건설업 '역대 최대 폐업'…610곳 셧다운

[프라임경제] 2025년 건설 시장이 그 어느 때보다 거센 한파를 맞고 있다. 

정부의 정책 방향이 '가계부채 관리'와 '주택 공급 확대' 사이를 오가면서 시장은 방향성을 잃었고, 지난해 말 시행된 수도권 LTV 축소와 전세자금대출 제한 조치는 매매·전세 양쪽 모두를 얼어붙게 만들었다. 

한국부동산원이 발표한 11월 주택가격 동향에서도 확인되듯, 거래는 급감하고 일부 지역에서는 풍선효과까지 나타나는 등 시장은 혼란에 빠졌다.

이같은 위기는 예견된 흐름이었다. 가장 먼저 흔들린 지방 중소 건설사의 부실이 점차 중견사로 번지며 업계 전반의 체력이 급속도로 약화됐다. 국토교통부와 KISCON 자료에 따르면 2024년 한 해 동안 부도 처리된 건설업체가 26곳으로, 2019년 이후 가장 많은 수치를 기록했다. 이러한 불안은 2025년에도 이어져 올해 들어 종합건설사의 폐업 신고가 폭증했다.

특히 올해 1월부터 12월 10일까지 문을 닫은 종합공사업체는 610곳으로 집계됐다. 조사가 시작된 이후 처음으로 600건을 넘어선 것은 2005년 통계 기록 이후 최대치다. 지난해 576건이었던 폐업 건수는 불과 1년 만에 새로운 최고치를 갈아치웠다. 

종합건설사 폐업 수 추이. = 박선린 기자

금융위기였던 2008년에도 464건에 그쳤음을 감안하면 그 심각성이 더 두드러진다. 더욱이 종합건설사의 등록·폐업 절차가 전문건설사보다 까다롭다는 점을 고려하면 업계가 구조적으로 큰 충격을 받고 있음을 방증한다.

폐업 증가의 핵심 원인은 자금 경색이다. 미국발 고금리 장기화로 국내 금융환경이 급격히 경직되면서 호황기에 공격적으로 사업을 확대한 기업들이 타격을 고스란히 받았다. 

특히 만기 연장을 반복하며 유지되던 PF 대출이 더 이상 연장되기 어려운 국면에 접어들면서 유동성이 취약한 중견·중소 건설사부터 무너지고 있다는 게 업계의 진단이다. 대형사조차 현금 유동성이 빠듯한 상황에서 중소사들의 부담은 더 크다는 설명이다.

지방의 '악성 미분양' 문제도 여전히 해결되지 못한 채 시장 침체를 심화시키고 있다. 신규 분양마저 미분양으로 전환되는 사례가 속출하면서 분양 시장의 활력이 더욱 떨어지고 있다. 

지난 10월 지방 청약에서 두 자릿수 경쟁률을 기록한 단지는 대전 '도룡자이 라피크' 단 한 곳뿐이었다. 일부 지역에서는 미분양 장기화로 시공사의 차입 의존도가 80% 가까이 치솟은 사례도 확인됐다.

정부는 지난 8월 미분양 주택 매입 시 세제 혜택 강화 등 지방 중심의 건설 투자 지원책을 내놨지만, 미분양 감소세는 좀처럼 나타나지 않았다. 여기에 대출 규제까지 겹치면서 서울과 지방 간 주택시장 양극화도 오히려 확대되는 추세다.

주택산업연구원이 조사한 미분양물량 전망지수는 이러한 흐름을 반영하듯 반등세를 보이고 있다. 6월 103.3을 찍은 후 지속 하락해 10월 89.6까지 떨어졌으나, 11월 98.5에 이어 12월에는 101.6으로 기준선(100)을 다시 넘겼다. 업계는 단기적으로 미분양 증가세가 이어질 가능성이 높다고 보고 있다.

전문가들은 현재 위기가 단순한 경기순환이 아니라 산업의 구조적 한계에서 비롯된 것으로 판단한다. 이지혜 건설산업연구원 연구위원은 "현재 국내 건설업이 "저성장·고비용·고위험'이라는 구조적 한계에 묶여 있다"며 "이 흐름을 바꾸려면 스마트 건설 기술 도입을 비롯해 투자 방식 전반의 대전환이 필요하다"고 지적했다.