내년 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 가까워지면서 세금 부담이 크게 증가할 것이라는 전망이 점점 힘을 얻고 있다.
시뮬레이션 결과에 따르면 중과가 다시 적용될 경우 일부 다주택자의 세금이 현재보다 최대 2.6배까지 확대될 수 있는 것으로 분석됐다. 정부가 최근 부동산 세제에 대한 전반적 개편 의지를 내비친 만큼 중과 유예 연장 가능성은 낮다는 해석이 우세하다.
서울 전역이 10·15 대책을 통해 조정대상지역·투기과열지구에 더해 토지거래허가구역으로 지정되면서 시장에서는 이미 '세금 회피용 매도'마저 쉽지 않다는 불안감이 퍼지고 있다. 실거주 의무가 계약과 동시에 발생해 세입자 승계가 불가해졌기 때문이다.
문제는 양도세 중과가 적용되면 다주택자의 경우 내야 하는 세금이 극심할 정도로 차이가 커진다는 사실이다.
예를 들어 서울에 3주택을 보유하고 있는 A씨가 15년 전 5억원에 자택을 매입했다가 올해 15억원에 매도한다면 중과 배제 시 양도세는 약 2억5700만원에 달한다. 그러나 중과가 적용되면 납부세액은 6억8200만원으로 훌쩍 증가해 부담이 165% 늘어나는 것으로 나타났다.
여기에 조정대상지역에 위치한 주택을 매도하면 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 추가된다. 또한 장기보유특별공제 역시 배제되기 때문에 동일한 양도차익에도 실질 세금 부담이 크게 늘어난다.
실제로 중과 유예 철회와 조정대상지역 지정이 중첩될 경우 기존 약 2억8200만원에 불과했던 총 세금은 7억5000만원 수준으로 증가하며 2.6배가 되는 것으로 확인됐다.
더 심각한 사실은 과세 확대가 예고된 상황에서 매도를 통해 세금을 피하는 것조차 어렵다는 점이다.
국토부 관계자도 5월 이전에 매도하라고 전해
이번 규제를 통해 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택 매수자는 계약 즉시 실거주 요건을 충족해야 하므로 기존 주택에 살고 있는 세입자를 승계할 수도 없다.
세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 최대 4년간 추가 거주도 가능해 매물 출회가 사실상 차단되는 구조다.
현재 정부에서는 양도세 중과에 대한 명확한 입장은 내놓지 않고 세제 분야를 합리화하겠다는 원칙만 제시한 상태다.
기획재정부 중심의 ‘부동산 세제 합리화 TF’가 조만간 본격 가동될 예정이기에 보유세·거래세 구조 조정과 시장 왜곡 완화 방안 등이 논의될 전망이다.
시장의 최대 관심사는 단연 다주택자 양도세 중과의 귀환 여부이며 최근 정부가 보유세 인상 기조를 확실히 한 만큼 세제 방향성이 ‘유예 종료를 통한 매도 유도’에 가깝다는 해석이 나온다.
국토교통부 관계자 역시 "다주택자들은 내년 5월 9일 이전 매도를 검토할 필요가 있다"라고 말해 시장 해석에 힘을 실었다.
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