“수주 경쟁은 옛말”…공사비 급등에 재건축 ‘단독입찰’ 고착화

송파한양2차 단지 전경. [네이버 부동산]

[직썰 / 임나래 기자] 공사비가 고점에 이르면서 재건축·재개발 입찰 시장의 질서가 빠르게 바뀌고 있다. 건설사들이 수익성과 리스크를 기준으로 사업장을 선별하면서 경쟁 입찰은 줄고, 단독입찰과 수의계약이 늘고 있다. 이 과정에서 조합의 협상력 약화와 사업 조건 검증 기능 상실이라는 구조적 문제가 드러나고 있다.

◇공사비 고점에 선별 수주…입찰 참여 기준 높아져

자재비와 노무비 상승으로 공사비 부담이 커지자 건설사들은 수주 전략을 보수적으로 전환했다. 현장설명회에는 참석하되, 사업성이 낮은 입찰에는 참여하지 않는 사례가 늘고 있다.

성북1구역, 송파한양2차, 금호21구역, 여의도 대교아파트 등은 1·2차 입찰 모두 단일 건설사만 참여해 유찰됐다. 두 차례 이상 경쟁이 성립되지 않으면 조합은 수의계약으로 전환할 수밖에 없다.

건설업계 관계자는 “입찰 준비에 드는 비용과 리스크를 감안하면 수주 가능성이 낮은 사업장은 애초에 배제한다”며 “최근에는 사업성 중심의 선별 수주가 분명해졌다”고 말했다.

◇단독입찰 확산…조합 협상력 급격히 약화

단독입찰이 늘면서 공사비, 공사 기간, 설계 조건 등 핵심 항목을 비교·조정할 여지가 크게 줄었다. 경쟁이 없는 구조에서는 공사비 인하나 리스크 분담 요구가 사실상 어렵다. 그 부담은 조합원에게 전가될 가능성이 높다.

이 같은 구조가 고착되면 사업 추진 속도는 느려지고, 공사 품질과 책임 범위를 둘러싼 분쟁 가능성도 커진다.

성수 일대 한 재개발 조합원은 “시공사 선택은 조합원의 자산가치와 장기 주거 환경을 좌우한다”며 “경쟁을 통한 검증이 사라지면서 선택권 자체가 줄었다”고 설명했다.

◇입찰 시장 구조 전환…내년에도 반전 제한적

이 같은 흐름이 2026년까지 이어질 가능성이 크다. 공사비 부담과 건설 경기 불확실성이 해소되지 않는 한, 선별 수주 기조는 유지될 전망이다. 경쟁 입찰이 회복되는 곳은 사업성이 확실한 핵심지에 한정될 가능성이 크다.

또 다른 건설업계 관계자는 “현재는 조합이 시공사를 고르는 시장이 아니라 건설사가 사업장을 선택하는 구조에 가깝다”며 “뚜렷한 경기 회복 신호가 나오기 전까지 단독입찰 중심 흐름은 쉽게 바뀌지 않을 것”이라고 말했다.