올 초 삼겹살 비계 논란에 휩싸이면 급격한 관광객 감소를 겪었던 울릉도가 역설적으로 땅값은 나날이 최고가를 찍고 있어 충격을 자아내는 중이다.
울릉도는 최근 각종 바가지 요금 논란과 서비스 불만이 확산되며 방문객 수는 눈에 띄게 줄었지만, 토지와 주거용 부동산 가격은 수도권 주요 상업지 못지않은 수준을 형성하고 있다.
울릉도 부동산 가격 상승의 출발점은 울릉공항 건설 호재에서부터 비롯됐다. 공항 착공이 시작된 2020년 울릉군 표준지 공시지가는 전년 대비 14.49% 상승하며 전국 평균 상승률(6.33%)을 크게 웃돌았다.
이후에도 2021년 11.66%, 2022년 13.54%로 3년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했고 2025년에도 3.56% 오르며 경북 지역 시·군 가운데 가장 높은 상승폭을 나타냈다.
섬이라는 지리적 특성상 개발 가능한 토지가 제한적인 상황에서 공항 호재가 더해지며 가격이 가파르게 뛰었다는 분석이다.
특히 울릉공항 예정지와 가까운 사동리 일대는 3.3㎡당 최대 5,000만 원에 이르는 시세가 형성돼 있다. 울릉군청과 상권이 밀집한 도동리 상업지구 역시 3.3㎡당 3,000만~4,000만 원 수준으로 수도권 번화가와 견줘도 뒤지지 않는 가격대다. 최근 시장에 나온 전용 60㎡ 규모 빌라의 매도 호가는 4억 원으로 서울 외곽 일부 지역을 웃돈다.
하지만 가격과 달리 거래는 크게 위축된 상태다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 10월까지 울릉도 부동산 소유권 이전등기(매매) 신청 건수는 123건으로 지난해 같은 기간 224건 대비 약 45% 감소했다.
PF 대출 축소로 법인 매입이 급감했고, 공시지가 대비 높은 실거래가로 인해 담보대출이 쉽지 않은 구조도 거래 감소의 원인으로 꼽힌다.
지역 경제는 흔들리는데 부동산 가격만 뛰어
주택 공급 여건도 2023년 기준 울릉군 주택보급률은 74.8%로 전국 최하위 수준이다. 자재와 인력을 육지에서 운송해야 하는 구조적 한계로 공사비 부담이 크고, 기존 주택 소유자들도 매도를 꺼리는 경향이 강해 공급 확대가 쉽지 않다.
여기에 울릉도는 생필품과 식자재 대부분을 육지에서 들여와야 해 비용 구조상 물가가 높을 수밖에 없다. 허름한 모텔도 1박 10만 원대를 형성하고, 중급 펜션은 20만 원대, 성수기 리조트는 70만 원에 육박한다.
렌터카 요금은 포항의 두 배, 제주도의 최대 네 배 수준이며 주유소는 세 곳뿐이라 경쟁이 없어 유류비도 육지보다 리터당 300원 이상 비싸다. 이로 인해 관광객 기준 3박 4일 여행 비용이 1인당 최소 100만 원 이상 소요된다.
여기에 불친절한 서비스와 과도한 요금 문제가 유튜브 등 온라인을 통해 확산되며 관광 이미지에 타격을 줬다. 삼겹살에 비계가 과도하게 많거나 숙소 냉방 고장, 이른 퇴실 요구 등 사례가 공유되며 논란이 커졌고, 울릉군수가 공식 사과문을 내는 상황까지 이어졌다.
이처럼 관광객 감소와 교통망 축소, 인구 유출이 동시에 진행되며 지역 경제는 흔들리고 있지만, 울릉도의 토지 가격만은 여전히 강세를 유지하는 기형적인 구조가 이어지고 있다.
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