않다라고 하면, 2026년 상반기에 부동산 가격은 어떻게 되겠습니까? 일부 지역에서는 또 얼마 전에 있었던 랠리가 벌어진다라고 보는 거죠. 그런데 이 랠리가 벌어졌을 때 가장 효과적인 수단은 딱 두 가지입니다.

금리를 인상할 거냐 대출을 묶을 거냐. 근데 이미 대출은 많이 묶여 있잖아요 추가적으로 묶기에는 이제 한계가 있습니다. 그리고 정책이 발표된 지도 얼마 안 됐고요 그렇다라면 결국에 그 유동성을 흡수하기 위한 금리 인상을 해야 되는데 그 금리 인상은 한국 경제 성장하고 정반대의 길을 갈 수밖에 없는 상황이죠. 그런 상황에서 우리는 금리를 인하할 것인가 인상을 해야 될 것인가는 지금 당장 단정적으로 말씀을 드릴 수 없고 그때그때 경기 상황의 변동성을 봐야 됩니다.

그런데 하필이면 이제 미국이 기준금리를 인하한 겁니다. 지금도 한국과 미국의 기준금리가 역전된 상황에서 꽤 오랜 시간 동안 지금 장기화가 되고 있지 않습니까? 지금도 상단으로 따지면 한 1.75% 포인트 정도 지금 미국이 앞서 있습니다.

이거는 뭐를 얘기하냐면 다른 말로 얘기하면 달러 자본의 유출이 되는 거죠. 이자가 싼 국가의 돈을 가지고, 이자가 비싼 미국에 투자한다라고 하면 자본 수익이 늘어날 수 있기 때문에. 우리가 지금 달러의 변동성이 확대되고 있는 부분에 하나의 원인이 되지 않았나 생각을 합니다. 미국 금리가 인하됨에 맞춰서 한국 금리를 인하하기에는 우리가 고민해야할 부분이 너무 많죠.

◇여도은= 이게 부동산 시장만 볼 수 있는 게 아니라 여러 가지 부분들을 함께 혼재해서 봐야 하니까. 우리는 인하나 동결만 생각했지 인상은 생각도 못했거든요. 그런데 인상을 하게 되면 그에 따른 여파도 봐야 할 텐데 그런데 정부 입장에서는 사실 금리 인상을 하게 되면 혹시라도 더 안좋은 나비 효과가 발생할 우려감도 있잖아요.

◆이제문= 우려가 많죠. 한국은행에서 취할 수 있는 스탠스는 두 가지거든요. 금리하고 환율.

그런데 이제 환율이 한 1470원 돼서 내년 1월에는 1500원이 넘어갈거다 이런 얘기를 하고 있는데, 그 환율과 국가의 재정 건전성을 가늠하는 지표가 CDS 프리미엄이거든요. CDS 프리미엄 지수는 계엄 선포했을 때가 50이 넘었었는데 지금 20포인트밖에 안되니까 오히려 낮아졌다는 얘기죠.

다른 말로 해석하게 되면 한국의 부도 위험은 더 올라가요. 그러니까 뭐냐면 50까지 올라갔다가 지금 22 포인트 정도 되니까 오히려 신용도는 높아졌죠. 근데 우리가 가지고 있는 기본 상식에 배치되는 부분이 뭐냐면, 우리는 1400원대 이상 올라갔을 때가 IMF 때, 2007년 금융위기 때, 그 다음에 2020년 코로나 때 1400원씩 올라갔다가 순간적으로 당국이 방어했었는데요.

지금은 올 내내 1400원대를 유지했거든요. 그리고 이게 1500원 올라갈 거야라는 얘기가 지금 나오고 있는 상황에서 오히려 CDS 프리미엄은 떨어졌다라는 얘기는 그만큼 한국인들이 외국 투자가 일상화가 됐다라는 얘기입니다. 그러니까 달러가 계속 필요하다라는 이 시장을 우리가 어떻게 해석할것인가가 2026년에 벌어질 영향력이라고 생각합니다.

◇여도은= 자 우리 소장님 말씀을 들으니까 지금 금리에 대해서 우리가 고민을 좀 해 봐야 될 것 같다라고 생각을 좀 해 봅니다. 사실 지금도 굉장히 팍팍하거든요. 지금 부동산 관련한 규제, 금융도 그렇고 계속 강도가 높아지고 있습니다.

이게 관련해서 부동산 시장의 회복을 좀 저지하는 요소다 이런 얘기들이 나오는데 대출 한도의 축소 그리고 대출 규제 강화 등이 부동산을 우리가 사고 싶어도 사지 못하게 하는 그런 수요가 늘어났다는 평가인데, 더 만들어진 규제가 있나요?

◆이제문= 이제 세제죠. 주택시장에 미치는 영향력이 금리와 대출 규제가 가장 크다라고 말씀들을 하잖아요. 그 다음에는 세제거든요.

◇여도은= 그런데 과거에도 세금 관련해서 되게 강하게 규제를 했었던 구간들이 있었는데 그때 실질적으로 사실 효용성이 있다라고 보기 좀 어렵지 않았나요?

◆이제문= 조세 저항이 있었죠. 왜 조세 저항이 있었냐 하면 조세의 어떤 가장 기본적인 대전제는 뭐냐 하면 응능과세와 응익과세입니다. 능력이 있는 자에게 과세가 돼야 되고 이익이 있는 곳에 세금이 부과가 돼야 되는데 이익은 있었지만 그 이익이 현실화되지 않은 잠재적 이익이었다라는 거죠. 그러니까 쉽게 얘기해서 호가 위주의 시장에 그 호가를 과세표준으로 잡아 갖고서 세금을 매기다 보니까 조세 저항도 있고 그 세금을 내가 내야 되는 어떤 당위성이라든지 필요성을 느끼지 않고 그게 이제 불만으로 증폭되다 보니까 사실은 문재인 정부에서는 이제 정권까지 바꾸게 된 어떤 역할이 됐지 않습니까? 그래서 지금은 이제 이재명 정부 들어와서는 이제 이 세금과 관련돼서는 상당히 조심스럽게 하고 있지만 결국에는 이제 세제개혁을 하지 않을 수가 없다.

2026년 부동산 시장을 한마디로 표현한다면 ‘닥치고 공급’이에요. 공급이 되지 않으면 지금 우리가 얘기하고 있는 수요 억제 대책, 대출 규제라든지 아니면 세제 혜택에 의해서 주택 시장을 안정시킨다라는 얘기는 상당히 리스크하다 그리고 기대 효과를 기대할 수 없다라는 결론에 도달할 수밖에 없는 거죠.

◇여도은= 근데 늘 공급 얘기하지만 저는 공급 얘기 들을 때마다 사실 좀 답답합니다. 이게 서울에도 지을 땅이 뭐 많지도 않고 그렇다고 뭐 재개발 재건축한다고 하면 거기에 또 실제 수요가 있는 원하는 사람들이 뭐 다 들어갈 수 있을 만한 가격도 자격도 안 되고 이게 무슨 의미인가라는 그런 생각이 좀 들어요.

◆이제문= 제가 이제 부동산에 직업을 가지고서 일을 한 지가 벌써 20년이 넘었잖아요. 많은 개발 사업을 통해서 아파트도 공급을 하는 공급자의 역할도 했었고, 또는 부동산을 투자해야 되는 수요자의 역할도 많이 했지만 그때부터 줄기차게 떠든 일관된 얘기가 뭐냐 하면 공급입니다.

그런데 이제 우리는 어느 정부가 잘했다 못했다를 떠나서 그 공급이 정책의 입맛에 따라서 바뀝니다. 우리가 얼마 전에 겪었던 윤석열 정부, 그리고 지금 서울의 오세훈 시장을 보면 대한민국 국민이 귀에 딱지가 앉도록 들었던 얘기가 ‘신속 통합 계획으로 주택 공급을 앞당기겠다. 모아주택, 재개발을 통해서 주택을 공급하겠다’ 그런데 한 채도 공급된 게 없잖아요. 그래서 이 공급을 가지고 수치 장난을 해서는 안 된다라는 거죠.

그리고 정권의 표를 얻기 위해서 표심을 자극하는 어떤 행위로 이용되면 안 되는데 여전히 지금 우리 정치권은 그런 거를 활용하고 있다라는 얘기입니다. 그 사이에 공급은 공백이 생긴 겁니다. 그러니까는 이재명 정부로 바뀌어서, 이재명 정부의 2026~2027년에 공급 절벽이 생길거야. 쉽게 얘기하면 작년에는 10만호가 공급됐는데 올해는 5만호만 공급될 거니까, 5만호의 부족분을 메꾸기 위해서는 주택 가격이 폭등할거야. 이런게 우리한테는 기정사실로 받아들여지고 있잖아요. 이런 부분들이 뭐냐 하면 이 공급 정책을 가지고 자의적인 해석과 편의적으로 운영했다는 겁니다.

◇여도은= 요새는 참 한숨이 많습니다. 지금 이미 전반적으로 많은 내용들을 말씀해주셨는데, 경기와 부동산 시장하고 연결 지어서 한번 이야기 해보죠.

주거비 상승세를 나타내고 있는 구조가 소비를 억누르게 되면서 실제 경기 둔화로 연결될 수 있는 가능성을 이야기하던데, 실질적으로 그렇게 연결고리가 만들어진다고 보시나요?

◆이제문= 이미 현실화가 됐죠. 가장 큰 결과물이 자영업자의 몰락이라고 보고 있거든요. 자영업자는 대한민국의 대표적인 중산층입니다. 중산층이 허리를 든든히 받쳐줄수록 경제는 건전해지는거죠.

내가 연봉 6~7000을 받는 외벌이 가장인데, 월급을 한 500정도 받는 거 아니겠습니까? 근데 내가 10억짜리 아파트를 하나 떡하니 사놓으면 어떻게 되겠습니까? 원리금 상환을 위해서 나는 230만원이라는 돈을 매달 지출해야 된다는거죠. 그런 가계일수록 외식비를 줄이고, 문화비를 줄이고, 뭐를 줄일 수밖에 없는 가구들이 점점 늘어나면 늘어날수록 소비가 위축될 수밖에 없는 겁니다. 소비가 되지 않으면 선순환 구조가 만들어지지 않잖아요. 우리가 바로 지금 그 늪에 빠진 겁니다. 저는 그렇게 진단하고 있습니다.

◇여도은= 또 다른 특징 중에 하나가 지금 전세보다 월세가 더 많이 늘어나고 있잖아요. 우리나라의 이제 특이한 구조 중 하나가 전세라고는 하는데, 지금 전세를 보면 차라리 사는 게 낫다 싶을 정도로 가격이 많이 올라갔고 월세로 많이 돌리는 추세인데 이러한 흐름은 앞으로도 더 심화될까요?

◆이제문= 저는 이제 한계가 있다라고 보지만 어느 정도 심화는 당분간 유지될 거라고 봅니다. 이제 전세에서 월세 이동은 하나의 트렌드가 됐지 않습니까? 전세의 월세화가 가속화될 것입니다.

그렇다고 전세가 없어질 것이냐 그건 아니에요. 전세 제도는 하나의 사금융의 역할을 하고 있기 때문에 그 사금융의 역할에 순기능이 있는 한 그것이 절대적으로 소멸하지는 않지만 규모는 축소가 될 수 있을 겁니다.

그리고 2025년에 10월 기준으로 놓고 봤을 때 서울 지역의 전세가율 매매가 대비 전세가율이 51.8% 정도 되니까 중간 정도 가격이거든요. 그러니까 전세 가격도 어느 정도 올라갈 여지가 있고 그 전세 가격을 반전세로 돌렸다든지 이제 월세로 돌린다라고 얘기했을 때에는 월세 가격도 인상될 여지가 충분히 있다라는 겁니다.

그러니까 그 충분히 있다라는 건 누구나가 다 예측할 수 있기 때문에 거기에 대한 대비책을 이제 어떻게 세울 것인가가 이제는 하나의 우리의 정책 트렌드 중에 이제 하나라고 봐야 됩니다.

◇여도은= 정부는 앞으로 어떤 정책들을 내놔서 이런 집값의 안정과 그리고 이제 국민들의 주거 안정을 동시에 누리게 할 수 있을까요?

◆이제문= 그러니까 이제 여러 가지 트랙으로 움직여야 된다라고 봅니다. 하나의 천편일률적인 정책으로 ‘우리 수도권에 137만호 공급할 거야’로는 주거 안정은 아예 요원한 얘기고 그 137만호를 공급을 하는데 구체적으로 빈곤층이 들어가는 영구 임대주택도 있지만, 중산층이 임대주택에서 살 수 있는 부분이 만들어질 수 있게끔 다층화시켜줘야 된다는 거죠.

다각도로 주택을 공급하고 그 주택 공급에 대한 신뢰도가 생겨나야 되는데 그 신뢰가 아직은 없지 않습니까? 어느 정부가 됐든 이거를 넘어 극복하고서 뛰어넘어야 되는 정책적 아젠다는 분명히 가지고 있기 때문에 또 이번 정부에서도 저는 최선을 다해서 해줄 거라고 믿고 있습니다.

◇여도은= 이제 자연스러운 현상이긴 한데요. GTX-A 노선이 생기자 파주 쪽 수요가 꽤 늘었잖아요. 그러면서 이제 여의도 출퇴근하는 분들이 파주 쪽으로 이사를 되게 많이 가더라고요. 그런데 또 보면 그쪽 집이 서울 못지않게 가격이 너무 오르는 거에요.

정부가 교통시설 확충을 해주고, 해당 지역에 많이 지어놓은 집을 살도록 해주는 그런 정책을 마련한 것 같은데, 결국에는 ‘아 그럼 거기 GTX 생겼으니까 가서 살아볼까?’ 하고 딱 착공이 되고, 기차가 다닐 때쯤 되면 이미 올라서 거기 살 수가 없게 되는 상황이란 말이죠. 이거는 어ᄍᅠᆯ 수 없는 시장 논리이긴 한데, 정부는 뭐를 먼저 늘려야 할지를 되게 고민할 것 같은데 집을 먼저 늘리는 게 우선이겠죠?

◆이제문= GTX를 놔주면 모든 지역의 부동산 가격이 오르나? 아니에요. GTX를 내가 바로 탈 수 있으면 가격이 오르죠. 교통의 편의성 때문에. GTX 노선의 직접적인 수혜를 받는 단지는 상승을 하겠죠. 근데 거기에서 다시 대중교통을 이용해서 GTX를 타야 된다고 하면, 부동산 가격이 오르는 거하고는 거리가 먼 상황이 있을 수밖에 없잖아요.

그래서 교통이 GTX에만 의존된 교통이 아니라 간선도로라든지 어떤 이런 도로들도 같이 확충을 하면서 같이 끌고 나가줘야 가격이 오르더라도 약간의 편차만 생기지 이렇게 폭등하는 수준으로 이어지지 않을 거다라는 그런 부분들에 대한 어떤 고민도 우리가 좀 해봐야 됩니다. 그런데 교통에 대한 영향력 효과는 당연히 있죠.

일본 사례를 좀 말씀드리면 일본은 이제 동경이 너무 좁아지는 겁니다. 도시가 팽창됐기 때문에 동경이 좁아지니까, 일본은 도시 외곽으로의 이전을 만든 겁니다. 거기에 뭐가 따라왔냐면 신칸센이 따라왔거든요.

신칸센을 타고 동경에서 오사카로 가는 바깥 차창을 본다고 하면 엄청난 빌라들이 만들어졌잖아요. 근데 어느 정도 시간이 지나다 보니까 그것이 이제 교통의 영향이 소진된 다음에는 다시 동경으로 들어오는 상황이 만들어졌잖아요. 그러니까 이제 교통의 영향이 영원한 거는 아니기 때문에 우리가 좀 더 조금 이제 디테일하게 좀 봐야 된다.

◇여도은= 자 마지막 질문드리겠습니다. 내년 부동산 시장은 투자 매력이 있습니까?

◆이제문= 일부 지역에서는 있을 수 있다라고 얘기할 수 있지만, 실수요자의 입장에서 본다라면 아까도 제가 말씀드렸지만 2026년은 공급 시그널이 분명해지는 시기이기 때문에 공급 시그널에 맞춰서 내가 같이 따라갈 수 있는 눈 또는 그런 그 지식을 좀 배양해야 되는 시기가 아닌가 이렇게 생각을 합니다.

◇여도은= 그러면 가장 부동산 시장을 좌우할 변수는 지금 아직까지 발표하지 않은 세제 내용일까요?

◆이제문= 세제는 이제 나중에 이제 보유 부분이고, 그게 1가구 1주택자라든지 아니면 또 이제 한시적 일시적 2주택이라든지 이런 부분에 대한 규제가 강화되는 건 아니기 때문에, 실수요자 입장에서는 세제에 그렇게 민감한 반응을 보일 필요는 없다. 그렇다면 공급 시그널과 대출규제 완화, 금리변화에 좀 더 신경을 써야 된다라고 저는 생각합니다.

◇여도은= 알겠습니다. 답답한 부동산 시장 그러니까 우리가 실수요자분과 또 투자자분들의 또 마음은 좀 다르실 것 같은데요. 오늘은 어떻게 보면 실수요자 위주의 이야기를 좀 나눠봤고요. 오늘 부동산 관련한 이야기는 창조도시경제연구소 이제문 소장과 함께 했습니다. 소장님 말씀 고맙습니다.