서울 아파트 시장이 강력한 규제에도 식을 줄 모르는 가운데, 현재 시세보다 낮은 가격으로 공급된 '기분양 단지'가 새로운 대안으로 떠오르고 있다.
공급이 턱없이 부족하다고 지적되는 서울 시장에서 대출 규제 이전의 분양가가 오히려 가격 경쟁력을 갖는 '분양가 역전 효과'가 나타나고 있는 것이다.
부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 3분기 기준 서울 25개 자치구의 전용 84㎡ 아파트 평균 매매가는 13억429만 원으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 대비 1.3% 오른 수준이며 평균 전세 보증금도 7억81만 원으로 4.7% 상승했다.
공급 측면에서도 서울의 주택 부족 현상은 심각한 상황이다. 부동산R114 자료를 살펴보면 서울의 연도별 아파트 입주 물량(임대 제외)은 2026년 1만7,687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8,337가구로 예측됐다.
이는 직전 3년(2023~2025년) 평균 8만7,515가구 대비 58.7% 감소한 수치인데, 단순 계산만으로도 상당한 공급난이 예상되고 있다.
전문가들은 이러한 공급 절벽이 '신축 아파트 희소성'을 강화시키면서 결과적으로 집값 상승을 다시 자극할 수 있다고 분석했다. 실제로 수요는 꾸준한 반면 공급이 줄어드는 시장에서는 상대적으로 저렴한 분양가를 유지한 기분양 단지가 더욱 주목받는 경향이 짙다.
이 가운데 최근 실입주와 투자를 동시에 고려하는 수요자들 사이에서 관심을 모으고 있는 단지가 송파구 석촌동에 위치한 '루컴즈힐 더테라스'다.
해당 단지는 이미 준공이 완료된 주거복합단지로 즉시 입주가 가능한 상태에서 공급되고 있어 주거 안정성을 중시하는 수요자들에게 호응을 얻고 있다.
즉시 입주 가능한 데다 가격 경쟁력까지 있어
'루컴즈힐 더테라스'는 서울 송파구 석촌동 173-1 일원에 들어서며 지하 2층~지상 10층, 총 3개 동 규모로 조성됐다. 오피스텔과 도시형 생활주택이 혼합된 복합단지 형태로 1층에는 근린생활시설이 함께 들어섰다.
이 중 오피스텔은 전용 35~56㎡, 총 46실로 구성됐고 도시형 생활주택은 전용 35~49㎡, 총 25가구로 이뤄졌다.
분양가는 평당 6,000만~7,000만 원 수준으로 타입과 층수에 따라 6억 원 중반에서 16억 원대까지 다양하다. 최근 서울 주요 지역 신축 아파트의 시세가 급등한 점을 고려하면 합리적인 수준으로 평가된다.
여기에 전 세대에 개별 프라이빗 테라스를 도입해 도심 속에서도 개방감 있는 주거 공간을 구현했으며 각 동의 최고층에는 펜트하우스 타입을 배치했다. 일부 세대에서는 롯데타워 조망이 가능하며 단지 중앙부에는 입주민이 이용할 수 있는 공용 테라스와 휴게 공간도 마련됐다.
업계 관계자는 "서울 집값이 상승세를 이어가면서 분양가 역전 단지의 가치가 부각되고 있다"라며 "특히 ‘루컴즈힐 더테라스’는 입주 즉시 주거가 가능하고 가격 경쟁력까지 갖춰 실수요자는 물론 투자자들의 관심도 높다"라고 말했다.
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