“LH, 11년간 민간에 4천억 퍼줘”… 경실련 “민간참여 공공주택 즉각 중단하라”

경실련 관계자들이 기자회견에 앞서 구호를 외치는 모습 [사진=뉴스로드]

한국토지주택공사(LH)가 민간참여 공공주택사업을 통해 민간에 4000억원에 달하는 이익을 넘겨줬다는 시민단체의 분석이 나왔다. 

경제정의실천시민연합(경실련)은 12일 'LH 민간참여 공공주택사업 실태 분석결과 발표 기자회견'을 갖고, 이같은 내용을 골자로 민간참여 공공주택사업을 즉각 중단하라고 촉구했다. 

경실련은 이날 "지난 2015년부터 2025년까지 11년간 진행된 LH(한국토지주택공사)의 민간참여 공공주택사업(이하 ‘민참사업’)이 총 155만평, 약 11만세대 규모로 추진됐으며, 이 중 평균 59%의 분양수익이 민간사업자에게 돌아갔다"고 밝혔다.

경실련은 이번 분석 결과를 바탕으로 “이재명 정부는 즉각 민참사업을 중단하고, LH가 직접 건설·공급하는 공공주택 체계로 복귀해야 한다”고 강력히 요구했다.

민간참여 공공주택사업은 지난 9.7대책에도 포함된 공공주택사업으로 '대장동 재판'에서 '배임 판결'이 나온 것과 같은 맥락이어서 주목된다. 

경실련의 분석에 따르면, 2015년부터 2025년까지 10여년간 LH가 추진한 민참사업은 총 137건으로, 대지면적 155만5,809평에 10만7,575세대 건설이 계획됐다.

이 중 평균 수익배분율은 공공 41%, 민간 59%로, 공공보다 민간이 10%p 더 많은 분양이익을 가져가도록 계약됐다.

경실련은 실제 분양공고가 확인 가능한 20개 단지를 표본으로 분석했다. 그 결과, 총 분양수익 1조2,421억원 중 약 4,509억원이 민간사업자에게 유출된 것으로 추정됐다.

사업장당 평균 380억원이 민간이익으로 돌아갔으며, 대표적으로 양주옥정A1(우미건설 컨소시엄)은 총 이익 903억원 중 62%인 563억원을 민간이 차지한 것으로 추정됐다. 그 뒤를 이어 의왕고천A-2(디엘이앤씨) 547억원, 위례A2-6(GS건설) 474억원, 과천지정타S9(GS건설) 444억원 등이 뒤를 이었다.

특히 위례A2-6의 경우 30평형 아파트 한 채당 민간이익이 1억2천만원 수준에 달하는 것으로 분석됐다. 경실련은 “공공이 공급하는 아파트에서조차 민간 건설사가 수억원씩 이익을 챙기는 구조는 명백한 제도 실패”라고 지적했다.

경실련은 민참사업 제도의 근본적인 문제를 ‘공공주택의 민영화’로 규정했다. 기존 공공주택사업은 LH가 시행자로서 설계·시공을 발주하고, 민간은 도급을 받아 정해진 공사비만 수령했다. 그러나 2015년 도입된 민참사업에서는 민간이 LH와 공동시행자가 되어 자금조달과 분양까지 함께 진행, 그 대가로 분양수익의 일정 비율을 가져가는 구조로 전환됐다.

경실련 부동산국책사업팀 정택수 부장은 “공공주택은 서민을 위한 복지이자 공공자산이어야 하는데, 민간의 이윤 논리가 들어오면 결국 분양가가 상승하고 공공성이 훼손될 수밖에 없다”고 지적했다. 이어 “LH가 ‘민간의 브랜드와 기술력’을 명분으로 민참사업을 확대하고 있지만, 실제로는 공공의 손해를 감수하면서 민간에게 수익을 보장하는 구조”라고 비판했다.

감사원은 2022년 감사에서 LH가 민간사업자에게 과도한 수익을 배분했다고 지적했고, 이후 LH는 수익배분율을 10%로 제한하겠다고 발표했다. 그러나 경실련은 “수익배분율만 낮추고 대신 공사비 인상·금융지원·보증 확대 등으로 사실상 민간 이익을 보전해주는 꼼수를 쓰고 있다”며 “표면적으로만 개선된 척하는 ‘눈속임 대책’”이라고 비판했다.

경실련에 따르면, 최근 2년(2024~2025년)간 추진된 민참사업이 전체 11년간 사업의 절반 이상을 차지했다. 지난 해에는 3만4천평·25,144호, 올해 5만평·36,852호가 추진되고 있으며, 이는 사상 최대 규모인 약 8조원 규모의 물량이다.

경실련은 이를 두고 “LH는 스스로 적자라고 호소하면서도 민간건설사에는 퍼주기를 멈추지 않고 있다”며 “공공택지 매각 중단을 선언한 9.7대책의 취지를 무력화하는 결과”라고 지적했다. 경실련에 따르면, 실제로 현대·대우·DL이앤씨·GS 등 시공능력 상위 5위권 재벌건설사들이 전체 민참사업의 40%를 수주한 것으로 조사됐다.

경실련은 이 같은 편중 현상의 원인으로 사업자 선정평가제도의 불투명성을 꼽았다. 실제 부천 대장 A-5, A-6블록 공모에서는 평가항목 중 가격점수가 전체 1,000점 중 200점에 불과하고, 나머지 비계량항목이 34개에 달해 주관적 평가와 로비 개입 여지가 크다는 것이다.

조정흔 경실련 토지주택위원장은 “턴키입찰 방식처럼 가격경쟁보다 ‘심사위원 눈치보기’가 중요한 구조”라며 “결국 기술력보다 ‘로비력’이 좌우하는 부패유발형 제도”라고 비판했다.

민참사업의 주택유형을 보면, 분양형이 전체의 60%를 차지한다. 임대는 25%, 분양·임대 혼합형은 15% 수준에 불과하다. 경실련은 이를 “수익이 많이 나는 분양사업 위주로 공공자산을 팔아넘기는 구조”라고 규정했다.

LH는 공공택지를 매각하지 않고 직접 시행하겠다고 밝히면서도, 실상은 분양형 민참사업을 통해 ‘집장사’에 나선 셈이다. 경실련은 “공공택지를 팔지 않겠다면서 집을 파는 것은 모순”이라며 “이는 대장동 사업방식의 제도화에 다름없다”고 강도 높게 비판했다.

경실련은 "민간참여 공공주택사업 및 공공택지 매각 즉시 중단하고, LH가 직접 건설·공급하는 장기공공임대·기본주택 중심으로 전환할 것"과 "모든 공공주택 분양원가 완전 공개 및 검증 강화하라"고 주장했다. 

이어 “이재명 정부는 공공택지 매각 금지 선언을 했지만, 분양주택을 계속 짓는 것은 본질적으로 같은 행위”라며 “진정한 개혁은 LH가 직접 건설하고, 장기공공임대나 토지임대부 기본주택으로 공급하는 것”이라고 강조했다.

경실련은 또한 LH에 대해 “모든 공공주택의 분양원가 내역을 전면 공개하라”며 "건설원가 공개는 부당이익을 막는 최소한의 장치이지만, 박근혜 정부 이후 제도가 폐지되면서 정보 비대칭이 심화됐다"고 짚었다.

그러면서 “공공택지는 국민 모두의 자산이며, 투기이익의 원천이 되어서는 안 된다”면서 “LH와 정부가 민간건설사 이익보전을 위해 혈세를 낭비하면, 결국 부동산 가격상승과 국민부담 증가로 이어진다”고 지적했다.