[센머니=손무현 변호사/법률 칼럼니스트]
Q(질문): 오피스텔 분양계약을 체결하였는데, 시행사측 귀책사유로 분양계약을 해제하고 싶습니다. 이미 중도금 대출까지 일으킨 상황에서 누구를 상대로 어떻게 대금반환청구를 하여야 제가 낸 분양대금을 반환받을 수 있을까요?
A(답변): 최근 아파트, 오피스텔, 지주택, 민간임대주택 등 각종 분양사업이 경기침체 및 부동산 시장 악화로 실패하거나 중단된 사안이 많습니다.
이 경우 수분양자들은 해당 분양계약을 해제하고 이미 낸 계약금이라도 돌려받아야 하지만, 위와 같이 실패하고 중단된 사업의 경우, 공사비 등이 지출된 상태이고 시행사들이 초기 사업비를 지출한 상태라 그 계약을 곧바로 해제해 주지도 않을 뿐 분양대금을 바로 돌려주지도 않습니다. 결국 수분양자는 소송을 통해 이를 진행할 수 밖에 없습니다.
그런데, 대부분은 주택분양사업의 경우, 시행사가 신탁사와 관리형토지신탁계약을 체결하고, 분양계약에서의 매도인을 시행사가 아닌 신탁사로 해놓는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 수분양자들은 해제에 따른 분양대금반환청구를 신탁사를 상대로 해야합니다. 실제로 수분양자들이 시행사를 상대로 반환청구소송을 진행하여 승소판결을 받기까지 하였으나, 시행사가 돈이 없어서 이를 회수하지 못하고 매도인은 신탁사라 신탁재산에서 추심하지 못한 사례도 있었습니다.
물론 신탁사를 상대로 소송을 진행해도, 신탁사는 갖은 이유로 그 지급을 거절하고 최종적으로는 신탁재산 내에서만 책임진다는 입장을 펼치기도 합니다.
결국에는 남아있는 신탁재산이 기존 분양대금을 반환하기 부족하다면 수분양자들은 그 대금을 회수할 수 없는 상황인거죠. 그래도 다시 말씀드리지만 남아있는 신탁재산에서 반환받는 것도 신탁사를 상대로 소송을 제기했을 때 가능한 것이지, 시행사는 분양계약 해제의 당사자가 아니므로 시행사와 다툴 경우 기지급한 분양대금을 더욱 회수하기 힘든 상황이 될 것입니다.
그렇기에 해당 소송을 통해, 최대한 권리를 보장받기 위해 여러가지 전문적인 조치가 필요합니다. 최근 의뢰인의 요청에 따라, 위 분양대금반환청구권을 피담보채권으로 하여, 신탁사가 사업을 위해 보유하는 신탁계좌를 가압류 하는데 성공한 바 있습니다. 해당 가압류의 성공으로 더 이상 시행사와 신탁사는 의뢰인의 대금을 반환하기 전까지는 남아있는 신탁재산을 다른 곳에 빼돌리거나 사용할 수 없게 된 것입니다.
위와 같이, 분양대금반환청구 소송을 진행할 경우, 시행사나 중도금 대출기관 등을 상대로 소송을 진행하고 시행사의 채권을 가압류 하는 방법은 분양대금을 회수하는데 큰 역할을 하지 못할 가능성이 있습니다. 반드시 신탁사를 상대로 하는 청구를 우선적으로 고려하고 경험있는 전문가와의 상담을 통해, 문제를 해결하시길 권장드립니다.
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