우리나라에서 대표 부촌으로 불리는 경기도 성남시 판교에 공급되는 신축 단지를 둘러싸고 입주민과 사업자 측이 극심한 대립을 이어가고 있다.
문제가 된 단지는 공공택지에 조성된 543가구 규모의 민간임대주택인 '판교밸리제일풍경채' 아파트다.
경기도 성남시 고등지구 S-1블록에 위치한 해당 단지는 공급 당시 '4년 임대 후 우선분양' 조건을 내세우며 성공적인 청약을 이끌어냈다. 신혼부부와 노부모 부양 가구 등 특별공급 비중이 높았던 만큼 실수요자 중심의 주거 안정 정책 취지와 맞닿아 있다는 평가를 받았다.
그러나 2021년 약 2,000억 원 규모의 프로젝트금융투자회사(PFV) 지분이 사모 부동산투자신탁으로 매각되면서 사업 구조가 완전히 변경된 게 갈등의 발단이었다.
이후 운용사와 수탁사 중심의 체계로 재편되면서 분양전환가격을 둘러싼 논란이 확산된 것이다. 입주민들은 분양전환가가 과도하게 인상됐다면서 금융기관의 책임을 요구하고 나섰다.
임차인 측은 "입주 당시 시세 대비 약 80% 수준인 8억~9억 원대에 분양전환이 가능하다는 설명을 들었다"라고 주장했다. 하지만 최근 제시된 분양전환가는 약 12억6,000만 원으로 현재 인근 시세인 10억 원대 초반을 웃도는 수준이라는 점에서 논란이 커졌다.
이에 비대위는 NH투자증권이 부동산투자신탁의 수탁사로서 PFV 지분 매각과 신탁 승인, 감정평가 절차 전반에 대한 관리 책임이 있다고 보고 금융감독원에 문제를 제기했다.
NH투자증권 본사 앞에서 집회에 참가한 임차인들은 여의도에서 금융감독원까지 행진하며 공공택지 임대주택이 사모펀드 수익 구조로 전환되는 것은 부적절하다고 주장했다.
법원에서는 사모펀드 손 들어줘
반면 사업 주체인 성남고등에스1PFV와 메테우스자산운용 측은 법원의 판단을 근거로 임차인 주장에 선을 긋고 있다. 수원지방법원 성남지원은 지난 10월 31일 1심 판결에서 임차인들의 청구를 모두 기각했기 때문이다.
재판부는 "임대차계약서에 명시된 분양전환가 산정 방식이 민간임대주택법을 그대로 반영하고 있다"라며 "감정평가업자 두 곳의 평가액 평균을 기준으로 산정한 절차에 중대한 위법성이 없다"라고 판단했다.
특히 공공택지 민간임대주택에는 분양가상한제를 적용할 법적 근거가 없다는 점을 들어 실질적으로는 감정평가 금액이 유효한 기준이라고 설명했다.
또한 임차인 측이 주장한 ‘당초 7억~8억 원대 분양전환 약속’에 대해서도 계약서나 관련 법령에서 이를 확인할 수 없다고 명시했다. 메테우스자산운용은 현재까지 전체 세대 중 140가구 이상이 분양전환 또는 합의 매매를 완료했다고 밝혔다.
NH투자증권 측 역시 "수탁사는 운용사의 지시에 따라 자산을 관리하는 역할에 한정된다"라며 "분양가 결정이나 사업 운영에 개입할 권한은 없다"라고 해명했다.
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