을사(乙巳)년 '정책 전환기' 벗어난 병오(丙午)년 "부동산 제도 개편 본격화"

[프라임경제] 2025년 을사년(乙巳年) 부동산 시장은 '새 정부 출범'이라는 굵직한 변곡점을 통과했다. 정부는 대규모 공급 확대 계획을 제시하는 동시에 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역으로 지정하고, 고가주택 대출 한도를 축소하는 등 고강도 수요 관리책을 병행했다. 정책 기대와 불확실성이 교차하면서 지역별 양극화가 한층 뚜렷해졌다는 평가다.

다가오는 2026년 병오년(丙午年)은 거래 관리 '촘촘화'와 세제·금융제도 '조정'이 핵심 축으로 평가되고 있디. 1월 거래 신고·자금조달 검증 강화, 2월 소규모정비 여건 개선과 임대·중개 관리 강화, 4월 주담대 부담 구조 개편, 그리고 연내 종부세·정비사업 지원 손질까지 제도 변화가 이어질 예정이다.

◆1월, 토허구역까지 자금조달계획서 의무 "거래 관리 한층 촘촘"

오는 2026년 1월부터 부동산 거래 과정 투명성을 높이기 위한 관리가 강화된다. 공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 때 계약서와 계약금 입금 증빙자료 제출이 의무화된다. 자전거래, 실거래가 띄우기 등 시장 교란행위를 차단하겠다는 취지다.

허위·편법 자금조달을 막기 위해 자금조달계획서 양식도 개정된다. 대출 유형을 세분화하고 금융기관명을 직접 기재하도록 해 대출 출처를 명확히 밝힌다. 부동산 처분대금과 주식·채권 등 자기자금 항목도 세분화한다. 임대보증금은 '취득주택'과 '취득주택 외'로 구분해 표기하도록 변경된다.

특히 제출 의무 적용 범위가 넓어진다. 기존에는 투기과열지구 내 거래에만 자금조달계획서 제출 의무가 적용됐다. 하지만 2026년부턴 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 자금조달계획서와 증빙서류 제출이 의무화된다. 자금출처 검증을 제도적으로 강화하는 셈이다.

실수요 지원 및 금융 규제 변화도 함께 진행된다. 무주택자 월세 세액공제 대상이 확대되면서 주말부부처럼 각각 무주택 근로자도 요건 충족시 적용이 가능해진다. 3자녀 이상은 공제 대상 주택 기준이 전용 100㎡ 이하 또는 시가 4억원 이하로 확대된다.

또 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15%→20%)이 조기 시행된다. 가계부채 증가 속도를 조절하고 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하겠다는 목적이다.

더불어 버팀목 전세자금 대출 지원은 현행 '재개발' 사업장 소유자·세입자에서 '재건축' 사업장까지 확대된다. 소득 기준은 부부합산 연소득 5000만원 이하(다자녀 6000만원, 신혼부부 7500만원)로 운영된다.

◆2월, 소규모정비 '가로구역' 완화…임대관리·중개 책임도 강화

2월부턴 대규모 재개발·재건축이 어려운 노후·저층 주거지역을 소규모로 신속히 정비하는 소규모주택정비사업 여건이 개선된다. 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발 등 사업 활성화를 위해 '가로구역' 기준을 완화하는 것이 골자다.

현재는 설치 예정도로를 포함한 도로와 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서만 사업 시행이 가능하다. 하지만 앞으로는 토지등소유자가 조합설립인가 신청시 공원·공용주차장 등 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획(예정기반시설)을 제출한 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있도록 제도 문턱을 낮춘다.

신탁업자 사업시행자 지정 요건 완화도 추진된다. 기존에는 사업시행구역 면적 3분의 1 이상을 신탁 받아야 했다. 다만 앞으로는 토지 신탁 요건을 삭제하고, 토지등소유자 2분의 1 이상 추천을 받거나 또는 조합설립 동의 요건을 충족하면 사업시행자로 지정될 수 있도록 바뀐다. 전문성을 가진 신탁업자 참여를 확대하겠다는 취지다.

사업성 제고를 위한 인센티브도 신설된다. 인근 토지나 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하는 경우 법적 상한용적률 1.2배까지 건축할 수 있는 특례를 도입한다.

임대주택 인수가격 기준도 손질된다. 소규모주택정비 관리지역과 소규모 재개발·재건축 사업의 임대주택 인수가격 산정 방식을 '기본형건축비(기존 표준건축비)' 기준으로 전환하고, 기본형건축비 80%를 기준으로 하되 구조·형태 등에 따른 추가 비용 가산을 허용한다.

전세사기 예방과 임차인 보호를 위한 관리 강화도 병행된다. 공인중개사가 중개대상물 설명 시 제시하는 근거자료에 신탁원부·건축물대장 등본이 추가된다. 주택임대관리업은 단독·공동주택 구분 대신 단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사·오피스텔)을 합산해 △자기관리형 100호 △위탁관리형 300호 이상 등록 의무를 적용한다.

외국인 거래신고 항목도 확대된다. 체류자격, 국내 주소 또는 183일 이상 거소 여부 등을 포함하도록 하고, 토지거래허가구역 내 주택 거래시 자금조달계획서와 입증서류 제출 의무화와 맞물려 거래 검증 체계가 강화된다.

◆4월 주담대 '출연요율' 대출액 연동…연내 종부세·정비사업 지원도 손질

4월부턴 주택담보대출 금액과 주택신용보증기금 출연요율을 연동해 대출금액이 클수록 출연요율을 높게, 작을수록 낮게 산정하는 제도가 시행된다. 기존에는 대출 유형에 따라 0.05~0.30%로 차등 적용했다. 향후에는 대출금액 기준으로 △평균 대출액 이하 0.05% △평균 초과~2배 이내 0.25% △2배 초과 0.3%를 적용한다.

이외에도 내년 중에 주택건설사업자 토지분 종합부동산세(종부세) 제도 보완도 예고됐다. 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지에 대해 종부세 합산배제를 적용받았더라도, 토지 취득 후 5년 이내 사업계획 승인을 받지 못하면 종부세가 추징되는 사례가 있었다. 앞으로는 천재지변 등 정당한 사유가 있을 경우 추징 대상에서 제외하는 예외 규정을 신설한다.

정비사업 초기 자금 지원도 확대된다. 사업계획서 작성을 위한 용역비를 포함해 조합·추진위 운영비, 기존 대출 상환 등에 사용할 수 있는 초기 사업비 융자 상품 등 지원 대상을 추진위원회까지 확대한다. 융자 한도는 30~60억원(기존 18~50억)으로 상향하고, 이자율은 2.2%(기존 2.2~3.0%)로 조정한다. 추진위의 경우 융자한도 10~15억원, 이자율 2.2%를 적용한다.

시장 교란행위 대응을 위한 감독체계도 강화된다. 지난 11월 출범한 국무총리 산하 '부동산 감독 추진단'은 10.15 주택시장 안정화 대책 후속 조치로, 부동산 시장을 감독할 '부동산감독원(가칭)'을 설립하는 게 핵심 과제다. 부동산감독원은 수사 조직인 '특사경'을 포함해 불법행위를 직접 수사하고, 관계기관 수사 기획이나 조율을 통해 불법 행위 대응에 효율성을 높이는 역할을 담당한다. 

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◆세제 혜택 '줄줄이 연장'…미분양·청약·월세지원까지 기한 재조정

세제·청약·임대·주거지원 등 주요 제도 적용기한 연장도 대거 이어진다. 지방 미분양 해소와 함께 △실수요 지원 △임대시장 안정 △청년 주거 부담 완화 등을 목표로 각종 특례·공제·감면 만료 시점이 조정되는 게 골자다.

우선 비수도권 '준공 후 미분양' 주택 취득에 대한 세제 완화는 1년 연장된다. 1주택자가 비수도권 준공 후 미분양(전용 85㎡ 이하, 취득가 6억원 이하)을 취득할 경우 양도세 및 종부세 1세대 1주택 특례 적용기한이 2025년에서 2026년으로 연장된다. 양도세·종부세 중과 적용시 해당 주택을 주택 수에서 제외하는 특례도 1년 연장된다.

청약 관련 지원도 확대된다. 주택청약종합저축 소득공제(연소득 7000만원 이하 가입자 납입액 40%, 300만원 한도)는 적용기한이 2028년 12월31일까지 3년 연장된다. 소득공제 대상이 무주택 세대주뿐 아니라 배우자까지 확대된다. 무주택 청년층 대상 이자소득 비과세(연 500만원 한도)도 같은 기간 연장된다.

임대시장 관련 제도도 연장된다. '착한 임대인' 세액공제는 2028년까지 3년 연장되며, 임대료 인하액 70%(종합소득금액 1억원 초과시 50%)를 세액공제한다.

제도 운영 방식 자체가 바뀌는 항목도 있다. 2022년부터 한시 운영된 무주택 청년 월세 지원 사업은 2026년부터 상시 사업으로 전환된다. 중위소득 60% 이하 무주택 청년(19~34세)에게 월 20만원씩 최대 24개월 지원하는 기본 틀을 유지하면서, 보증금 상한 및 거주 요건 폐지 등 지원 대상을 넓힌다. 청약예·부금을 주택청약종합저축으로 전환할 수 있는 시한도 2026년 9월30일까지 연장된다.

다주택자 양도세 중과 배제 역시 1년 연장, 2026년 5월9일까지 유지된다. 시장 상황에 따라 시행령 개정을 통한 재연장 가능성도 거론된다.

업계에서는 2026년 부동산 관련 제도 변화 공통 방향을 '거래 검증 강화'와 '지원제도 정비'로 바라보고 있다. 

업계 관계자는 "거래 과정에서 증빙 제출이 확대되는 만큼 단기적으로는 신고·자금출처 검증 부담이 커질 수 있지만, 시장 교란행위를 억제하고 거래 신뢰를 높이는 효과도 기대되고 있다"라며 "동시에 △월세 세액공제 확대 △청년 월세지원 상시화 등 실수요 지원이 확장되는 흐름은 임대시장 안정과 주거비 부담 완화 측면에서 주목된다"라고 설명했다. 

그는 이어 "다만 대출·감독 체계가 강화된다는 점에서 지역·가격대별로 정책 체감 강도는 달라질 수 있다"라며 "시장은 결국 '정책 방향'보다 '제도 변화에 대한 적응력'이 관건"이라고 덧붙였다.