전세 매물이 눈에 띄게 줄어들면서 임대차 시장의 흐름이 완전히 뒤집혔다. 세입자가 집을 고르는 시대에서, 이제는 임대인이 세입자를 '고르는' 시대가 됐다는 것이다. 최근 일부 집주인들 사이에서 “세입자 면접을 보자”는 요구가 확산하며 논란이 커지고 있다.
임대차 계약 과정에서 임차인의 신용·범죄·소득 정보까지 확인하자는 주장까지 나왔고, 이 같은 제도를 공식적으로 도입해 달라는 국회 청원이 올라온 상황이다. 해당 청원은 ‘악성 세입자로 인한 피해 방지’를 명분으로 한다.
세입자가 세금 체납자 또는 대출 연체자일 수도 있는데 사전에 확인할 방법이 없고, 임대인의 재산권을 보호하기 위해서라도 최소한의 신원 검증이 필요하다는 주장이다. 실제 청원 내용에는 ▲신용조회서 ▲범죄기록 확인서 ▲세금 완납 증명 ▲소득 증빙 ▲가족관계 확인서 등 ‘서류 심사 → 면접 → 인턴 기간’이라는 식의 절차까지 포함됐다.
실제 부동산 시장서 '면접'은 현실
이미 1천 명 이상이 동의했고, 5만 명을 넘기면 국회 상임위 심사가 진행된다. 실제 시장에서도 ‘비공식 면접’은 이미 현실이 됐다는 게 중개업계 목소리다. 강남권 A공인중개사는 “요즘은 집주인이 특정 직종은 아예 걸러 달라고 요구하기도 한다”며 “월세 계약일수록 소득 수준을 경험상 확인하고 싶어 한다”고 전했다.
또 다른 중개사는 “전세 매물 자체가 희소해지다 보니 계약 전 단계에서 임대인이 ‘마음에 드는 사람’만 받겠다는 분위기가 곳곳에서 포착된다”고 말했다. 이 같은 변화에는 최근 강화돼온 ‘임대인 공개제도’에 대한 반작용도 깔려 있다. 정부와 지자체는 전세 사기 사태 이후 임차인이 계약 전에 임대인의 보증보험 가입 기록, 대위변제 이력, 금융 위험도를 확인할 수 있는 시스템을 도입했다.
서울시는 임대인의 신용도, 보유 주택 수 등을 분석한 위험 지표도 제공한다. 그러자 일각에서는 “정보 공개가 왜 임대인에게만 강화되느냐”며 역차별 논란이 불거졌다. 여기에 국회에서는 임대차 계약기간을 현재 4년(2+2)에서 최대 9년(3+3+3)으로 늘리는 법안까지 발의된 상태다.
임대인 입장에서는 ‘한 번 잘못 들이면 장기간 내보내기 어렵다’는 불안이 커질 수밖에 없는 구조다. 더 근본적인 문제는 전세 물량 급감이다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만6335건으로, 1년 전보다 19%나 줄었다.
매물 감소 속에 '임대인 우위' 구도가 고착되면서 세입자는 선택지가 줄고, 집주인의 권한은 더 커지는 방향으로 시장이 움직이고 있다. 해외에서는 이런 ‘쌍방 검증’이 일반적이다. 미국에서는 세입자가 신용점수·고용 정보·범죄 기록·이전 임대인의 추천서까지 제출하는 것이 흔하다.
독일·프랑스·일본 역시 급여명세서나 재직증명서, 보증인 서류 등이 필수다. 다만 이들 국가는 기본적으로 월세 중심 시장이며, 임대인이 자본을 제공받는 한국식 전세 구조가 아니라는 점에서 출발점이 다르다.
전문가들은 “전세가 월세화되는 속도가 예상보다 빠르게 진행 중”이라며 “보증금 규모가 줄어드는 만큼 임대인은 ‘세입자가 월세를 제때 낼 수 있는 사람인지’ 확인하려 할 것”이라고 진단했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “법제화 여부와 상관없이, 특히 보증금이 낮고 월세 비중이 큰 고가 임대차 거래에서는 세입자 검증 절차가 자연스럽게 상시화될 것”이라고 밝혔다.
전세가 사라지는 시장에서, ‘세입자의 신원 확인’이 당연한 절차가 될 것인지, 임차인 권리 침해라는 반발로 막히게 될 것인지. 부동산 시장이 임대인 중심으로 재편되는 흐름 속에 새로운 갈등의 불씨가 점점 커지고 있다.
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