'부동산 불패 신화'가 집값 상승 이끌어…"기대 관리해야"

[이데일리 장영은 기자] 우리 경제 전체의 자원 배분 효율을 높이고 장기 성장률을 제고하기 위해선 주택 시장의 기대를 관리해야 한다는 제언이 나왔다. 집값 상승에 대한 ‘과도한’ 기대감이 국내 주택 가격을 끌어올리면서 생산적 분야에 대한 투자를 줄이고, 금리 인하의 긍정적인 효과도 축소시킨다는 이유에서다.

서울 강남·송파구 일대. (사진= 연합뉴스)

한국은행이 11일 발간한 ‘BOK경제연구: 진단적 기대를 반영한 주택시장 동태적 확률 일반균형(DSGE) 모형 구축 및 시사점’ 보고서에 따르면 우리나라 주택시장의 가격 기대는 최근 가격 변화에 과도하게 민감하게 반응하는 것으로 나타났다.

한은 연구진은 “실제 주택가격이 하락 국면으로 전환되는 시기에도 경제 주체들은 미래 주택가격이 지속적으로 상승할 것이라는 기대를 상당 기간 유지했다”면서, 국내 주택시장의 기대 형성을 설명하기 위해서는 경제학에서 일반적으로 사용되는 ‘합리적 기대’보다 ‘진단적 기대’를 적용하는 것이 적절하다고 판단했다.

진단적 기대는 경제주체들이 미래를 예측할 때 모든 정보를 합리적으로 이용하기보다, 최근의 정보와 특정 신호에 과도하게 의존해 왜곡된 방식으로 기대를 형성하는 방식이다. 예를 들면 최근 주택가격 급등 경험을 바탕으로 미래에도 똑같은 현상이 반복될 것이라고 믿는 것이다.

과도한 집값 상승 기대가 형성될 경우 가계의 주택 수요가 증가하고 자본이 생산적 부문이 아닌 부동산 시장으로 쏠리게 된다. 특히 주택의 경우 담보로 활용될 수 있기 때문에 집값 상승 기대가 높을수록 담보 자산으로 가치도 커질 것이란 전망에 부동산으로 자금 이동을 촉진할 수 있다는 설명이다. 이에 따라 장기적으로는 생산 감소와 경제 효율성 저하가 초래된다는 지적이다.

(자료= 한국은행)

과도한 집값 상승 기대감은 통화정책 역시 제약한다. 금리 인하에 따른 주택 가격 상승폭은 커지는 반면, 성장률 제고 효과는 줄어들기 때문이다. 진단적 기대에 따라 주택가격 기대 심리가 형성된다고 가정했을 때 기준금리 25bp 인하 후 1년 반이 된 시점에서 주택 가격은 합리적기대를 적용한 경우보다 56% 더 오르고, 국내총생산(GDP)·투자·소비는 8~10% 정도 덜 증가하는 것으로 추산됐다.

이 보고서를 작성한 윤진운·이정혁 한은 조사역은 “진단적 기대로 인한 부정적 영향을 완화하기 위해서는 경제 주체들이 과도하게 주택가격 상승 기대를 형성하지 않도록 주택시장 관련 대책들을 일관성 있게 지속적으로 추진해야 한다”고 강조했다.

이어 “주택가격 상승세가 지속되는 상황에서 경기 부진에 대응한 통화정책 완화 시에는 거시건전성정책이 강화될 필요가 있다”고 덧붙였다.

미분양주택 규모가 높은 수준을 유지하고 있지만, 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 우상향 추세를 보이고 있다. 주택가격전망CSI는 현재와 비교한 1년 후 집값 전망으로, 100을 웃돌면 오를 것이라고 보는 응답자가 많은 것이다. (자료= 한국은행,국토교통부)