10·15 부동산 대책이 본격적으로 시행된 이후 서울 전·월세 시장에서 재계약을 선택하는 임차인이 대폭 늘어난 것으로 확인됐다. 실수요자들조차 이사나 평형 확대 계획을 보류하며 거주 이동성이 위축된 영향이 크다는 분석이다.
국토교통부 전월세거래신고시스템에 따르면 대책 시행 직후 37일간(10월 16일~11월 21일) 서울 아파트에서 체결된 2만여 건의 전·월세 계약 중 갱신 계약 비율은 44.4%로 집계됐다.
이는 대책 발표 전 동일 기간 42.7%보다 1.7%포인트 높아진 수치인데 특히 강남구·용산구 등 기존 규제지역과 토지거래허가구역이 포함된 4개 구에서 변화가 두드러진 것으로 드러났다.
해당 지역에서 전세 갱신 비중은 45.2%에서 49.2%로 상승했기에 거의 절반에 가까운 계약이 재계약으로 돌아선 셈이다.
이러한 흐름 속에 최근 강남권 신축 아파트에서는 같은 평형인데 전셋값이 최대 5억 원 이상 차이 나는 사례가 속출하고 있어 시장 혼란이 커지고 있다.
입주가 임박한 서울 신천동 재건축 단지에서는 갭투자 차단 규제와 전세 매물 부족이 맞물리며 수요가 몰리고 있지만, 매물별 가격 편차가 극심한 것으로 확인됐다.
인근의 부동산에 따르면 전용 59㎡ 전세가는 9억5,000만 원에서 15억 원까지 형성돼 있는데 이러한 차이는 실거주 의무 기간 때문에 나온 것으로 분석됐다.
일반분양 계약자의 경우 전세를 놓더라도 3년 이내 실입주 의무가 있어 임차인이 거주할 수 있는 기간이 제한되기 때문이다. 반면 조합원 물건은 실거주 규제가 없어 계약갱신청구권을 활용하면 최소 4년 이상 안정적 거주가 가능하다.
전세 매물은 증가했지만 가격은 떨어지지 않아
이에 '짧게 거주 가능한 전세'는 가격이 낮을 수밖에 없고 장기 거주가 가능한 매물은 희소성으로 인해 높은 가격을 형성하는 이중 가격 현상이 벌어지고 있다는 설명이다.
비슷한 현상은 송파구 신천동 '장미1차' 아파트에서도 확인되고 있다. 전용 99㎡의 경우 지난 10월 2억5,500만 원에 계약되기도 하는가 하면, 7억8,700만 원에 전세 계약이 체결되기도 했다.
이에 대해 KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 "거주 가능 기간이 짧으면 전세가가 낮아질 수밖에 없다"라며 "같은 단지 안에서도 가격이 크게 갈라지는 구조가 나타나고 있다"라고 평가했다.
한편 정부는 집값 급등 현상을 막기 위해 강도 높은 규제책을 연이어 발표하는 중이다. 최근 대책 시행 직후 감소했던 전·월세 매물은 다시 증가세로 돌아섰다.
부동산 정보업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 23일 기준 서울 아파트 전·월세 매물은 4만4,055건으로 대책 발표일(4만8,502건) 대비 10% 증가했다. 다만 전셋값은 아직까지 떨어지지 않은 것으로 파악됐다.
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