서울 전체가 토지거래허가구역으로 묶인 지 한 달이 지난 지금, 집값 급등세는 어느 정도 진정됐음에도 불구하고 서울 내부의 지역 격차는 오히려 더 커지고 있다는 분석이 나오고있다. 강남 주요 단지의 거래는 신고가를 기록하는 반면, 서울 외곽 지역에서는 거래가 급감하며 매물만 쌓여 ‘극단적 양극화’가 심화되는 모습이다.
국토교통부 자료에 따르면 지난 한 달간 서울 아파트 거래량은 1281건으로, 규제 발표 이전 한 달(약 1만2000건)에 비해 90% 가까이 줄었다. 대출 규제가 전국적으로 강화되고, 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이라는 ‘3중 제한’ 아래 놓이면서 매수 심리가 크게 위축된 영향이다.
거래량은 줄었지만 가격 흐름은 지역별로 정반대 양상을 보였다. 서울 외곽에서는 대출 의존도가 높은 실수요층이 구매를 보류하면서 호가가 낮아지거나 그대로 멈춘 반면, 강남 3구는 여전히 현금 자산가 중심의 거래가 이어지며 최고가 기록을 갈아치우고 있다.
앞으로 '쏠림 현상'은 더 강해질 것으로 보여
실제로 서초구 한신로얄 81㎡는 지난달 28일 31억5000만원에 거래돼 직전 최고가보다 2억원 넘게 뛰었고, 송파구 잠실엘스 84㎡는 34억8000만원에 팔리며 새 기록을 썼다. 강남구 개포자이프레지던스 84㎡ 역시 41억7000만원에 실거래되며 시장 상승세를 견인했다.
반면 같은 서울이어도 도봉·은평 등 외곽 지역에서는 동일 면적 아파트가 4억3000만원대 매물로 남아 있다. 압구정 신현대 84㎡(69억5000만원) 한 채 가격이면 도봉구나 은평구에서 16채를 살 수 있을 정도로 간극이 벌어진 셈이다.
KB부동산 자료에서도 이러한 흐름은 뚜렷하다. 상위 20% 아파트 평균 가격은 33억원대, 하위 20%는 5억원 미만으로 나타났으며, 상·하위 가격 격차를 나타내는 5분위 배율은 관련 통계가 시작된 이후 가장 높은 6.8배까지 치솟았다.
전문가들은 이 같은 ‘쏠림 현상’이 앞으로 더 강해질 수 있다고 경고한다. 서울 전체가 동일한 규제를 받는 상황에서 외곽 지역은 대출 부담에 막혀 매수세가 얼어붙는 반면, 강남 핵심지는 풍부한 현금 자산층 수요가 꾸준히 유입되기 때문이다.
한국부동산원 주간 통계에서도 대부분 지역의 상승률이 둔화한 반면, 송파·서초·용산·성동 등 상급지는 되려 상승폭이 확대됐다. 업계 한 관계자는 “외곽 지역은 거래 절벽이 장기화될 가능성이 높고, 상대적으로 현금 비중이 높은 강남·한강벨트는 고가 아파트 중심으로 가격이 더 오르면서 초양극화가 지속될 것”이라고 전망했다.
그는 이어 “단기적 조정은 있을 수 있지만, 수요가 한쪽으로 집중되는 구조적인 문제는 쉽게 해소되기 어려울 것”이라며 추가 격차 확대를 우려했다.
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