인천 곳곳에서 이뤄지고 있는 도시개발이 패러다임의 전환점을 맞고 있다. 현장에서는 도시개발 지연과 사업성 악화, 공공기여의 실효성 부족, 외곽 확산과 도심 쇠퇴 등 구조적 문제가 반복하고 있다. 절차가 비효율적인데다 규제는 강화하다보니 현재 32곳에서 추진 중인 도시개발사업은 여전히 효율성이 낮다.
하지만 현재 도시개발의 외형적 성장보다 시민 삶의 질과 지속가능성을 중시하는 흐름 속에서 전문가들은 인천의 개발 방향에 대해 새로운 해법을 제시하고 있다. 4차례에 걸쳐 전문가 인터뷰 등을 통해 인천이 나아가야 할 미래 도시 전략의 방향성을 찾아본다. 편집자주
“도시개발사업에서의 합리적인 공공기여를 위해서는 지속가능한 법과 제도를 구축하는 것이 필요합니다.”
이지현 주택산업연구원 박사는 “도시개발사업의 공공기여 제도가 4년째임에도 여전히 현장에서는 실효성 부족과 과도한 규제 논란이 이어진다”며 “공공성과 사업성의 균형을 고려한 제도 보완이 시급하다”고 밝혔다.
도시개발사업에서 공공기여는 도시계획 변경으로 발생하는 계획이득을 환수해 공공시설을 확보하고, 지역에 미치는 부정적 영향을 완화하기 위한 제도다. 2001년 1월 국토계획법 시행령이 개정되면서 공공기여의 법적 근거를 강화하고 활용 범위도 넓어졌다.
이 박사는 “이제 공공기여는 단순한 물리적 시설 제공을 넘어, 지역의 복지 수요와 도시 문제를 해결하는 수단”이라며 “도시개발사업의 실현 가능성이 낮아지는 경우가 늘면서 공공기여가 본래 의도했던 긍정적 효과조차 발휘되지 못하는 사례가 빈번하게 나타나고 있다”고 말했다.
이 박사는 공공기여 제도의 실효성을 높이기 위한 보완책 마련이 시급하다고 주장한다.
이에 이 박사는 공공기여를 높이는 방안으로 ‘이윤율 상한의 탄력적 운영’을 제안했다. 그는 “도시개발사업에 적용되는 이윤율 10% 상한, 분양가 상한제, 공공시설 기부 등 다양한 규제 요소가 복합적으로 작용하면서 민간사업자의 참여가 어려워지는 상황”이라고 말했다. 이어 “일정 요건을 충족한 민간사업자의 이윤율 상한을 조정하거나, 직접사용 토지의 활용을 제한적으로 허용하는 방식처럼 사업성과 공공성 간 균형을 도모하는 제도가 필요하다”고 강조했다.
이와 함께 ‘공공기여 기준의 차등 적용’을 주장했다. 현재 인천시는 평균용적률 200%를 기준으로 공공기여시설 설치 면적을 산정하고 있는데, 기반시설 설치비용과 정률 공공기여로 인한 이중 부담이 사업 실현에 악영향을 미치고 있기 때문이다. 이 박사는 “대상지의 용도지역 변경 수준과 기반시설 설치 여부 등 다양한 요소를 반영해 부담률을 차등화하고, 공공기여와 기반시설 설치 부담 간의 중복을 조정할 수 있는 장치 마련이 필요하다”고 말했다.
이 밖에도 ‘임대주택 수익 회수 구조 개선’, ‘심의절차 통합’ 등을 방안으로 제시했다. 이 박사는 “임대주택 건설비의 일부를 보전하거나 공공이 선매입하는 방식 등 재정적 지원을 확대하고 분양전환 시 면적 제한을 탄력적으로 운영하도록 개선이 필요하다”고 설명했다. 이어 “복잡한 심의 절차와 학교용지 확보의 불확실성 또한 사업 예측성을 떨어뜨리는 주요 요인”이라며 “도시개발법에 통합심의위원회 설치 근거를 마련하고, 학교용지 관련 의사결정 시점을 명확히해 시행자 부담을 줄여야 한다”고 덧붙였다.
이 박사는 “도시개발사업의 공공기여는 물리적 환경이나 교통체계, 인구 구조 등 도시 구조 전반에 폭넓은 영향을 미친다”며 “이제는 도시개발사업의 기본 기능과 긍정적 외부효과를 충분히 반영해 공공기여 제도를 성숙한 방향으로 정비해야 할 때”라고 말했다. 이어 “민간의 참여를 이끌어내고 실현 가능한 공익을 담보하는 지속가능한 법·제도 기반 구축이 필요하다”고 강조했다.
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